律师提醒：千万别掉进“拆一还一”的坑里了！:今日拆迁法律话题

那要如何保障呢？这在征地拆迁的实践中演变成“拆一还一”的说法。简单点说，就是征收方拆了我多少平米房，就要补偿至少相等额面积的置换房屋。

其实，就文字表面上讲，“拆一还一”的说法并没有什么错，有错的是实际操作。圣运律师遇到过这样的案子：

张先生的房屋是100平米，因为临近交通要道，且属于市区，房价在1.5万一平。拆迁时，征收方承诺“拆一还一”，房子拆了以后，补一个100平的房屋。

张先生也挺满意，想着也算是以旧换新了，也就没有和征收方讨价还价，爽快的同意签字了。

征收方后来确实也是如约履行了，补了一个100平米的房屋给张先生。但让人意料不到的是，虽然房子是100平，但置换的房屋位置却在偏远郊区，且出行交通十分不便利，综合评价该地的房价在8000左右。对此，张先生悔之不及……

这个案子提醒大家要透彻地去了解什么是“拆一还一”，怎样才能保障被征收人原有生活水平不降低。而不是想当然地认为拆多少就补多少。

那么，“拆一还一”应该怎样理解呢？怎样操作才能切实保障被征收人原有生活水平不降低呢？下面圣运律师根据多年的征收拆迁代理经验来解析这个问题。

简单点说：真正合理的补偿范围内的“拆一还一”指的可不是面积的“拆一平米补一平米”，而是房屋、土地价值的“拆一还一”。

具体而言，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

该条款明确了如果是产权调换的，调换的房屋应该与被拆迁房屋的地理位置相近，且调换的房屋价值与被拆迁房屋的市场价值至少相等。如果调换的房屋市场价低于被拆迁房屋的市场价，征收方要补足差价。

实践中，产权调换房因为其整体建筑规划往往是类型化的，因此难以与面积千差万别的被拆迁房屋做到一致。这种情况下，允许产权调换房的面积，大于被拆迁房屋面积的部分，应当按照产权调换房的市场价格（或者政策定价）进行差价补偿。

其中，产权调换房屋的市场价格应当通过专业房地产价格评估机构确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。值得警惕的是，有个别征迁项目可能试图以补偿安置货币化为借口，规避“拆一还一”基本安置原则，按照被征收房屋的价值来确定产权调换房的面积，这种做法等同于变现剥夺被征收人的合法权益。

另外，值得注意一点的是：被征收人一户人均居住面积不到本地政府规定标准的，被征收人可直接一句政策规定，要求产权调换房屋的面积无偿达到规定标准。

因此，总的来说，圣运律师提醒大家：由于容积率、区位价值等问题，“拆一还一”适用时不能过于机械，比如，用容积率低的房屋换容积率高的房屋，房屋的居住舒适度会降低，如果仍简单地一平米换一平米，势必对被征收人不公，故而应当适当提高置换比例。此外，如果安置房屋地址较为偏远，也不能照常采取“拆一还一”，而应当基于公平补偿原则调整置换比例。（文|黄小仙）

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内容审核：张小华律师

来源：中国法院网-律师提醒：千万别掉进“拆一还一”的坑里了！，

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