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2026年北京拆迁律师：房屋被纳入征收范围后，哪些证据最值得保存
来源：北京圣运律所   作者：北京圣运律所
房屋一旦进入征收范围，很多家庭首先想到的是补偿价格，却容易忽略证据保存。实际上，房屋面积、结构、装修、经营情况以及土地使用情况，都需要相应材料予以证明。
2026年处理北京房屋征收问题，建议从项目开始阶段就建立自己的材料档案。越接近签约和搬迁阶段，越应该避免材料丢失或者证据断档。

一、第一类：证明房屋权属和来源的材料

首先应当保存房产证、不动产权证、土地使用权证、宅基地审批材料、建房批准材料、购房合同、继承材料等。
对于历史形成的房屋，如果缺少完整产权证，也应保存能够证明房屋来源和形成时间的材料，例如老照片、历史缴费凭证、村委会证明、房屋买卖材料等。
这些材料不能当然决定最终补偿结果，但有助于完整呈现房屋形成过程。

二、第二类：证明实际面积和结构的材料

实际居住面积与登记面积不一致，是征收过程中比较常见的问题。
因此，居民可以保存房屋测绘报告、调查登记表、房屋平面图以及能够反映实际建筑情况的照片和视频。
如果房屋存在多次扩建、翻建，还应尽量保存不同阶段的历史资料，以便说明房屋形成情况。
对于未经登记建筑，北京现行征收规则要求在征收决定作出前依法调查、认定和处理。

三、第三类：装修和附属设施证据

装修往往涉及金额较大的财产内容。
墙面、地面、门窗、厨卫设施、空调、固定设备以及院内附属设施，都建议提前拍照或者录像。
拍摄时不要只拍局部，最好同时拍摄房屋整体环境、门牌、院落位置等，以增强照片与具体房屋之间的关联性。
如果购买装修材料或者大型设备时留有合同、发票、付款记录，也建议一并保存。

四、经营性房屋要保存经营材料

如果房屋用于商铺、办公、厂房或者其他经营用途，仅有房屋照片通常不够。
建议保存营业执照、租赁合同、纳税资料、水电费单据、员工资料、设备采购合同以及经营收入等能够反映经营状况的材料。
对于国有土地上的非住宅房屋，北京现行政策明确，房屋用途认定会结合权属登记、土地规划用途或者相关认定结果进行评估。
因此，经营材料越完整，越有助于说明房屋实际使用情况。

五、第四类：征收过程中的书面材料

预公告、征收决定、补偿方案、评估报告、调查登记表、补偿协议、催告材料以及其他行政文书，都应当按照时间顺序保存。
尤其不要只保存手机里的照片。
建议建立电子文件夹，按照“时间+文件名称”命名，同时保留纸质原件。

六、第五类：谈话和现场情况

征收过程中，如果工作人员就补偿、搬迁期限、安置房等事项作出重要说明，应当尽量要求以书面材料确认。
现场沟通后，也可以及时整理谈话时间、地点、参与人员和主要内容。
这样做的目的不是制造矛盾，而是避免时间久了以后双方对具体内容产生不同理解。
北京圣运律师事务所王有银律师认为，征收案件中的很多争议，最终都会落到证据上。证据并不只是为了发生纠纷后使用，更重要的是在前期帮助当事人准确还原房屋、土地和经营状况。因此，从征收开始就整理材料，是处理此类问题非常重要的一步。

常见问题

  1. 手机照片能作为证据吗？在符合真实性、关联性、合法性等要求的情况下，可以作为证据使用，但最好同时保存原始文件和其他辅助材料。

  2. 老房子没有证件怎么办？可以整理建房、居住、缴费、继承、历史照片等材料，结合房屋形成历史综合判断。

  3. 补偿协议需要保存吗？需要。协议、附件、评估报告等均应妥善保存，因为这些材料往往直接关系后续权利义务。

  2026-09-20     10

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