拆迁房没有房本能买吗,拆迁房没有房本能卖吗:在线拆迁法律咨询

拆迁房没有房本能买吗,拆迁房没有房本能卖吗

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提问：

章哥好，请教个问题，还没有房本的回迁房能买吗？会有什么风险？

事情是这样的，我的一个朋友介绍了一个人，北京北部**村的，他们村子在去年才盖好的回迁房，刚入住。这家人总共得了4套房，三个两居一个一居。现在他想卖掉一居室，去给孩子换一套学区房。

但是房本还没有下来，说是按约定五年下本。现在距离拆迁已经四年多了，也就是年底就能拿到房本了。

这房子比较便宜，比周边的二手房便宜了一万多。我很想买，但是又怕有什么风险。但房主给我看了拆迁协议，确实是他的名字，就一个名字。另外我也咨询了中介，说可以签订协议，如果对方违约的不给办房本，上法院要求巨额赔偿就行了。而且这种协议是可以公证的。

请问如果这些都做到了，还会有什么风险吗？谢谢。

回答：

1、 明确告诉你，风险太大了，大到你无法想象。

2、 首先说，这家人得到4套房就有问题。大概从2006年开始，北京执行的宅基地拆迁政策就是：给钱买回迁房。

也就是先按照房屋面积给补偿金，然后根据户口人数，每人可以认购45-50㎡的回迁房。

那问题就来了，3套两居1套一居，那就是7口人的购房资格。他们家哪儿来的这么多人。一般六口人就到头了，难道他有三胞胎？

这种情况最大的可能是，老人思想保守，没让俩儿子分户，所以这是三户的资产。即1个老人，两对夫妻两个孩子。而且就算是一户，里面也肯定有老人的份额。

在这种情况下，家中的大事一定是老人做主的，那他私下卖自己的房，老人知道不？媳妇知道不？能同意吗？

3、 今年年底就能下房本？开玩笑呢吧。

拆迁政策确实说是五年下本，但大多数是指入住五年后，不是从拆迁开始算。也就是说，现在才最多第二年，还三年多呢。

而且，五年下本只是个大约的时间，确实有提早的和按时下的。但是，拖延的更多，哪个拆迁村都是一堆的土地和手续问题，哪那么容易办。拖上个三两年根本不叫事儿，甚至拖个十年的都有。

那请你想想，在这么长的等证时间里，将会发生多少事？房价跌了还好说，如果涨了，对方会不会反悔？你能怎么办？

甭说这种没房本的了，就是正经的商品房，因为房价上涨而毁约的有多少？哪个能顺利解决？

4、 年底下房本，他现在买房去给孩子买学区房？这是开的什么脑洞？

谁不知道房本一旦下来，房子立刻就是商品房价格，他干嘛要提前卖？等上半年不可以吗？

学区房，为什么要在现在买。五月份，幼升小已经开始招生报名了。那现在买和年底买有什么区别吗？反正我理解不了，这理由太不合理。

5、 便宜了一万多？他傻啊！

我上网查了，这小区周边的二手房将近4万，他便宜了30%左右，为什么？

他把房卖给你，如果是直接去村委会更名的话，这就是一手房，没有什么税费。所以，正常来讲，便宜15-20%都正常，但没道理便宜这么多。

6、 他为什么要卖给你？

同村人，现在是同小区的人，都是拆迁户，家家都有至少一二百万的拆迁费。而且同村人知根知底，村委会办更名时也省事。他为什么不卖给邻居，费劲巴拉的找中间人卖给你？

这说明他不敢卖给同村人，邻居也没人敢买！这里面肯定有家庭纠纷或者其他的麻烦事。

7、 拆迁协议不是房产证，就是一张纸改了个公章而已。这东西要想作假太容易了，你去村委会核实过没有？

8、 签订协议，约定违约金额，确实可以做公证，这点中介说的没错。

但是请注意，公证的只是协议，但这份协议内容（标的物）的交易却是不合法的。

也就是说，如果他将来不给你办房产证，或者不交房给你。你可以去法院起诉，法院会支持赔偿金，但是这房子你是得不到的。因为这种私下转让的行为就是不合法的。

而且，请想想，对方都穷的卖房了，他能有钱赔偿你吗？一个连房子都卖了的人，还会跟你讲诚信吗？他就是不给你钱，你能怎么办？

总结：对方很可能是欠了赌债一类的，不敢跟家里说，偷偷的把房子卖了抵债。就算他跟你讲诚信，但他的家人能同意吗？拆迁协议是以家庭为单位的，而且这房子是夫妻共同财产，到时候他老婆说根本不知道这件事，你能怎么办？

他现在把房买给你，然后他一办离婚，那就算你打官司能赢，能执行到他什么财产？

总之，这种没房本的拆迁房千万不能买，我经历过很多起这种事，没有一个能顺利解决的。有几起都是动用了黑色社会才办的过户。请问，这种事咱普通百姓犯得上吗？

所以，不要贪便宜，这种事非常的麻烦。为了房子，亲兄弟都能反目成仇，何况与外人呢。本来我想给你写几个案例，但已经写了这么多，算了。请你自己慎重考虑吧。

如有疑问，请再次咨询。

请问：

我在北京昌平有一套小两居，价值300万。有贷款，每月还款8000。石家庄有一套房价值90万，无贷款老房。

目前想卖掉石家庄的这套，在北京买二套房。如果不卖的话，抵押是否合适？还有，我准备购买的是天通苑的顶层大复式，请问这种房的升值潜力怎样？

另外，我父母现在满足共有产权房的条件，是否值得考虑。谢谢。

回答：

1、 抵押贷的比例一般是70%，市值90万的话可以贷出63万，以10年期1.1倍利率计算，月还款为7000左右。（20年期的产品也有，各个银行不同）

2、 天通苑的复式和普通二手房的升值幅度几乎一样，不受任何影响，只是出手时的挂牌周期会长一些。

3、 北京二套房的贷款比例为40%，利率上浮10%。不知道你准备购买总价多少的，可以算一下。但如果在五环内超过468万总价的话，就只能贷20%了。

4、 共有产权可以购买，但是将来在出售的时候限制比较多，估计比那顶层复式还要麻烦。所以如果有其他的方案，不建议购买共有产权，免得麻烦。

5、 昌平的房子也可做二次抵押，只是利率要更高一些，贷款期也要短。不知道你还有多少贷款，如果不太多的话，可以考虑一次性还清后再做抵押，这样还贷压力会小一些。

不过，如果快到还款尾期了，提前还贷也并不划算，因为等于还的都是本金。

6、 建议还是谨慎一些，这些融资模式毕竟违规，有一定的风险。

如有疑问，请继续咨询。

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投稿：马若文

来源：头条-没房本的回迁房很便宜，能买吗？专家告诫，都是血的教训

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