企业在征收（拆迁）中的博弈,企业征迁赔偿:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 10:58 | 编辑:圣运律师 | 浏览:43

摘要：企业在征收（拆迁）中的博弈，征收是社会城市化进程中的产物。经营期间，企业自有或承租的经营场所被征收(拆迁)是一种普遍存在的现象，与居民房屋征收(拆迁)不同，企业在征收(拆迁)中涉及到的补偿项目复杂

　　征收是社会城市化进程中的产物。经营期间，企业自有或承租的经营场所被征收(拆迁)是一种普遍存在的现象，与居民房屋征收(拆迁)不同，企业在征收(拆迁)中涉及到的补偿项目复杂，补偿金额巨大，特别是承租经营场所的企业，租赁法律关系和征收(拆迁)法律关系交叉存在，给企业经营者造成很大困惑，选择适用不同法律关系处理企业搬迁问题，企业获取的补偿结果截然不同。

　　案情简介：

　　圣运公司在其所注册的上海某区向该区居民委员会租用了一块土地用于自建厂房进行生产经营，租期为1994年至2010年。2011年2月，圣运公司被村民委员会起诉，诉状称圣运公司租赁协议已到期，请求法院判决圣运公司搬离涉案土地并支付相应逾期土地使用费和土地使用资源费。

　　而经律师调查得知，早在2006年5月，圣运公司所租赁的土地已被政府征收并出让给某开发商用作商业开发，且在2008年4月该区房管局就已向该区土地储备中心颁发房屋拆迁许可证，圣运公司的厂房在拆迁范围内，由于圣运公司的新厂房正在建设中，无法短期从争议厂房处搬离。故圣运公司主张区房管局颁发的《拆迁许可证》违法，依据是《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十二条规定，拆迁许可证应该颁发给需要拆迁房屋的建设单位。该案起诉至法院，原土地租赁合同纠纷一案中止审理。后一审法院认为圣运公司不具备本案行政诉讼原告主体资格，据此驳回圣运公司起诉。一审作出裁定后，圣运公司提起上诉，二审法院支持一审裁定，裁定驳回上诉，维持原判。

　　时隔八个月后，法院继续审理土地租赁合同纠纷一案，虽然一审法院并未采纳圣运公司在诉争土地上有拆迁利益、属于有权占有的抗辩，判决圣运公司限期搬离诉争土地，但上诉后，二审法院在判决理由中阐述：本案是土地租赁合同争议，租赁期满圣运公司应当搬离诉争土地。圣运公司享有拆迁补偿权益，可另行提起诉讼。

　　最终圣运公司通过几场诉讼，从区土地储备中心拿到了属于自己的拆迁补偿，同时在此期间也顺利完成新老厂房生产的衔接。

　　律师点评：

　　现实中，在利益驱使下，厂房出租人往往通过两种方法来处理承租企业搬迁问题：

　　一是出租人隐瞒承租厂房面临被征收(拆迁)事实，等待租赁合同期限届满后，直接要求承租企业搬离，不补偿任何搬迁费用。二是出租人以征收(拆迁)属于不可抗力为由单方解除或终止租赁合同，要求承租企业搬离承租厂房，并象征性地给予承租企业一些装修添附物折旧残值补偿。

　　企业占用的社会资源远远超过个人，而这种规模效应成为被征收企业与征收人谈判的资本和筹码。企业强制拆迁会破坏企业的正常经营，导致企业停产甚至破产，极易产生群体性冲突，故在处理企业拆迁案例时，应当注意如下问题：

　　一、确保不影响企业正常、有序生产经营是拆迁前提

　　被征收企业在征收(拆迁)过程中，首先考虑的问题不是能从这次征收(拆迁)中拿到多少经济补偿，而是企业生产能否保持延续。对于企业来说，一旦生产中断，将导致供货中断，违约赔偿事小，丧失企业信誉，失去长期合作伙伴，将使企业免临破产的风险，这将使得企业永远退出市场经济的舞台。

　　二、成为被征收(拆迁)补偿对象是市场承租企业利益核心

　　《上海市国有土地上房屋征收和补偿实施细则》规定,房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。并没有将市场承租人作为征收补偿对象。《上海市国有土地上房屋征收和补偿实施细则》第三十四条规定了征收非居住房屋的补偿内容，包括被征收房屋的市场评估价格、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用以及停产停业损失补偿。

　　笔者认为，一旦发生征收事实，如果在租赁合同中没有明确约定承租人放弃征收(拆迁)利益的条款，则承租人应积极主张征收(拆迁)的相关权益。市场承租企业应积极主动地向产权人以及征收人提出设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用以及停产停业损失补偿要求。

　　三、企业在具体征收(拆迁)补偿谈判中的策略运用

　　(一)未与产权人、征收(拆迁)人达成框架征收(拆迁)补偿意向之前，市场承租企业不要轻易接受评估机构的进场评估。一旦进场评估，评估报告将加快征收补偿的进度。市场承租企业的不配合将在一定程度上影响评估进度，为维权诉讼提供充足的时间。

　　(二)选择房屋产权调换。《上海市国有土地上房屋征收和补偿实施细则》第三十四条第一款规定：“征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”在整个房地产市场中，非居住房屋所占比重小，当被征收企业提出选择房屋调换安置时，拆迁人很难满足这一要求。但实际上，被征收企业作出这样的选择是想通过“明知不能为而为之”的手段迫使征收(拆迁)人在货币补偿时有更大空间的让步，从而获得更多货币补偿。

　　(三)企业应根据自身情况，选择停产停业的补偿标准。如果经营亏损，但是征收房屋建筑面积大时，则选择征收房屋市场评估价的一定百分比作为停工停业补偿标准;如果经营业绩好，则选择委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，以获取更高的经济补偿。

　　(四)合理利用法律赋予的司法救济途径，保障被征收(拆迁)企业正常生产经营及征收(拆迁)补偿利益。法律法规赋予了被征收(拆迁)企业在征收(拆迁)期间的各个阶段所享有的司法救济途径。在上述案例中，圣运公司就充分利用了拆迁法律法规所赋予的司法救济途径，成功阻碍村委会土地租赁合同之诉的审理进程，为新厂房建造争取时间，最终获得拆迁补偿，又顺利完成了新老厂的生产衔接。