拆迁房卖掉过户费谁出,拆迁房过户费卖家出哪些:在线拆迁法律咨询

拆迁房卖掉过户费谁出,拆迁房过户费卖家出哪些

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作者：王泉/诉讼律师、桂亦威/诉讼律师|注会

有关上海动迁房的过户交易，你知道的有多少？应注意什么？

【税律笔谈】按

在上海中环以外区域，动迁房交易可谓占据着房屋交易市场的半壁江山，它不仅给“拆代”们带来了丰厚的财富，还养活了中介、滋润了一些律师。但凡交易，夹杂人性，必临风险。本期结合我们实务中遇到的案例、咨询，聊聊有关上海动迁房过户交易的那些你知道及不知道的事儿。

【律师观点】

1、动迁房质量比较差，为什么交易量还那么大？

答：因为相对便宜，还免征增值税，个税低。也有部分“拆代”们一下子变成“拆代”，不适应，急于变现，卖的更便宜。实务中，我们真的碰到不少“赌、毒”“社会人”拿到拆迁房后，骨折卖房。或许这就是法律限制动迁房上市交易时间的原因之一。

2、政策规定“动迁房，3年内不得转让、抵押”，购买3年内的动迁房是不是无效？

答：购房协议有效，只是在这3年内不能办理过户。有关此方面的案例甚多，不做过多解释。

3、既然购买3年内的动迁房不会面临协议无效的风险，那买方是不是可以无所顾忌了？

答：协议虽然有效，但却不能过户，也不能网签。待3年时间满时，房东可以一房二卖或办理抵押。另外，3年时间过长，房东也可能会因债务问题，导致名下房屋被查封或执行。以上风险对买方来说是致命的，可能意味着“钱房两空”。

4、此处3年，是从小产证办理时间开始起算吗？

答：非也。依据政策，动迁房只要满足下列条件之一的，就可办理过户：（1）房东取得小产证满3年；OR（2）房地产开发企业取得大产证满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年。这里面存在一个老百姓理解的误区，以为动迁房只有等到小产证满3年才能过户，结果在要求房东协助办理过户时，发现房东早就把房子卖了或抵押了。所以，购买动迁房时，我们不仅要了解小产证的取得时间，还要了解房东签署动迁协议的时间。这样才能尽可能在满足过户条件的第一时间内，通知房东协助办理过户手续。

5、动迁房买卖不是免税吗？为什么我卖的动迁房要交增值税和个税？

答：有且仅有一手动迁房才可以享受税收优惠政策，即：免征增值税和附加税，个税核定1%征收（符合满五唯一才可免征）。所以，如果你手里的动迁房倒腾了几次，就不享受前述税收优惠政策，按普通商品房对待。

6、此处动迁房“满五唯一”，满五年是从哪一年开始起算？

答：依据政策，满五年按照以下时间“孰先”的原则确定购房时间：房屋产权证注明日期OR契税完税凭证注明日期。

7、动迁安置房赠与给自己的儿子，再出售，能否享受免征增值税等税收优惠政策？

答：承第5点所述，只有一手动迁房过户才可享受税收优惠政策，赠与房屋，则已经有过交易记录，应按照普通商品房对待。

8、继承动迁安置房，再出售，能否享受免征增值税等税收优惠政策？

答：承第5点所述，法定继承房屋，虽然免个税、契税，但需要缮制新的产证，视为有过过户交易记录，应按照普通商品房对待。

9、动迁协议签署后，父母去世，继承人办理过户手续后，是否享受一手动迁安置房税收优惠政策？

答：区别于第8点，此处继承过户情形非替换原来一手动迁房的产证，而是在父母没有来得及办理一手动迁房产证时，就已去世，子女凭借法院或公证机关的文书办理过户，此时动迁房形式上仅办理了一次产证。然，税法注重实质重于形式，尽管动迁房仅办理了一次产证，但动迁房原系对父母的安置，系父母的产权，后父母去世后由子女直接继承过户，在法律上仍视为一次过户交易行为，此时继承的动迁房仍然不属于一手动迁房，不享受相关税收优惠政策。而且在实务中，税局也一般会检查：

（1）《拆迁补偿安置协议》中被拆迁人是否与产证中完全一致；

（2）或产证中产权人是否与《配套商品房供应单》（俗称“五联单”）中完全一致；

（3）或被迁拆人是否与产证中有一人（可为被拆迁人、被拆迁人的直系亲属（3代以内）、或原户口在被拆迁地当中，此3种情况均认可）吻合且产证附记页有“备注配套商品房，自登记日起5年（3年）内不得转让、出租”字样；

以判断交易房屋是否享受一手动迁房税收优惠政策。

10、签署动迁房买卖协议，买方应注意哪些事项？

答：（1）确认卖方是否有权处分房屋，注意要求查看房屋征收补偿协议，确认房屋的安置对象、被拆迁房屋的性质（公房OR私房OR宅基地房），为避免纠纷，应当要求所有被拆迁安置对象在买卖协议上签字。若被拆迁安置对象已经去世的，应咨询律师、尽调安置对象的所有继承人，让所有继承人在买卖协议上签字。

（2）了解房屋征收补偿协议的签署日期、动迁房大产证的办理日期以及动迁房小产证办理日期，便于在限售期解除后的第一时间内办理过户。

（3）考虑限售期时间较长，买方可以约定较高比例的违约金，提高卖方的违约风险，避免因房屋大幅度上涨，卖方反悔。

（4）动迁房交付后，与卖方及时办理房屋交接手续，制作房屋交接文件并签字，以实际占有房屋。

（5）确认房屋可以办理过户后，立即通知卖方办理过户。若卖方故意拖延或拒绝，应尽快联系律师，启动诉讼程序，查封房屋，以免卖方“一房二卖”或将房屋抵押。

PS:查封房屋非常非常非常关键，实务中，我们常常碰到因查封不及时，导致“钱房两空”的情形。

（6）若卖方年龄较大，建议签署协议时让卖方的所有继承人一并签字确认，或留下卖方继承人的联系方式及身份证信息，以免出现在长达3年的过户时间里、卖方去世后无法联系卖方继承人办理过户的现象。

11、购买动迁安置房，将买卖协议进行公证是否可以规避上述风险？

答：非也。公证只是强化了买卖协议由交易双方签署的证明力，除此之外，没有任何意义。而且，在3年限售期内，绝大多数公证机关是拒绝办理合同公证事项。

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投稿：蒋洁

来源：头条-有关上海动迁房的过户交易，你知道的有多少？应注意什么？

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