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实探！上海有五大著名的烂尾规划，现在都怎么样了？

01

南翔CBD

2009年，南翔提出打造上海第一个市郊CBD，可惜后来不幸烂尾了。

南翔搞CBD规划时连上海的主城都还未发展成熟，当时四大副城还在建设中。

彼时的南翔，几乎是朝着徐家汇、真如和五角场的方向发展。

南翔当时的想法非常超前，但是作为郊区的土壤，终究未能孕育出CBD的繁华。

这或许是早期规划的一个错位，是对城市发展趋势的一次误判。

后来，南翔银翔湖畔很多CBD都烂尾了。

现在，这些CBD有的停工了，有的持续在慢慢施工，有的改成酒店式公寓住上了居民，而没有改成公寓的办公楼却保持着超低的企业入住率。

新威国际大厦旁，是南翔CBD核心区停工很久的睿谷蓝公寓项目，如今沦为了法拍的命运：

绿茵商业广场，那个曾以包租20年为诱饵的烂尾商业，早已是荒草丛生，工地荒废。

开发商绿茵置业的跑路让无数业主心寒：

海伦堡爱ME城市是南翔超大的公寓与办公综合体，虽然公寓部分已有人入住。

但漂亮的办公楼里面却堆积着建筑垃圾，仅有寥寥数名工人在艰难施工中，烂尾的阴影挥之不去：

新华悦都是南翔成功建起来的办公项目，但全部改成了酒店式公寓对外出售。

很难想象，这么华丽的办公楼里面入住的不是企业精英，而是一户户平凡人家：

万城银座的3栋商业办公楼全部未能幸免，纷纷转型为酒店式公寓。

这里除了少数自己设立的工作室外，多数房间都被居民和租客占据。

5栋商务独栋别墅更是变成了“房东直租”，办公与居住混杂在一起令人唏嘘：

冰封科技园的两幢办公楼其中一幢全部空置，另一幢虽有15层之高，却仅入驻了12家企业：

南翔CBD的烂尾，除了郊区不适合打造CBD本身原因以外，普陀也需要出来背锅。

普陀的真如副城、桃浦智创城的滞后发展可能为南翔CBD的溃败埋下了伏笔。

这几个市区的商务区长期建不起来，把南翔CBD与市区隔绝开来发展无法连成一片，被孤立起来。

而现在建起来了，却截胡了市区商务资源向南翔方向的外溢。

现在连真如的CBD都在空置，南翔的CBD又该何去何从呢？

02

东外滩

东外滩堪称杨浦烂尾传奇，1号项目和2号项目都出了岔子。

其中东外滩1号项目即号称杨浦版汤品一臣的八埭头滨江园，一直风波不断。

八埭头滨江园小区早在2008年就拿地了，然后一捂就是10年，2018年才迎来首开。

然后又碰上了停工、延期交付、被质押、开发商身陷债务纠纷资金链断裂等一系列遭遇。

2016年的时候波特曼集团计划将八埭头打造成为高端科技、金融、服务业汇聚的璀璨明珠。

但是现在项目商业和办公配套还是一片荒地，里面变成了集装箱房、废品收购站和临时小卖部：

八埭头地块很大，上面还有民房没有拆走，那些规划的商办只能持续烂尾了：

东外滩的开发总是非常迟缓，2号项目东方渔人码头也是难产了很多年。

渔人码头2004年就审批通过了，2007年开始动工，曾扬言要作为上海世博会的“牛批”配套项目：

结果世博会2010年举行的时候它还在施工，直至2014年才勉强完成一期，商业项目更是拖到了2017年。

而今7年过去，渔人码头的商业换了又换，倒闭的倒闭，商场依然在招商中，冷冷清清的：

杨浦东外滩的规划早在2005年便已启动，就是拆迁的过程太漫长了，错失了发展的黄金时期。

另外很多居民被动迁走、再加上地铁的稀疏导不过来人流，更加拖累了东外滩商业和商务的形成。

本身杨浦东外滩是虹口北外滩的延续，处在沿江商务区的下游，收到的外溢很少。

终于在近几年字节、美团等巨头的入驻，为这片土地带来了新的生机与希望。

在住宅规划上，东外滩成了风貌别墅和小高层聚集地，很难看到江。

可能东外滩永远也成为不了像徐汇滨江那样的一线江景富人区吧。

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03

美兰湖

美兰湖同样是上海著名的烂尾基地，很多规划沦为了泡影。

美兰湖曾经是上海“一城九镇”发展的重头戏，按照“北欧风情新市镇”标准规划了很多项目：

国际会议中心、北欧风情小镇、五星级皇冠假日酒店、诺贝尔公园、奥特莱斯、易出莲花超市、国妇婴美兰湖分院、高尔夫球场、重点中学、中福会幼儿园等。

可惜这些规划大多烂尾了，有的中途更改，有的建好后没多久就荒废了。

1、美兰湖国际会议中心：

高大上的美兰湖国际会议中心里面虽然设置了很多国家的会议室。

如瑞典会议室、丹麦会议室、芬兰会议室、挪威会议室、冰岛会议室等。

但是国际会议没开一场，现在沦为普通酒店和住宿场所，大多场地被荒置：

2、北欧风情街商业

北欧风情街商业刚出来时确实火了一把，但到了2018年就再也运营不下去了，强制清除商家重新招商。

现在商业街以餐饮为主，许多店铺黯然倒闭，没有一点人气：

3、美兰湖皇冠假日酒店：

美兰湖皇冠假日酒店彻底被废弃，大门紧锁、台阶长满杂草、旁边随意丢弃一些垃圾让人痛心：

4、美兰湖奥特莱斯：

美兰湖奥特莱斯2009年1月开业时宣称“成为本市唯一可以乘地铁直达的大型Shopping MALL”。

