2026年江西官宣：这几类城镇老房可以原拆原建！谁能申请、边界在哪说清

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2026年江西官宣：这几类城镇老房可以原拆原建！谁能申请、边界在哪说清

来源：北京圣运律所作者：圣运律师

房子老了、结构差了，想翻建又不敢动——"偷偷翻建被认定违建"，是不少城镇住户最怕的事。2025年9月以来，江西接连出台城市更新法规与配套举措，明确符合条件的城镇老旧房屋可以"原拆原建"。新政到底说了什么？哪些房子能申请？农村宅基地能不能套用？本文结合官方原文一次说清。

一、政策依据：条例加配套举措，口径已经明确

2025年9月实施的《江西省城市更新条例》第二十二条规定：对老旧房屋，经相关部门审批，在符合规划、确保安全的前提下，可以进行自主更新、原拆原建；涉及不可移动文物、历史建筑等保护对象的，按照相关法律法规予以维护和使用。条例全文可在江西省人民政府官网查阅。

2026年10月21日，江西省政府新闻办召开发布会，省自然资源厅会同省住建厅发布《关于支持城市更新行动强化规划和土地保障的若干举措》（共5部分16条），明确：经鉴定为C级、D级危房，或业主有改造意愿的城镇房屋，可以楼栋、小区为单元，按照统一规划、整体报批的原则，由业主向城市更新主管部门提出重建申请，按规定编制实施方案，依法办理规划、施工许可手续。另据省住建厅2026年10月12日征求意见稿，老旧住房自主更新、原拆原建在不影响周边风貌、满足安全规范前提下，可适度增加建筑面积补齐基本居住功能，并依规办理审批、验收及不动产权登记。

二、适用边界：城镇房屋与农村宅基地不是一回事

上述新政针对的是城镇老旧房屋、城镇危旧房。农村宅基地房屋翻建并不直接适用，仍须按《中华人民共和国土地管理法》第六十二条经乡（镇）政府审核批准，并符合宅基地面积、分户等地方规定。两者审批主体、规划依据、登记规则都不同，切勿相互套用。

三、实操清单：原拆原建大致分三步

第一步，房屋安全鉴定，确认属于C级、D级危房或确有改造必要；第二步，以楼栋、小区为单元统一提出重建申请，编制实施方案；第三步，依法办理规划、施工许可，建成后验收并办理不动产权登记。费用以业主自筹为主，部分片区可结合地方补助政策，以当地主管部门细则为准。涉及不可移动文物、历史建筑的，不能简单拆除重建，须按文物保护法律法规维护使用。

四、风险与误区：两类情形要提前看清

第一，未经审批自行翻建可能被认定为违法建筑。先拆后批、边建边批的，一旦与规划、日照、间距要求冲突，轻则停工整改，重则责令拆除。第二，房屋恰在征收范围内的，翻建与补偿如何衔接要提前评估——抢建、违建部分通常不予认定；合法审批后新增的居住功能面积是否计入补偿，各地口径不一，动工前宜先咨询专业律师。

五、律师提示

1. 程序顺序：先鉴定、后报批、再动工，"先拆后批"是违建认定的高发情形。

2. 证据留存：房屋安全鉴定报告、重建申请、规划与施工许可、验收及登记文件全套归档备查。

3. 行动建议：怀疑房屋在征收范围内的，先核实征收公告与补偿方案，再决定是否动工。

常见问题（FAQ）

问：我家是城镇老房，符合什么条件才能申请原拆原建？

答：依据《江西省城市更新条例》第二十二条及2026年10月《关于支持城市更新行动强化规划和土地保障的若干举措》，经鉴定为C级、D级危房，或业主有改造意愿的城镇房屋，可以楼栋、小区为单元申请重建。建议先做房屋安全鉴定，确认房屋等级后再向城市更新主管部门咨询申报口径。

问：我农村老家的房子，能套用这个新政翻建吗？

答：不能。本政策针对城镇房屋；农村宅基地房屋翻建仍按《中华人民共和国土地管理法》第六十二条由乡（镇）政府审核批准。建议翻建前先向当地乡（镇）政府提交申请，符合宅基地面积、分户等地方规定后方可动工。

问：原拆原建大概要办哪些手续？