A律所：拆迁方给出的评估方法必须要接受吗,拆迁评估需要注意哪些问题:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 03:05 | 编辑:圣运律师 | 浏览:45

摘要：A律所：拆迁方给出的评估方法必须要接受吗，案例：山东聊城农村的A经营了一家养鸭场，94年在荒坡地上建的厂房，有合法经营手续，94年经营至今，效益良好，但是17年年初由于政府环保专项整治对其进行了关停，

案例：山东聊城农村的A经营了一家养鸭场，94年在荒坡地上建的厂房，有合法经营手续，94年经营至今，效益良好，但是17年年初由于政府环保专项整治对其进行了关停，只对其厂房和存栏的

鸭子以成本法进行了评估，补偿很低，损失很大。

拆迁中对于拆迁方选定的评估方法不满意的，可以申请复核，或者直接要求更换评估机构。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。所以说拆迁方的评估方法不是必须接受的。

实际评估中，对于拆迁方运用的不合理的评估方法也是可以提出异议的。比如应当运用预期收益法进行评估而其使用成本法，这肯定是不合理的，这会使评估最后的结果相差甚远。实践中拆迁方为了节省财政开支，压低补偿，一般都会采用成本法进行评估。当然由于政府的公权力，其对各部门有很强的协调能力，相关评估机构也是按照拆迁部门的意志进行评估，往往评估结果很不尽人意。

那么具体有哪些评估方法呢？《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场

状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

比如上文所提案例中，厂房的评估一般运用成本法，考虑使用年限，补偿重置成新价减去折旧；机器设备补偿要看是否可移动，不可移动的也是考虑使用年限，补偿重置成新价减去折旧；对于一次性停产停业损失的补偿，是要运用预期收益法来进行评估的，结合前三年的平均营业状况，一般补偿三个月到半年。大多数情况下，企业拆迁都要综合运用各种评估方法，单纯运用一种评估方法肯定是不合理的。

市场法，也叫市场比较法，一般多运用在住宅和商铺拆迁情形中。也就是参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括

住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

假设开发法，该方法在实践中运用不多，比较特殊的情形就是开发商在建工程或者刚买的土地准备建设遇到政府拆迁，此时要运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等，所体现出的市场价值。假设开发法很多中小型企业都希望适用这种方式方法，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用，还在进行申请审批规划等相关文件的时候，占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。现实中往往运用得很少，因为一般情形下，考虑到实际财政支出，拆迁方不会答应采用此种评估方法。