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大兴共有产权房完蛋了,北京市共有产权房是什么意思:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-08-03 07:29:09
作者：
圣运律师
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大兴共有产权房完蛋了，首先，对于“大兴共有产权房完蛋了”这一表述，可能包含了对大兴区共有产权房政策、市场状况或个人遭遇的负面评价。然而，要准确回答这个问题，需要具体了解提问者所指的“完蛋了”是指哪些方面，如政策变动、市场低迷、个人投资失利等

大兴共有产权房完蛋了,北京市共有产权房是什么意思:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、大兴共有产权房完蛋了

首先，对于“大兴共有产权房完蛋了”这一表述，可能包含了对大兴区共有产权房政策、市场状况或个人遭遇的负面评价。然而，要准确回答这个问题，需要具体了解提问者所指的“完蛋了”是指哪些方面，如政策变动、市场低迷、个人投资失利等。不过，从共有产权房的一般法律知识和政策角度，我可以提供以下分析：

共有产权房的性质与权益：

共有产权房是购房者与政府共同拥有产权的住房，这一特性决定了其价格通常低于市场价，为经济条件有限的家庭提供了购房机会。

依据《中华人民共和国民法典》第二百九十九条和第三百条，共有人对共有的不动产共同享有所有权，并有权按照约定管理共有物。这意味着，尽管产权是共有的，但购房者仍享有相应的权益。

关于继承与出租：

根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条，共有产权房的个人份额是可以继承的。这保障了购房者在未来能够将其产权份额传递给继承人。

同时，如果共有产权房用于出租，依据《民法典》第七百一十六条，需取得代持机构的同意，并按产权份额分配租金收益。这确保了购房者在出租房屋时的合法权益。

离婚时的产权处理：

在离婚情况下，共有产权房作为夫妻共同财产进行划分。依据《民法典》第一千零八十七条，双方可协商处理，协商不成时由法院根据具体情况判决。这提供了在婚姻关系变化时处理共有产权房的法律依据。

市场与政策风险：

尽管共有产权房具有诸多优势，如价格低、可贷款和落户等，但也存在选择余地少、申请条件严格等限制。此外，市场状况和政策变动可能影响共有产权房的价值和流通性。

提问者所提的“完蛋了”可能指这些方面的困境。然而，这并不意味着共有产权房本身“完蛋了”，而是需要购房者在做出决策时全面考虑各种因素。

综上所述，对于“大兴共有产权房完蛋了”的表述，不能一概而论。从法律和政策角度看，共有产权房为购房者提供了一定的保障和权益。然而，具体市场状况和个人遭遇可能因各种因素而有所差异。因此，购房者在面对共有产权房时，应结合自身实际情况，审慎做出决策。

二、集体大产权房是什么意思

集体产权房屋修建在集体土地上，不能办理房屋土地使用证，不属于私产，不能上市交易。这类房屋的修建是由区政府直接审批，不到房管局登记，居住者没有对房屋的完全独立产权，有的仅是农村集体房产权，即业内所称的＂乡产权＂，乡产权并非字面意义上由某一级政府颁发的产权，而是在某些乡村里，当地政府未经国家许可，便将村里的土地交给开发商，并由其建设并公开出售的商品房。国有土地，土地属于国有，大部分都是国家后期收回或改造的。在这部分土地上建造的房屋就属于集体大产权房。

一、集体大产权房的特点

1、不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让不具有产权登记的房屋。如进行上述行为，也会因该行为违

反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，法律不予保护无效的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担；

2、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权。按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的唯一凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任；

3、在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿；

4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利；

5、无法部分改建所购房屋；

6、在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。

二、集体大产权房拆迁补偿问题

根据《土地管理法实施条例》第26条规定：＂土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。＂私下交易并不能将房屋过户，即使把房款给卖房者，实际上房屋的法律所有人还是原来的卖方。将农村土地上建设的房屋向集体经济组织成员以外的人员出售，显然是一种变相的土地使用权出租行为。正因为如此，我国尚无对拆迁农村房屋而给予承租人（使用人）补偿的相关法律规定，其补偿对象均为农村土地或地上附着物的所有人。

三、北京市共有产权房是什么意思

所谓共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

共有产权房，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府赎回产权。共有产权房在江苏省淮安市进行试点，该模式已在江苏省其他地区获得了推广。

一、共有产权房的目的

共有产权房在江苏省淮安市进行试点，之后在贵州、上海等地都有推广。它的主要目的是让中低共有产权房收入住房困难家庭购房时，可通过和政府共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本，市民以后可向政府赎回产权。

政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权，从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例，共同拥有房屋产权。

二、共有产权房是如何操作

淮安市首创了与市场接轨的共有产权经济适用房模式。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由土地划拨改为土地出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

房屋产权可以按照两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70％，即共有产权经济适用住房。

共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。

房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。

三、共有产权房的特点

共有产权房作为经济适用房的变异形式，其显著特点在于价格形成机制。共有产权房用地性质由划拨改为共有产权房出让，并完全按照商品房进行开发，且销售价格计算也等同于商品房。可见，比起传统的经济适用房，共有产权房增加了土地成本，且房价实际上是随行就市。客观上，共有产权房的这种价格形成机制，不啻于维护了商品房市场价格，丧失了经济适用房平抑市场房价的政策效应。

另一个显著特点在于共有产权房的出资方式，它是由政府按照三七开或五五开垫资，并不影响购房者向银行申请商业贷款等。就其出资方式的本质来说，与开发商推出的所谓零首付优惠政策比较，前者的垫资人是政府，后者的垫资人是房产商，从融资模式上看，并无本质差别。

四、如何解决共有产权房的纠纷

未经共同继承人同意买卖房屋是指继承人中的一人或数人不征得其他共同继承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋买卖合同无效，买房人的权益受损的情形。

由于被继承人死亡后，多个继承人没有即时分家析产并办好房地产证，而其中一个继承人常常占用和控制了全部房产，

并声称全部房产由被继承人遗留给他，并无其他继承人，买房人信以为真，最终造成损失，或者其他继承人曾口头同意弃权，但事后反悔，但口说无凭，买房人仍然会陷入无谓的争讼之中。

根据我国法律规定，未征得共有人同意，房屋买卖无效，这里的共有人，包括共同继承人这种情形。因此，由于这种房屋买卖行为不受法律保护，买房人一般无法取得房屋产权，而其购房款已支付，这样很可能跌人房款两空的陷阱。

要想避开这种陷阱，首先要向当地居委会查问房地产证上记载的产权人的亲人情况，包括其父母、子女、配偶等，最好通过律师向当地公安机关调查其家庭成员状况。

其次，在摸清所有有继承权的人士名单后，逐一要求他们出具书面声明，要么放弃继承权，要么同意出售共有房产并作为卖方，要么分家析产，并办理过户手续，再向合法产权人购房。只有这样，才不会惹上共有产权纠纷。