厂房拆迁怎么提高补偿额度，在企业拆迁中，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。一、土地使用权的区域补偿价你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：
在企业拆迁中，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。
一、土地使用权的区域补偿价
你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：
（1）土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。
（2）集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。
（3）国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。
二、厂房重置成新价
厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。
三、停产停业损失费
因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。
停产停业损失应该满足哪些补偿呢？
（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。
（2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。
（3）财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。
这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，基本含在停产停业损失之列了。
四、装修附属物
对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。
五、机器设备
机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。
法律分析：应该补偿费用：1.房屋、建筑物补偿：应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。2.设备重置补偿：设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。3.停产停业损失费：因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可给予适当补偿。对于停产停业损失应当由评估机构进行评估确定，针对企业的经营性质、经营业务、经营状况、赢利情况进行个案评估。4.设备搬迁安装费：根据实际支出予以补偿。5.装修附属物：对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
广东东莞网友提问：土地面积：XX平米，厂房面积：XX平米，共五层。土地性质是国有土地，有房产证和国有土地使用证，双证齐全，拆迁后的建设项目建产业园区，目前还没有谈补，也没看到征收文件，征收方找的评估公司已经评估，但还没有作出评估报告，仅仅口头通知要拆迁了，问：如何提前委托律师介入？预防风险，提高偿标准，自己是外行，以免在征收拆迁中吃亏？
李顺华主任律师解答网友提问：
作为厂房征收拆迁，而且所处阶段属于征收的前期阶段，这位网友关心的问题可能是在这个阶段，是不是有必要让律师介入？我们来解答下这个问题。
首先第一点，征收拆迁是一个非常复杂的事项，涉及到法律法规，包括在征收过程中所面临的问题，需要处理的事项都是比较复杂的，所以说面对这一系列的问题，涉及到专业的法律知识，如果说能让专业的人士介入，这不仅仅提供一些专业方面的帮助，还可以利用专业人士的相关经验来妥善处理相关问题。所以说首先要明确一点，专业的事情要交给专业的人做，这个是不会有错的，毕竟拆迁涉及到被拆迁人的重大利益。在我们以往接触的案例当中，补偿稍不留神可能差几十万甚至几百万，找专业律师介入，提供一个有价值的的服务，应该说最终获得的补偿利益会远远高于没有聘请专业律师所失去的补偿利益。
