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宅基地纠纷161讲：借村民的名买宅基地房，拆迁了补偿款怎么分？,宅基地卖了拆迁款归谁:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-10-08 18:48:01
作者：
圣运律师
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宅基地纠纷161讲：借村民的名买宅基地房，拆迁了补偿款怎么分？，广州张静律师解答：因非本村村民不能买宅基地房，故实践中很多人会借本村村民的名来买宅基地房，宅基地证写村民的名。一旦遇拆迁，很容易起纠纷。由于本村民才能选择要安置房，非本村村民只

宅基地纠纷161讲：借村民的名买宅基地房，拆迁了补偿款怎么分？,宅基地卖了拆迁款归谁:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、宅基地纠纷161讲：借村民的名买宅基地房，拆迁了补偿款怎么分？

广州张静律师解答：因非本村村民不能买宅基地房，故实践中很多人会借本村村民的名来买宅基地房，宅基地证写村民的名。一旦遇拆迁，很容易起纠纷。由于本村民才能选择要安置房，非本村村民只能要现金补偿，故如借名的村民私自与拆迁人签订了拆迁安置协议的话，真正的买家不能起诉要求要安置房，而只能要求按非村民现金补偿标准支付现金赔偿。如下面这个案件，侄子借姑姑的名买宅基地房，姑姑擅自与拆迁人签订拆迁补偿协议。后侄子起诉要求安置房归自己，法院审理后认为侄子只有权要求非村民现金补偿标准的赔偿，释明后侄子仍不愿意更改诉讼请求，坚持要安置房，法院最终只好驳回其全部诉讼请求。

判决书节选：

本案的争议焦点为胡某与张侄子之间是否存在真实的借名购买宅基地的关系｡本案中,根据张侄子提交的录音证据以及涉案宅基地房屋多年来一直由张侄子实际使用,涉案宅基地房屋拆迁补偿时签订的《房屋临迁补偿协议》《安置房购房合同》《安置房选房确认表》原件以及存折、密码均掌管在张侄子处,张侄子多年来可以自由支配涉案宅基地房屋的临迁费等相应补偿款,回迁安置的黄埔区某)604房多年来亦一直由张侄子对外出租并收取租金,直至2020年双方才对此发生争议,之前张姑姑从未提出异议,对此张姑姑给出的解释严重背离生活常理,本院认为,张侄子提交的上述证据形成了较为完整的证据链,根据民事诉讼的“高度盖然性”规则,本院认定张侄子与胡某之间存在事实上的借名购买宅基地的关系,张侄子因非本村村民,借胡某的名义购买涉案宅基地,登记在胡某名下,张侄子出资建造了涉案某号宅基地房并实际使用｡

因宅基地属于集体土地,不允许在非本村村民之间流转,故双方之间这种事实上的借名购买宅基地的合同关系应为无效｡合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿｡涉案宅基地房现已被拆除,无法予以实际交还,涉案宅基地房的利益已转化成拆迁利益｡拆迁单位根据权属登记已与张姑姑签订了《房屋临迁补偿协议》、补充协议及相应的《安置房购房合同》,且根据拆迁单位的陈述,非本村村民仅能获得货币补偿,不能分得回迁房,故张侄子可依据补偿方案及上述补偿协议另行获得相应的货币补偿｡经本院释明后,若《楼房转让协议书》无效,张侄子的诉讼请求变更为要求确认黄埔区某604房《安置房购房合同》买方权利义务归张侄子所有,张姑姑、胡某及开发区土地开发中心协助张侄子办理过户手续,如前所述,拆迁单位是根据权属证书与张姑姑签订的《安置房购房合同》,张侄子要求确认《安置房购房合同》买方权利义务归其所有并要求协助过户至其名下无依据,且涉案房屋现未办理产权登记,也未有证据显示符合办理过户登记条件,张侄子要求张姑姑、胡某及开发区土地中心协助其办理过户手续客观上亦不具备条件｡综上,本院依法驳回张侄子的全部诉讼请求｡

二、宅基地买卖遇到拆迁补偿归谁

法律分析:

1、对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，假如查明无欺诈、显失公平等情形存在，应当认定房屋买卖合同有效，拆迁补偿归转让后的房屋所有权人所有。

2、村民将房屋卖给本集体经济组织之外的人员，如果未经相关部门比准，若此时合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住该房屋的，这份买卖合同应做无效处理，若遇到拆迁，拆迁补偿款应该归原房屋所有人。如果认定合同无效后，应当充分考虑当事人双方的情况，在拆迁时还行考虑因拆迁、补偿等所获利益大小造成的差异问题；此外，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应当对其添附价值进行合理补偿。

一、搬迁补偿款的发放流程

1、被拆迁在与拆迁人签订拆迁补偿协议时，就应将补偿金额、付款方式、付款期限等作明确约定，届时拆迁人应当在该协议约定的付款期限内；

2、将拆迁补偿款存入指定银行，并将银行开具的补偿款存款单据交付给被拆迁人。

3、农村土地征收启动到发放补偿款的全流程：征地告知书－征地公告－补偿登记－拟征地补偿安置方案－补偿安置方案－听证－审批通过补偿安置方案－支付补偿款。

4、城市房屋拆迁启动到发放补偿款的全流程：征收调查登记－房屋征收决定－征收补偿方案（公布）－房屋征收公告－签订补偿协议－房屋征收补偿决定－支付－搬迁。

二、住宅房屋所有人的拆迁补偿的标准有哪些？

1、拆除住宅房屋，拆迁人应当按照被拆房屋原建筑面积的重置价格结合成新对被拆除房屋所有人给予补偿;

2、拆执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋，拆迁人对被拆除房屋所有人应当按照被拆除房屋原建筑面积的重置价格及成新，结合被拆除房屋所在区位给予补偿;

3、拆除私有自住住宅房屋和不执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋，拆除人对被拆除房屋所有人应按被拆除房屋原建筑面积的重置价格结合成新进行补偿。

法律依据:

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

三、宅基地卖了拆迁款归谁

宅基地卖了拆迁款归原房主所有。

根据我国法律规定，农村房屋及宅基地使用权只能在本村符合条件的村民之间转让，不能卖给非本村集体成员之外的人。如果卖给了本村符合条件的村民，房屋的拆迁补偿款与原房主无关。如果卖给本村集体之外的人，则买卖合同无效，房屋拆迁款原则归原房主所有，但如果买卖协议约定了房屋拆迁后所得补偿款的归属，则应当履行约定。如果没有约定，原房主应当归还买方购房款，以及补偿买方装修、房屋价格上涨带来的损失。

【法律依据】

《中华人民共和国土地管理法》

第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。