承租人为租赁楼房投入的附属工程建设、装饰装修等属于破产财产还是可通过“取回权”优先全部取回法院破产案例解析。:今日拆迁法律话题
国恒弘毅团队高飞、苏黎明律师近期办理的合肥市一起破产案件中，涉及租赁合同中装修装饰、附属配套工程的是否属于破产财产还是直接取回的法律问题。
基本案情
1、委托人与破产企业签订的租赁合同中，约定由委托人垫资为租赁的商业楼进行附属及配套工程（主体附属工程、外电工程、电梯安装工程）建设，实际投入约400万元，该建设不在租赁合同约定范围内。
2、在签订租赁合同前，案涉商业楼已经抵押给银行约2亿元。后破产企业进入了破产清算程序，企业唯一的资产就是该商业楼，评估价值约7000万元，但对外债务约4亿元。
因此，委托人投入的附属及配套工程建设，属于普通债权、共益债权，还是不属于破产财产可以直接行使“取回权”优先于抵押权？直接关系到委托人能否实质性获得清偿，因为该企业已经严重资不抵债了。
案例检索报告
经检索后发现，破产案件中涉及工程建设、装饰装修等性质认定的公开案件较少，甚至审理本案的合肥某法院审判人员直言，这是他们审理的第一起取回权案件。因此厘清该附属工程建设、装饰装修等的法律性质更为重要。
裁判规则一、
因合同约定，债权人投入的工程建设、装修款等转为不动产的相应份额，该份额在企业破产后，债权人的该部分份额属于债权人所有，可以通过管理人取回
案例一、乳山光谷新力房地产有限公司、乳山金长城置业有限公司等破产债权确认纠纷民事二审民事判决书[山东省威海市中级人民法院(2022)鲁10民终842号]
威海中院认为：“金长城公司与万通公司签订合同，约定金长城公司负责土地、办理一切开发手续等，万通公司负责工程建设、所售楼房的精装修，策划售房及缴纳本项目的所有税费等，利润分成为金长城公司在收取投资金额及利润7800万元外，剩余商品房、售房款均作为万通公司的施工费。在丁文华将其在涉案项目金鼎大厦1、2楼中的权利转让给光谷新力公司后，光谷新力公司在金鼎大厦1、2楼中享有相应份额的所有权。破产取回权是指在管理人接管的债务人财产中有他人的财产时，该财产的权利人享有的不依破产程序取回财产的权利。《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。本案中，在关于金长城公司的破产申请受理后，光谷新力公司本基于其对金鼎大厦1、2楼的相应所有权享有返还原物请求权，进而享有破产取回权”。
裁判规则二、租赁双方认可债权人租赁期间对租赁物存在添附，管理人实际上对有关添附进行了价值评估且在拍卖时要求承买人补偿，应认定添附客观存在，债权人主张破产企业取得该项金额系基于其添附所取得的收益应归属于债权人并请求确认归债权人所有，人民法院应予支持
案例二、温州鑫泰热处理有限公司、李则月与破产有关的纠纷二审民事判决书[浙江省温州市中级人民法院（2020）浙03民终2035号]
温州中院认为：“李则月主张其向鑫泰公司租赁期间对租赁物存在添附，鑫泰公司对此未予否定，且从证据8判断，管理人实际上对有关添附进行了价值评估且在拍卖时要求承买人补偿，应认定添附客观存在。该项金额系按照“转租合同”约定的一年租金58万元的标准计算，李则月主张鑫泰公司取得该项金额基于其添附所取得的收益，理由成立，予以采纳。因此，李则月主张该项金额应归属于李则月并请求确认归李则月所有，理由成立，该院予以支持”。
实务经验总结
一、债权人对于添附的装修、附属工程等，我们建议以非破产财产而非一般债权进行申报，如管理人未予答复或不予认可，应在法定期限内及时提起取回权之诉。
二、作为承租人亦或是出租人一方破产的，对于双方签订的长期不动产租赁合同，因破产方原因无法继续履行的，对租赁期间的装饰装修、附属工程及添附物，权利人均可主张取回。对剩余租期内装饰装修、附属工程及添附物的残值主张取回权的，实践中我们建议要求管理人或人民法院在委托不动产评估机构进行价值评估时，对于该部分装饰装修、附属工程及添附物进行单独列项评估，以方便债权人取回。
三、关于如何列明诉请，实践中并无统一格式，结合相关判决一般有以下列明方式：
1、确认方式：如“确认圣运圣运费圣运万元归原告所有”、“确认圣运圣运不属于破产财产”
2、请求支付式：如“请求判决圣运公司支付原告圣运X费用圣运X元”。
实践中我们建议以“确认+请求”的方式同时列明诉请，以方便法院裁判。
相关法律规定
《民法典》
第三百二十二条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。《企业破产法》
第三十八条 人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。高飞律师，安徽国恒律师事务所创始合伙人，领衔的国恒弘毅律师团队专门办理来自全国各省市的重大疑难复议行政法、房地产、破产专门领域案件。曾代理多起在省高级人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉。团队深度耕耘的业务领域：征收拆迁及补偿、土地与矿产资源法、招商引资等行政协议、破产法。北京圣运律师事务所为您推荐与本文相关内容阅读
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内容审核：路洋律师
来源：临律-承租人为租赁楼房投入的附属工程建设、装饰装修等属于破产财产还是可通过“取回权”优先全部取回法院破产案例解析。，
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