房屋产权置换，除了面积，这些重要事项也必须关注！,房屋产权置换怎么交税?:今日拆迁法律话题

现实中因为房屋拆迁补偿问题，经常会出现一些纠纷，在进行房屋产权调换时，被拆迁人需要比较全面地了解与之相关的事项，尽可能减少不必要的损失。如果对房屋产权置换有任何疑问，或是在签订协议后，发现了很多新的问题，一定不要吃哑巴亏，及时咨询专业律师进行维权。

根据新修订的《土地管理法》，征地拆迁房屋安置可以获得补偿方式有三种，重新安排宅基地建房、提供安置房或货币补偿。提供安置房一般涉及到产权置换。

大部分被拆迁人可能比较关心置换房屋的面积，但是对房屋产权置换的其他相关法律知识了解得比较少，比如产权置换标准，置换方式及注意事项等等。对这些内容有一个全面的了解，才能尽可能降低产权置换时潜在的一些风险。

1、什么是产权置换？

产权置换就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和置换房屋的市场价（以签订拆迁补偿协议时的房屋市场价格为准）或优惠价结算置换差价的行为。

在产权置换方式下，被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销，被拆迁人的原房屋产权证在其办理置换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。

2、房屋产权置换标准。

（1）住宅房屋

一般的做法是当偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结合成新的建筑安装工程造价结算；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分且在规定安置标准内的，超过部分按照住宅房屋的成本结算；偿还建筑面积超过规定安置标准的，超过部分按照商品房价格结算。

（2）非住宅房屋

偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。

3、房屋置换形式。

（1）异地安置

是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

（2）回迁安置

是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。

4、房屋产权置换或产权调换需要注意哪些事项？

（1）房屋产权调换面积问题

房屋产权调换中最重要的就是房屋的面积问题。调换后的房屋面积若是比之前的面积小，那么大家肯定是不乐意的。这个面积直接与拆迁当事人双方利益有直接的关系，所以一定要注意。

对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准；调换房屋的面积原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。

（2）房屋产权调换质量问题

如果用于产权调换的房屋没有通过质量验收，则不能安排居民居住，征收部门应承担的义务等同于房屋出售人的义务。因房屋主体结构质量经检验属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，请求解除合同和赔偿损失的应予以支持。

给付使用的房屋存在质量问题，保修期内出卖人应当承担修复责任。如果出卖人拒绝修复或者拖延修复的，买受人可以自行或者找他人修复，修复费用由出卖人承担。

（3）原地还房

影响房屋价格的因素很多，例如房屋面积、地段、环境、楼层等等，都是比较常见的。

但如果是原地还房的话，这些因素的影响就会弱许多，原地还房中的原地，指的就是被拆迁房屋的原址。而对于是否原地还房，有些地区有比较明确的规定：原地还房均应在被拆迁房屋原址还房。

（4）产权调换协议

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。

《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规，对协议的名称已作出明确规定。因此，选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。

现实生活中，我们注意到一些拆迁人提供的产权调换的协议名称五花八门，其中有一种叫着《商品房置换合同》。表面上看，协议的内容都是产权调换，但是协议形式不同，所获得的保障程度也是不同的。

拆迁律师提示：现实中因为房屋拆迁补偿问题，经常会出现一些纠纷，在进行房屋产权调换时，被拆迁人需要比较全面地了解与之相关的事项，尽可能减少不必要的损失。如果对房屋产权置换有任何疑问，或是在签订协议后，发现了很多新的问题，一定不要吃哑巴亏，及时咨询专业律师进行维权。

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内容审核：冯兴元教授

来源：中国法院网-房屋产权置换，除了面积，这些重要事项也必须关注！，

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