宅基地纠纷166讲：合作建房协议约定了拆迁补偿如何分有效吗？，广州张静律师解答：很可能被法院认定为有效。宅基地合作建房纠纷中，如果协议没有约定如遇拆迁补偿如何分割的话，法院一般会按照现金补偿的标准，按过错责任比例（可能五五，也可能六四）来判
广州张静律师解答：很可能被法院认定为有效。宅基地合作建房纠纷中，如果协议没有约定如遇拆迁补偿如何分割的话，法院一般会按照现金补偿的标准，按过错责任比例（可能五五，也可能六四）来判决出地人对出资人的补偿金额。但如果合作建房协议有约定拆迁如何分割补偿的话，很多时候法院都是认定该约定有效的。如下面这个案件，合作建房协议约定，如遇拆迁补偿，第三层房屋的所有补偿归出资人所有。法院审理后，判决第三层面积的拆迁补偿款，按放弃产补偿标准，由出地人支付给出资人，共172万。另外，第三层的所有奖励款及补偿款共90多万也全部归出资人。出地人共需支付出资人260多万。张律师提醒：这个案子中如果没有相关拆迁约定，则第三层全部补偿款260多万，如果大家过错责任五五分的话，出地人仅需支付出资人130万。
判决书节选：
关于周地主应否向梁出资人支付拆迁补偿款以及应支付的数额的问题｡ 本案《合作建房协议书》虽然无效,但该协议书中明确约定“在甲乙双方使用新建房屋的过程中遇到国家建筑需要进行征用,由征用单位补偿第三层所得多少平方均由乙方所有”,《补充协议》亦约定“甲方处分该楼房时,应当以本《补充协议》作为遗嘱继承或赠与、抵押、债务、拆迁等民事行为的先决条件,或先协商处分,以确保乙方投资使用的合法权益”,可见双方当事人对于房屋遇到拆迁时可能涉及的拆迁权益已有预见并相应作出约定,该约定可作为当事人一方请求分配补偿款的参照｡ 现涉案房屋已经被拆除,原物返还已无法实现,梁出资人出资建设房屋的成本已转化为被拆迁人基于与拆迁人所签拆迁补偿合同可取得的拆迁补偿权益｡ 农村房屋拆迁时的补偿对价是涉案房屋价值的重要衡量标准,因此,因合同无效给梁出资人造成的损失可参照涉案房屋征地拆迁关于货币补偿的标准进行计算｡ 梁出资人明确表示其二人选择弃产补偿,故梁出资人主张其二人对被拆迁房屋拆迁所得享有权益并要求按照《“城中村”改造非村民房屋补偿安置方案》中载明的对非村民房屋的货币补偿标准作为计付房屋补偿款的标准,合理有据,本院予以支持｡ 周地主虽主张梁出资人实际使用第四层房屋且第四层房屋部分面积系按无证面积补偿,但对此未能提供充分证据证明,且表示无法区分梁出资人所分得合建房屋面积部分按无证面积补偿的具体数额,本院按实测有证面积部分计算梁出资人所分得合建房屋面积部分并判令周地主向梁出资人支付拆迁补偿款1722560元｡
关于周地主应否向梁出资人支付签约奖励、临迁补助费、搬迁奖励、搬家补助费的问题。《合作建房协议书》约定“在甲乙双方使用新建房屋的过程中遇到国家建筑需要进行征用,由征用单位补偿第三层所得多少平方均由乙方所有”｡ 本院根据梁出资人被拆迁房屋的面积,判令周地主向梁出资人支付签约奖励861280元、临迁补助费38757.6元、搬迁奖励1614.9元、搬家补助费363.63元。
农村拆迁宅基地赔偿标准如下：
1、草房每平方米补偿1900元；
2、砖瓦房每平方米补偿2400元；
3、捣制或预制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元；
4、楼房每平方米补偿3300元；
5、地上附着物使用等价补偿标准；
6、异地安置补助费每户2万元。
拆迁纠纷诉讼流程是什么：
1、要确认案件的被告者。个人的话，可以到对方的户籍所在地派出所打印户籍证明，单位的话，可以到工商行政管理局打印该单位的基本注册资料；
2、由原告具状到房产所在地人民法院起民事诉讼；
3、人民法院在收到起诉书后7日内决定是否立案；
4、立案后，人民法院可能会有举证期，要求在期限内提交全部证据资料；
5、立案后，人民法院可能会有举证期，要求在期限内提交全部证据资料；
6、庭前调解；
7、开庭。
【法律依据】：《中华人民共和国土地管理法》第二十六条
国家建立土地调查制度。
县级以上人民政府自然资源主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料。
第二十七条
县级以上人民政府自然资源主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。
第二十八条
国家建立土地统计制度。
县级以上人民政府统计机构和自然资源主管部门依法进行土地统计调查，定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料，不得拒报、迟报，不得提供不真实、不完整的资料。
统计机构和自然资源主管部门共同发布的土地面积统计资料是各级人民政府编制土地利用总体规划的依据。
第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
法律分析：
甲方、乙方。乙方宅基地原属甲方所有，现在乙方要求改建住宅，经甲乙双方协商，达成以下协议：1、乙方宅基地(包括宅前晒坪、宅后菜园，四界：东抵幸精祥滴水，西抵吴大方房屋，南抵公路，北抵古井坎上小路，自签订协议后，永远归乙方所有。2、乙方一次性补偿甲方土地款壹万肆仟元整，协议签订时，乙方一次性现金付清。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
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内容审核：北京圣运律师
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