违法建筑价值评估,违章建筑价值评估:2024在线咨询拆迁征收法律百科

违法建筑价值评估,违章建筑价值评估

超大特大城市城中村改造项目中尽管未必有明文规定要对农村集体土地上的房屋进行评估，但却应当参照适用国有土地上房屋评估的程序，准确确定被征收房屋及其附属物、室内装饰装修、机器设备搬迁等的价值。“一刀切”定价仅适合在部分结构相对简单的房屋上使用，却完全不适合用在厂房、门面房、商铺等经营性房屋和面积较大、楼层较高的宅基地上房屋上。而在评估环节中，被拆迁村民也可参照《国有土地上房屋征收评估办法》的规定尽量争取自己的程序性权利。

【“一刀切”定价仅能解决部分估值问题】

此前笔者曾提到过，《土地管理法》及其实施条例中并未明确规定征收方应当对农村村民住宅委托评估，到底要不要评估，有没有专业的评估报告出具，实践中各地、各项目的情形会有较大差异。

但毫无疑问，“一刀切”确定房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价的做法，只能解决征收补偿中的部分问题，仍有一些需要补偿的项目无法简单地列个表“一刀切”，而是有进行专业评估的必要性。

譬如《深圳市房屋征收与补偿实施办法》第50条就规定，房屋征收评估包括被征收房屋（含国有土地使用权）、构筑物、其他附着物和搬迁费、临时安置费、征收经营性房屋所造成停产停业补偿费、被征收房屋室内自行装修装饰费以及产权调换安置房的评估等。

在明律师认为，即便征收方通过补偿安置方案拟定了“一刀切”的补偿标准，被征收人也有权拒绝其适用而主张委托评估。“协商”和“评估”是确定被征收房屋价值的两大法宝，征收方在个案中一旦拒绝评估，将会为自己后续行为的合法性埋下巨大的隐患。

而评估本身是有严格的程序性和规范性的，也将成为被征收人维护自身补偿权益的重要抓手和切入点。故此，被征收人一定要在城中村改造项目中重视评估环节的参与和监督，将其作用发挥到最大。

一张纸的“估价单”绝非专业的评估报告，我们任何时候都是不能认的。

【房屋价格评估中的4大要点，一个一个盯紧才行】

单就评估的程序步骤而言，城中村房屋估值和城市房屋估值并无太大差别。在明律师提示大家注意以下4个重要节点：

1. 评估机构应当由被征收人参与协商-投票-摇号或者抽签选定。参考前述深圳市的规定，协商选定作为首选方式要求被征收人要在预选库名录中协商选定评估机构，不能在名录外任意选定。

同时，被征收人应当在规定期限内书面提交评估机构选取意向书，取得半数以上被征收人同意的机构就会被选定为涉案项目的评估机构了。

协商不成时，投票和抽签/摇号就会成为选定的方式。这一过程应当由公证机构在场公证，被征收人也要积极参与。

总之，征收方不得单方委托评估机构开展评估工作，这是大的原则。

2. 对无法确定建筑面积的无证房屋，应当委托专业测绘机构确定面积。许多案件中，无证房屋的面积都是一笔糊涂账，征收方甚至在面积不确定的情形下就作出各种“责令改正”通知或者决定，将涉案房屋认定成违建。

《深圳市房屋征收与补偿实施办法》第27条规定，无法根据房地产权证书、房地产登记簿或者合法有效的竣工测绘报告、规划证明文件认定被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）的，应当根据本办法第五章的规定进行测绘。

对于有证且能够据以确定建筑面积的房屋，深圳市则规定不得申请测绘。测绘各环节被征收人享有的权利和评估类似，测绘所涉费用同样由房屋征收部门承担。

3. 分户的初步评估结果应当现场解释、听取意见。深圳市的《实施办法》中规定，房屋征收部门应当将评估机构形成的分户初步评估结果向被征收人公示，公示期不得少于7日，并安排注册估价师进行现场说明解释，听取意见。

《国有土地上房屋征收评估办法》中则明确，分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。此阶段发现存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

这里需要指出的是，鉴于分户的初步评估结果公示期间，被征收人已能对自家房屋究竟能有多少补偿价值有一个初步的了解，故这一阶段应视为被征收人咨询、委托专业律师的重要节点。

在此时委托律师，尽管相较于我们曾明文提倡过的“征收补偿安置方案公示期间”已较晚，但仍能为专业律师在补偿安置决定作出前预留操作空间，也算是亡羊补牢为时未晚。

4. 对正式分户评估报告不服时可申请复核和专家委员会鉴定寻求救济。实践中，部分被征收人对这两个救济环节不敏感、不重视，在收到评估报告并发现估值过低时消极等待征收方作出补偿安置决定，将“保”全都压在补偿安置决定的诉讼上，这并不是高明的做法。

深圳市在其《实施办法》中依据《国有土地上房屋征收评估办法》确定了被征收人享有的3个救济途径：

一是对评估报告有疑问时由评估机构作出解释说明；

二是对评估结果有异议时在10日内书面申请复核评估，复核评估不收取费用；

三是对复核结果仍有异议时在10日内向评估专家委员会申请技术鉴定，鉴定费用需由被征收人作为申请人承担，若鉴定意见认定评估报告存在技术问题时，鉴定费用由原评估机构承担。

经过以上3个救济步骤，若被征收人仍不能与征收方签订补偿安置协议，则评估环节的各种救济方式完结，征收方应当及时作出补偿安置决定，权利救济转入大家熟悉的起诉补偿安置决定阶段。

总之，在明律师建议大家一定要在专业律师的指导下谨慎但充分地启用复核评估和专家委员会技术鉴定这两项救济途径，不可盲目将其错过，给后面补偿安置决定的诉讼制造麻烦。

在明律师最后要提示大家的是，评估环节中的“入户实地查勘”同样非常重要，被征收人一定要确保家中留人全程参与、监督，并谨慎决定是否在所涉材料上签字确认。若受限于自身能力无法确定评估机构提供材料的内容，则大可拒绝在任何材料上签字，但仍配合其入户实地查勘工作，这并不会影响你的评估结果。

此外，要注意分户评估报告是否依法送达、内容是否完整全面、评估方法选择是否得当等问题，抠细每一个微小的步骤，才有望迎来补偿价值的稳中有升。

同时，对于房屋面积较大、从事生产经营等预期补偿价值较高的，可在专业律师的指导下自行委托评估机构作出评估报告，形成可与征收方委托评估机构报告“对比”的重要证据，为可能的补偿安置决定庭审做足准备，避免偷拆造成的证据灭失。（王小明/文）

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投稿：赵晴

来源：头条-2024年城中村房屋改造中怎样评估才合法？能“一刀切”定价吗？

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