北京市圣运律师事务所：城中村改造势在必得！但必须要注意这三点！:今日拆迁法律话题

　　今年或许是城中村改造大年！在今年4月份中央政治局召开的会议中提出，要在超大、特大城市积极稳定推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设。7月21日，国务院常务会议中又审议通过了《关于在超大、特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，该指导意见中指出，在超大、特大城市积极稳步推进城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，另外，在该指导意见中还明确指出，要加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式。7月24日，高层会议又针对城中村改造作出专门部署，并且传递出要积极稳步推进城中村改造的信号。7月26日，相关的会议中又再次强调，要加快推进基础性建设，城中村改造等。

　　不仅如此，7月28日，国家发展改革委发布的《关于恢复和扩大消费的措施》中又提到了城中村改造，并且在该措施中指出，稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。持续推进农房质量安全提升工程，继续实施农村危房改造，支持7度及以上设防地区农房抗震改造，鼓励同步开展农房节能改造和品质提升，改善农村居民居住条件。

　　由此可见，今年是城中村改造大年，不过此次城中村改造并非是在全国范围内展开，而是只在超大、特大城市展开，具体是哪些城市，可以我们前几日发布的文件中查看。不过，从上述的内容中我们还看到，与城中村改造一同开展的还有老旧小区改造、农村危房改造等项目。一般情况下，老旧小区改造主要是以加固、修缮为主，且主要针对是2000年之前建的老旧房屋。

　　但是，圣运律师需要提醒大家的是，无论是老旧小区改造，还是城中村改造，都必须要在相关的法律法规及政策的框架下进行，依法保障老百姓的合法权益，不得擅自扩大改造范围，不得违背老百姓的意愿，在拆除重建过程中，禁止强拆或是强迫被征收人交出土地或是房屋。那么，在此次城中村改造过程中，如果要是拆除重建，作为被征收人应当要注意哪些事项呢？

　　一、城中村改造中被征收人也有选择补偿方式的权利

　　城中村改造是一项民生工程，一般情况下都要尊重农民老百姓的意见，不能剥夺被征收人依法享有选择补偿方式的权利。

　　比如《隆尧县人民政府城中村改造（集体土地）征收补偿安置办法》中就明确规定，城中村改造应当充分尊重村民意愿，根据项目安置补偿方案，被征收人可选择货币补偿或产权置换。《永康市城中村改造实施办法》中规定，城中村改造安置方式分为水平套房安置和综合安置，由安置对象自愿选择。另外，《《河南省新乡市中心城区棚户区(城中村)改造房屋征收与补偿暂行办法》》中也明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　那也就是说，在城中村改造过程中，被征收人是有选择补偿方式的权利的，被征收人可以结合自己的实际情况，选择对自己较为有利的补偿方式。但是在具体实施中，有个别地方为了省事，为了尽快推进征收工作，便会告诉被征收人，这是城中村改造项目，所以只有一种货币补偿，或是只有一种产权置换，没得选，然后强迫被征收人签订补偿安置协议，要求被征收人搬迁。

　　可事实是，即使是城中村改造，法律也赋予了我们广大被征收人选择补偿方式的权利。所以，圣运律师要提醒大家，在遇到城中村改造时，一定要看相关部门提供了几种补偿方式，如果只提供了一种补偿方式，那则是不合法的，说明相关部门的行为已经侵害了自己的选择权，此时，被征收人可以拒绝签订补偿安置协议，然后及时地咨询专业律师。

　　二、不要为了拿奖励就稀里糊涂地签订安置协议

　　实践中，有不少地方为了能让被征收人早早地签订补偿安置协议，便会提出能在签约期限内签订补偿安置协议的，可以给予多少多少奖励费。而且在地方相关的法律法规上也是有明确规定的，比如在《隆尧县人民政府城中村改造（集体土地）征收补偿安置办法》中规定，被征收户在征收决定发布之日起15日内，持相关手续到指定地点，办理签订补偿安置协议并达到拆迁条件的奖励认定土地面积的10%；被征收户在征收决定发布之日起30日内，持相关手续到指定地点，办理签订补偿安置协议并达到拆迁条件的奖励认定土地面积的5%。

　　很多被征收人在听到“奖励”两个字后，心情会非常地澎湃，心想反正房屋也都要拆，反正补偿标准也不会再高，迟早都要签订补偿安置协议，索性就现在签了，还能拿到奖励费，否则这奖励费就白白没有了。那么，你所拿到的奖励费真的是额外的费用吗？对此，这里圣运律师需要让大家注意的是，奖励补偿费是建立在合理、公平的补偿上面的，如果拆迁补偿都不合理，且都无法保障自己以后的生活，那为了拿这点奖励费，就稀里糊涂地签订了补偿安置协议，那就是做了一件“捡了芝麻丢了西瓜”的傻事。

　　而且最主要的是，你这个奖励费也很有可能是从你的拆迁补偿费中截留出来的。事实上，无论是城中村改造中，还是普通的征地拆迁中，拆迁奖励费一般都不会太高，如果拆迁奖励费高达五万以上，那被征收人就要小心了。对此圣运律师再次提醒大家，在城中村改造过程中，被征收人在拿奖励费之前，一定要先审查自己的补偿是否合理，如果补偿不合理，建议被征收人最好是先不要签订补偿安置协议，避免让自己吃亏。

　　三、签订协议后，征收方未按时交付安置房的，可以要求增加过渡费

　　城中村改造过程中，如果被征收人选择了产权置换这一种补偿方式，那么征收方需要提供安置房给被征收人。不过，一般情况下，安置房绝大多数都是期房，并不是现房，如果是期房的话，那么在补偿安置协议中一定要约定好交付安置房的期限。

　　一旦过了交付安置房的期限，那么，被征收人可以向征收方提出给予增加过渡费的要求。一般情况下，征收方也需要按照相关的规定给予被征收人过渡费。比如《隆尧县人民政府城中村改造（集体土地）征收补偿安置办法》中规定，实际过渡期限超过正常过渡期（从住户腾空房屋交征收实施单位验收之日起开始计算36个月）的，自逾期之月起逐月发放，以过渡费标准为基数，按下列标准增加过渡费：逾期半年以内（含半年）的增加25%；逾期超半年至一年（含一年）的增加50%；逾期超一年至两年（含两年）的增加75%；逾期超两年以上的增加100%。

　　总之，圣运律师就是想要告诉大家，城中村改造过程中，一旦遇上问题，被征收人一定要积极地去争取，避免自己的合法权益遭受损失。

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内容审核：刘超律师

来源：临律-北京市圣运律师事务所：城中村改造势在必得！但必须要注意这三点！，

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