征收拆迁方用哪些手段拿走你的土地使用权补偿,征地拆迁合法程序:今日拆迁法律话题
各位中小企业朋友，今天我们讲这样一个话题，题目就是：征收拆迁方用哪些手段拿走你的土地使用权补偿。我们在实务当中见过很多，往往想把土地使用权这块儿补偿给你卡除掉。
我们在以往的讲座中也讲过，土地使用权补偿占整个补偿很大一部分比例。北京上海广州深圳等等这类城市，土地拆迁补偿如果到时候拿十块，那可能八块钱都是土地拆迁的补偿，因为他的地价在攀升。中小城市，到了三四线小县城，那么最低也不可能低到百分之四十到五十，如果说把土地使用权砍去，最低你也要少一半。那么到实务当中，我们就看对方找了哪些说辞来拿走土地使用权补偿呢？或者运用了哪些方法来想办法给你掩盖、忽悠、糊弄来拿走这个土地使用权补偿。
首先我们要解释一下，我们国家土地所有权制度规定的所有权主体就只有两类：一个是集体，一个是国家。集体有村民小组作为一个整体，村委会作为一个集体，这是他们所掌握的所有权性质，这是第一个问题。第二个问题我们就要谈到了实务当中对方会拿哪些方法来给你混淆这个概念。
第一，就是我们所说的混淆所有权和使用权的概念。
所有权永远不可能是个人的，不是国家就是集体，但是使用权可以赋予个人、企业、非企业性组织，都是可以授予的。那么我们在拆迁、关停当中，拿的土地使用权是什么呢？是真正的使用权补偿，不是所有权补偿，所有权跟你是没有关系的。到什么时候会有一个所有权的补偿，就是征地，征集体所有权土地转变为国有时，他就要跟村委会、村民小组付所有权的征地补偿，当然当中也包括使用权补偿，所以说有的时候故意混淆所有权跟使用权的概念，所有权我们从来不主张，我们主张的是使用权。
第二，就是未办登记转让，说协议不生效。
实务当中有些就是我们签了一个买卖协议或者转让协议但是没办登记转让，就是没办土地证，没从A办到我的名下，他说这个协议不生效，就是说整个土地转让的过程不生效。首先你要看我们国家什么时候有物权法的，2007年10月1号有物权法的，物权法有了以后叫物权登记主义，或物权公示主义，就是说那个时候要求，如果物权产生变动了，必须进行过户、登记、转让才可以。以前是没有这个规定的。以前只要签个协议，你卖给我了，就可以了。所以说我们掌握一个时间点，这是一个问题。第二个问题，掌握了时间点也不代表你没有办产权过户，那么你就不持有这个土地使用权吗？特别在征收拆迁的过程当中。对不对。那么我前面的协议都履行完了，你也签了买卖协议，我也把土地出让金都交了，土地使用费都交了，那么这个时候我也可以跟你打官司，把土地证要求你过户，这都是可以的。所以说，对方以未办理登记转让协议不生效，我们认为在征收拆迁当中也未必站得住脚。
第三，集体所有的土地未交相关会议研究讨论，买卖转让无效。
特别是集体，集体建设用地在进行转让时，他要说我没开会，村民代表没开会，没开村民大会，村委会都没开，是村主任自己盖章，就无效的。这个是不对的，买卖协议从表面上讲还有表见代理的问题。你既然盖了章，你不能说以内部未开会的名义来撤销。那么只是说我们国家在土地承包这一块儿有相关的村民小组啊或者村民代表大会开会的问题。其他的在这方面应该不涉及。因为集体土地进行转让的时候，他必然是集体建设用地，而不是耕地，耕地是不能转让的。承包土地经营权的问题，只能说宅基地，那么宅基地又不存在我们企业办的问题，所以这一块儿一定要注意到。你在一个国有企业说，我们上次碰到一个案件，没开厂长办公会，没开企业董事会，要怎们说，只要你盖了章，法代签了字，这就是生效的合同。
第四，以你出让金未交或者未交齐要求合同解除。
我们只要清楚一个点，这个合同解除也好，合同无效也好，这是合同的后续行为，不代表合同不生效。但是你没有完整的履行合同的义务，这是一个问题，但是不能说没有履行完整的合同义务，在征收拆迁当中，你就造成哪一方面的弊端，不能这么完全划等号。不能这么说的，对不对。所以对这个问题要有个全面的认识，两种法律关系在里面。我未交土地出让金，你可以告我来交土地出让金，你也可以告我来合同解除，你不能说以这个名义直接所谓的合同解除。因为我们之间不一定有买卖转让协议的，这是不能完全划等号的。
第五，土地证有银行抵押的，贷款的，银行这个时候要实现抵押权。
征收拆迁方教唆银行，你去实现抵押权，他没有钱给你，还你账。你去实现抵押权。要求把土地拿过来。这是在实务当中可能采取的方式发方法。
第六，直接告诉你土地没有补偿，土地证是你的但是我们这儿没有补偿。
我们在北京大兴，南京、上海都碰到过这种情况，这更是站不住脚的。实务当中最多就是集体土地，集体建设用地是要给与正规补偿的，实务当中是参照国有工业用地。当然了，其实集体建设用地原则上也不是不能参照住宅和商业用地，但是实务当中你如果用于工业了，就是按照工业用地。如果说，国有土地，那么你就参照同种类、同性质、同用途、同区位范围内的国有土地补偿就可以。
所以说实务当中会找出比这六种更多的方式方法，来剥夺你的土地使用权补偿。各位一定要睁大眼观察这方面，不要随便把自己的整个征收补偿当中大部分利益给丧失掉。
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内容审核：冯立影律师
来源：头条-征收拆迁方用哪些手段拿走你的土地使用权补偿，
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