第二点，虽然现在没有进行激烈的博弈，也就是说拆迁方还没有进行实质性的征收、拆除、甚至逼签这些行为，法律程序上也有可能还没作出征收决定或补偿决定，也没有实质性的磋商签订补偿协议，在这个环节上，对方还没有对我们做出一些危害性、侵权行为，是不是一定找律师介入呢？这里面大家可能有一个误解，好像请律师就是为了打官司，事实上不是这样的，律师的作用相对于维权来讲，事实上可以跟医生相对于病人来讲，找医生去诊断、去咨询，他有的时候给你提供的一些信息未必一定是开刀做手术，有可能提供的一些信息和指导对你的健康更有帮助，所以从这个角度来讲，律师的作用不仅仅限于打官司，进行诉讼，还有一个非常重要的作用就是起到一个法律顾问性的作用，这里面的顾问包括法律知识的提供、处理相关事项经验、遇到问题如何处理？如何规避风险？尽最大可能的保护被征收人的合法权益不受侵害，这些都是律师会提供的，所以说，如果还没有到兵戎相见的地步，其实也有必要提前聘请一个专业的律师介入。
第三点，很多人会觉得，网上有很多的律师，可以通过网上咨询、免费打电话就可以咨询到的，没有必要花钱去找律师，其实这个观念不是很正确的，要知道，律师的时间精力是非常宝贵的，也非常有限，一般征地拆迁案件比较复杂，不同于简单的民商事案件的咨询，一个知名的专业律师，他既要代理案件，开庭，处理法律上的一些事务，又要提供大量的咨询，如果咨询者没有真正的预约咨询，而是随意想问几句，没有认真对待或付费咨询的案件，任何一个非常资深又有经验的律师也不会去真正思考该案以及全力以赴的花时间精力去研究，因为律师的时间精力很宝贵，也有限，所以也肯定会优先思考咨询那些真正对自己案件用心以及提前了解该专业律师的咨询者。
所以建议大家咨询律师前，提前了解律师的执业年限、代理案件的经验、成功案例、口碑等，认真预约律师，认真对待自己的征收拆迁案件，才能找到认真负责任的律师处理好此类案件。比如我们之前在陕西代理过的一个案件，也是一个企业主，因政府修路，要修到厂子的旁边，要拆除一部分的围墙，该企业主觉得修路，包括将来涉及到的房子的安全、企业的发展、包括涉及到一些补偿的问题，实际上他对这一块不是很熟悉，如果像以往的思路，他可能随便网上找找，打几个电话问一下相关问题，就以为可以解决问题。事实上该企业主没有这么做，他咨询李顺华律师后签订了非诉的代理协议，那么签订了非诉的代理协议，他的事情就相当于律师的事情，后面再打电话咨询、包括遇到问题如何处理？
那么律师就是本着代理事项范围内的事情，把一些经验、后面如何操作，原原本本的、深入的进行分析，帮助该企业主处理。如果仅仅是一个免费的打电话咨询，那么律师可能只是从表面上来解答一些相关的法律问题，并不会深入的、全面的去了解这个事情，去花时间精力专门处理这个事情，这就是一个委托代理和随便打几个电话免费咨询的本质区别，这两种服务形式，免费的咨询和付费的非诉的法律服务，看上去只是轻重和全面程度的不同，那么事实上委托后有很多有价值的信息、深入研究、全面分析后才能够提出来，如果仅仅停留在表面上法律问题的咨询，没有一些中肯的建议或意见，事实上对咨询者没有太大的帮助，有的甚至会产生一些误导。
所以所这位网友提出的一些问题，在这个阶段到底怎么操作？随便找几个免费的咨询电话咨询下？还是聘请专业律师介入？虽然前者好像几乎没有成本，但他可能也给你带不来什么价值，甚至是误导的危险行为，导致损失可能会更大，本来可能能达到1000万的补偿，如果停留在表面的一些浅显的建议，而没有中肯的有深度的建议，有可能导致只能拿到一半的补偿，这个损失是非常大的。当然我们不是说聘请了律师一定能达到1000万，但从总的概率上来讲这种可能性比较大。所以我们的建议是如果涉及利益比较大，又不想一下子跟政府兵戎相见，完全可以找律师介入，做一些前期的咨询、调查、或遇到问题如何处理？还是非常值得的。
第四点，后续的补偿的问题，该网友咨询的问题，他自己的维权条件还是非常好的，各种证件都有，手续是齐全的，这样的条件是为我们争取更高的补偿提供了一些非常好的基础，因为征收本质上就是利益博弈，如果说你自己没有弱点、没有明显的缺陷，那么对方可能很难找到你的把柄或缺陷压制你。对方存在违法的话，那么可能你稳固自己的阵地的基础上，抓对方的违法的问题，形成一种博弈上的优势，这是对拆迁提升补偿非常有利的。
第五点，还有很多人认为，征收拆迁是按照国家统一的政策补偿，哪怕你去争取也不会有太大的提高，很多人认为政策完全是统一的，事实上国家也不存在一个完全统一的补偿标准，被征收财产的价值的大小，肯定差异化非常大，包括各地方的经济发展水平，甚至同一个地方它的房屋的结构、用途、年代等等，都可能是不一样的，这里面会形成一种隐性的因素，可能会导致存在补偿标准的差距，有的差距还比较大，如果手里有筹码，就会把补偿标准在合理范围内达到利益最大化，如果没有的话，对方说多少就是多少，谈判提升补偿的空间也不会太大，所以如果对补偿不满意，将来谈提升补偿空间把握不大的话，我们建议专业的事情交给专业的人去做，提升补偿才可能得到妥善解决。
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内容审核：陈博扬律师
来源：临律-厂房拆迁怎么提高补偿额度，
