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企业租赁违章建筑，征收补偿能否拿到？

陈先生经营着一家小型的服装加工厂，前年和房东王某签署了租赁协议，租下其在城郊的一处房产开展日常生产工作。其中协议中约定，如果土地面临征收，那么地上建筑物补偿归房东，承租户添附的装饰装修、停产停业损失、搬迁费等补偿归租户，也就是陈先生。这样的约定情形在实际生活中应该算得上惯例，也并无不妥，但是真到了征收时，陈先生却遇到了麻烦。

原来王某在城郊所建的房屋根本就是违建。现如今别说约定的征收补偿款了，连房东自己的征收补偿款都可能得不到。

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针对以上情况，首先需要明确的是，以违建房屋为标的物的租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（后称《解释》）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

合同无效又会产生什么法律后果呢？根据《合同法》的规定，合同无效，自始没有法律约束力，其中约定的拆迁补偿条款也因此无效。在这种情况下，租赁违章建筑的企业并不能根据无效的拆迁补偿条款起诉到法院，要求房东支付相应的拆迁补偿。

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那么以陈先生为代表的租赁方应该如何保护自己的合法权益呢？圣运律师提醒您有两个救济途径，一是根据《解释》第二条的相关规定，只要能在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定租赁合同有效，从而租赁方可以重新依据租赁合同要求获得补偿款；二是在确认租赁合同无效的情况下，租赁方可以直接起诉租赁合同无效，并根据承租企业自身的损失，包括停产停业及员工安置、装饰装修、搬迁费等，要求房东赔偿因合同无效造成的损失。

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内容审核：罗思章律师

来源：中国法院网-企业租赁违章建筑，征收补偿能否拿到，

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