宅基地纠纷84讲：合资建的宅基地房即将拆迁了，房屋价值如何计算，广州张静律师解答:直接按拆迁补偿的现金补偿标准计算房屋价值即可。实践中宅基地房买卖或合建合同被认定无效后，如果房屋未涉及拆迁，没有拆迁补偿标准，则需要申请法院，委托评估公司评估
广州张静律师解答:直接按拆迁补偿的现金补偿标准计算房屋价值即可。实践中宅基地房买卖或合建合同被认定无效后，如果房屋未涉及拆迁，没有拆迁补偿标准，则需要申请法院，委托评估公司评估房屋价值来认定房屋的市场价值。但如果已经有拆迁补偿标准，则不需要再评估，直接按拆迁补偿的现金补偿标准计算房屋价值即可。如下面这个案件，法院就直接以拆迁的现金补偿标准计算宅基地房的市场价值，作为出资人合同无效后赔偿的计算依据。
判决书节选：
关于《合建房合同书》无效后的补偿款及办证款问题｡ 由于袁出资人的建房款已物化为涉案房屋,客观上无法返还,钱出地人应当对袁出资人因合同无效返还房屋予以补偿｡ 考虑到涉案房屋建成至今已二十余年,其价值现已大幅上升,故依据公平原则及双方的过错责任,由钱出地人参照涉案补偿协议对非村民私人房屋的标准补偿,考虑到袁出资人的过错责任,实测有证面积可按12800元/平方米的标准补偿,实测无证面积按2500元/平方米的标准补偿｡ 至于房屋办证款,钱出地人确认收取袁出资人包含合作建房款的共计120000元,袁出资人主张其中包含30000元办证款,并提供了《收条》、两张收据证明,钱出地人对于该主张没有提供证据予以反驳,在庭审中亦确认涉案《合建房合同书》约定的建房款为90000元,结合《合建房合同书》“该楼需要转办为房产证费用由各层各户业主支付”的约定,故一审法院依法认定钱出地人收取了袁出资人房屋办证款30000元｡ 如前所述,由于《合建房合同书》无效,钱出地人收取的30000元房屋办证款因合同无效应予返还,袁出资人主张返还该款项的诉请,合法有据,一审法院予以支持｡
关于《合建房合同书》无效后的计算补偿款的面积问题｡ 据因拆迁对涉案房屋进行测绘的结果可知,涉案某街21号选择货币补偿及复建安置补偿的实测房屋有证总面积655.6平方米(一审已补正为665.6平方米),实测房屋无证面积355.2925平方米｡ 而涉案楼栋各户约定合建总面积为827.5平方米,其中应包含有证面积及无证面积,故依据公平原则及双方的过错责任,一审法院酌定其中59.42平方米按12800元/平方米的标准补偿,其中32.2平方米按2500元/平方米的标准补偿｡ 按上述补偿标准,钱出地人应向袁出资人支付补偿款841076元｡
法律分析：
房屋拆迁只补偿房产证上的房屋面积，不会再单独补偿其他土地面积，除非你的土地证上的土地面积大于房产上的面积。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算的。所谓建筑面积，一般是指产权人拥有房屋的各层建筑面积的总和，具体实施中按照1982年国家颁布的《建筑面积计算规则》执行。实践中常常出现偿还房屋的建筑面积与被拆迁房屋的建筑面积不相同的情况，或者偿还面积与原面积相等，但二者在结构上不同，由此产生产权调换的价格结算问题。根据《拆迁条例》的规定，非住宅房屋的产权调换，偿还面积与原面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价。重置价格是指现在重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的造价(以每年公布的当年造价为准)。结构差价是指不同结构的房屋所花费的不同造价之间的差额，以重置价格结算结构差价，即以被拆除房屋的重置价格与偿还房屋的造价之间的差额作为结算的标准，由一方向另一方支付结构差价。非住宅房屋的产权调换，偿还面积超过原面积的部分，按照商品房价格结算;偿还面积不足原面积的部分，按照重置价格结合成新计算，偿还面积不足原面积的部分，按照重置价格结合成新计算，即以重置价格结合该房屋的新旧程度核算，一方以货币形式向另一方支付。至于住宅房屋产权调换的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。这是考虑到住宅房屋产权调换情况复杂，各地对结构差价支付亦采不同政策，因而不在全国实行统一的规定。作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算的。实行作价补偿，应当由房屋所在地的房地产管理局或者专门的评估机构对被拆除房屋进行评估，以评估的价格作为计算的依据。一般不允许当事人之间私下交易。《拆迁条例》对拆除用于公益事业的房屋及其附属物的补偿提出了特别的要求。产权调换的，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建;作价补偿的，应按重置价格给予补偿，不考虑该房屋的新旧程度。无论哪一种补偿形式，都将房屋的附属物也纳入补偿范围。这是考虑到当地居民的物质文化生活需要，为了迅速恢复公益事业的正常进行而作出的规定。该问题涉及到的相关文件：《建筑面积计算规则》《拆迁条例》
《土地管理法》第四十八条第三款
征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
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内容审核：吴海丽律师
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