此后越开越不顺利，2018年国庆节彻底关店走人，现在改成了幼儿园，从此没人知道美兰湖曾经还有一个奥特莱斯。

好在奥特莱斯还开了好几年，而当初规划的易出莲花超市从头到尾都不见踪影。

5、国妇婴美兰湖分院：

国妇婴美兰湖分院成了当地的月子中心：

6、重点中学、中国福利会美兰湖幼儿园

当初规划的美兰湖重点中学，现在成了普通的罗店中学；

中国福利会美兰湖幼儿园更是直接撤牌了，降级为一所普通的宝山区美兰湖幼儿园：

7、诺贝尔科技公园：

诺贝尔科技公园早在2003年就批准立项了，后来建成后十多年都不对外开放。

这个公园因为涉及到国有农用地转为国有建设用地的问题，所以一直耽误到去年才正式迎来开园：

另外美兰湖还规划了一个美兰西湖，也叫美兰湖中央公园，计划今年就要建成对外开放。

这个湖2022年初就开工了，但到目前还没有开挖的迹象，在建文化中心，美兰西湖会否爽约呢？

虽然奥特莱斯走了，但现在美兰湖又迎来了中集金地TOD商场，未来开业后又是美兰湖一大新地标：

美兰湖的房价涨幅跑输大盘，这肯定与其规划的落地不及预期有着密切的关系。

你看好美兰湖的发展吗？

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04

真如

真如副中心应该是上海最大的烂尾基地。

2006年真如推出首宗核心TOD地块——11、14号线两条地铁交汇的真如站上盖项目。

随即，这块宝地被李嘉诚顺利收入囊中，一捂就是十几年。

再加上普陀的棚改拆迁不力，铜川水产市场一拆就是10年，完全耽误了真如副城的开发。

长期以来，普陀区的居民无法享受像样的城市配套设施，副中心没有一个能逛的商业，到处破破烂烂。

也就是在近几年，真如终于开办了绿地缤纷城、复悦荟、中海环宇城MAX、LOVE大都会等商业综合体。

280米的地标写字楼此前一度因为安全问题迟迟无法封顶，而今终于建成了。

真如写字楼地标

中海环宇城MAX

可以说，真如的商办完全迟到了20年，错过了最好的发展时机，与徐家汇差距巨大。

现在真如的商办开办得怎么样了呢？

中海环宇城MAX是真如人流最大的商场，但不再有开业当初的那种火爆了。

LOVE大都会商业只有路边店铺入住满了商业，但是地下街空空荡荡，陷入了招商困境：

在LOVE大都会地下街仅能看到齐家网几个家居门店在展示，里面一片漆黑没有店员也不见顾客：

绿地缤纷城的存在拖累了真如商业的定位，入住品牌能级低、数目少，商场冷冷清清的：

复悦荟商场以亲子主题为定位，多了些欢声笑语，但整体也偏向冷清。

至于真如的办公楼，没见有多少企业入住，空置率比较高，整体商务氛围远不及长风生态商务区。

长风背靠长宁，是普陀率先成长起来的商务区，近水楼台先得月。

好像真如不需要努力太多，靠着市区的外溢日子也能过得下去。

真如距离市区足够近，地铁、商业都便利，仅仅是吃外溢房价都不会跑输大盘。

另外，来到真如，你一定会看到这样的高压线，大煞风景：

真如拥有一个西郊变电站，号称“远东第一站”，曾经承担了上海近一半用电负荷。

高压线既影响了真如的市容，也影响了周边土地的开发利用，降低了副城开发强度。

真如要想完全变成上海的城市副中心，还有很多招商运营与配套改善工作要做，不能停歇！

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05

海湾

海湾是奉贤著名的烂尾区域，有些规划可能会永远烂下去！

2007年的时候奉贤想在海湾打造一个世界第九大湾区，当时规划了一个白玉兰岛。

即在杭州湾近海建设一座媲美迪拜棕榈岛的人工“白玉兰岛”，让上海人实现“棕榈梦”：

按照当时10-15年的计划工期，这个人工大岛最晚应该在2023年建成的。

但时至今日，都没人知道这个白玉兰岛在哪里，完全在人间蒸发了。

为了支持世界第九大湾区建设，地铁5号线、金山铁路支线“双轨”进海湾的规划曾轰动一时：

但是像这种“板上钉钉”已经公示了的内容后来还是神秘消失了，至今没有看到任何一条轨交延伸进入海湾。

为了配合湾区的打造，海湾还建设了很多别墅、办公、酒店和公寓等，但是同样一一烂尾。

海湾是上海著名的烂尾楼“博物馆”，这里烂尾的啥都有。

其中最大的一个烂尾项目是棕榈湾海景城，堪称烂尾楼的奇观：

海湾还有一个地标级写字楼——银星大厦，也不幸烂尾了：

泰禾海上院子是海湾烂尾的超大别墅项目，自从2019年首开后没多久就停工，而且停工3年多，广大业主损失惨重：

停工时期的泰禾海上院子

去年泰禾海上院子才终于复工，今年才实现封顶，大幅超过了2020年底的交付期限。

而在最近，泰禾海上院子停售的部分房源在7月4号重新拿到了销许，开启了二次销售，你还敢买吗？

上海还有很多烂尾的规划，这也教导我们买房不能一味地看规划，盲目投资可能会带来亏损。

你还知道上海哪些著名的烂尾规划？

▼以上为正文

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投稿：王语

来源：头条-实探！上海最著名的五大烂尾规划，现在都怎么样了？

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