透过深圳知名度假村37栋豪华别墅被认定违建，看涉嫌违建的维权要点:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 15:58 | 编辑:圣运律师 | 浏览:48

摘要：透过深圳知名度假村37栋豪华别墅被认定违建，看涉嫌违建的维权要点，各位中小企业朋友，今天讲一个题目：透过深圳知名度假村37栋豪华别墅被认定违建，看涉嫌违建的维权要点。题目比较长，我想从这么几个问题上给大家分析一下，第一，所谓涉嫌违建的形成原

各位中小企业朋友，今天讲一个题目：透过深圳知名度假村37栋豪华别墅被认定违建，看涉嫌违建的维权要点。题目比较长，我想从这么几个问题上给大家分析一下，第一，所谓涉嫌违建的形成原因，也就是说它的历史背景；第二，从法律上进行适度解读；第三，从维权手段上给各位企业主提供一些我个人在十年的维权过程当中所形成的看法。

一、涉嫌违建的形成原因

首先从形成原因上，据我们的维权经验来看在实务当中完全没有任何的历史原因，其实大部分所谓的违建问题，都是有其形成的特殊历史因素，那么这些历史因素如何梳理或者梳理完了以后你会发现哪些呢？你会看到，比如讲有些是招商引资的让你先上车后买票，今天我就碰到一个甘肃平凉的企业，明确在招商引资文件当中，县政府盖的大印中明确说明可以先上车后买票，先建设后补规划与环评，这就是政府的一种招商引资的行为。

第二种比如讲形成了完整的会议纪要，前两天我碰到一个江苏镇江的企业，当时在进行建造的时候政府人员是没有实际切入的，但是给他办了相应的证照。对建筑的合法性问题当时政府召集国土资源局、规划局、住建等相应的与国土和建筑相关的部门形成了一个完整的会议纪要，表明了可以存续现有建筑，可以升级现有建筑。

第三个就是说审批了临时规划许可证，比如讲深圳这37栋别墅就是这样，取得了临时建设用地规划许可证，或者临时建设工程规划许可证，但是在进行续期延期的时候不批了。如果没有形势变更以及没有规划调整的情况之下，原则上是不是应该给人审批呢？这是一个现实当中存在的问题，也就说有这样的历史背景。

再有一个就是说集体资产或者国营资产进行一次性出让买卖的，以前这建筑就没有房产手续，就没有土地手续，但它隶属于一个集体所有制企业或者国有企业，但是经过了法院的招招拍卖这种行为或者说经过他自身的委托，相应的拍卖机构在拍卖后获取了等等，你去梳理一下现有涉嫌违建的大部分这种企业性质的都是存在这个问题的，也就是说有充足的历史因素在里头，这些历史因素往往就是企业可能找出维权重点的主要素材，这个是不能丢弃的。

如果没有这些因素就属于单纯的私搭乱建，或者单纯的在所谓的耕地上所建造的没有经过任何部门的审批，或者说连村委会都不知道这种情况可能就是违建了。但十足的违建有些时候也有一个问题，就是企业存续的时间长短，有些时候存续的时间很长但是行政机关从来没有发现，这个是不是也有问题？当然了从法律上是没有问题的，为什么？从追溯的角度来讲，是自发现之日起，所以说这是一个历史原因的问题。

二、从法律角度解读违建问题

第一，从法律的基本适用角度解读

我们前面已经多次讲过了，首先在08年之前是《城市规划法》，08年之后叫《城乡规划法》，城乡城乡从08年之后集体土地纳入了规划范围，那么是由谁来行使这个规划处罚权呢？是由乡镇人民政府以及乡镇人民政府同级的街道办或者管委会，他们来行使这个职权。

反过来讲，我这个建筑是建在了08年之前，并且满足了土地利用总体规划，符合土地的性质和用途，那么这样到底属不属于违章建筑？我前一段时间听了最高人民法院一个法官的讲课，后来课后也跟他进行了交流，他给我的建议只能说是无证建筑，为什么？跟我的观点是一致的。第一，这种建筑的合法不合法的状态判定必须是基本法律，这是第一点。第二点，所有的地方性行政法规跟规章所规定的建筑的合法性问题，也就说在08年之前往往都没有认定问题，就说没有认定，只是说你必须取得建设工程规划许可证，或者说什么样的证，对不对？办理选址意见书等等，但是它不是一个引起法律后果的规定。

那么我08年之前没取得要承担什么样的法律后果呢？不存在，所以说08年之后才有个基本法律，这就等于限定了集体土地。集体土地必须也取得建设工程规划许可证，不然要按照《城乡规划法》予以处罚了，可以限期整改，可以拆除，这就可以了。这是一个法律基本适用，从立法阶层和立法前后来进行分析。

第二，从司法审判以及现有判例的角度解读

是不是所有的未取得建设工程规划许可证的房屋都要列为违章建筑，特别是08年以后的，这也不一定。就是我们前面所讲的，如果我是从乡镇企业或者从国营企业买过来的房子，经过了法院的司法拍卖买过来房子，你怎么能说我地上建筑物是为违建呢，因为有充足的历史原因在里头。再比如讲前期我在搞建筑的时候，采取了先上车后买票的方式，是经过政府里对建筑有职权的机关的最后会议纪要认可的，那么也不能说是违建。也就是说它有一个地方政府的认可问题，还有一个职权依据的问题，本身就是乡镇人民政府管这个事情，但是乡镇人民政府又给我形成会议纪要，你说这不就形成了一个冲突吗？所以形成的冲突原则上一样，不能认定违建。

这都是在法律上可以进行解读的问题，我前面曾经讲过一个八种情况，不能随便认定成违建，也就是说不能放弃维权的基本权利，要结合具体形态来看。

三、从哪些角度进行维权

维权的时候要具体问题具体分析，如果你就是一个违建那么就应该拆除，那么有些时候你提起复议复议完了以后再提起诉讼，原则上只有一个目的：拖延时间，让违建存在的时间更长，这是你的法定权利，你可以这么做，按照《行政强制法》44条的规定明确是可以这么做的，因为最后要强拆必须是一个行政强制性行为，所以说第一条你就可以利用复议跟起诉的期限来保持这个违建的长期存在，或者在一段时间内存在。

第二，就是说临时建筑可不可以补办？原则上我刚才讲了在规划没有变更的情况之下，可以要求续期也可以转成正式的建设工程规划，这也是可以进一步把手续做全做齐。

第三，有些企业会提到以罚代征问题，前期我罚过款了后边怎么办？还可不可以再做了？我可以明确的告诉你，其实原则上不存在一个以罚代征问题。行政法上只是规定对一个行为不能两次同种类处罚，就是罚完款了以后不能第二次再罚，但是在实务当中就有一个情况，就是既罚款又要求他拆除，但是长时间又没有执行，那么这时候可能就会存在一个问题，哪些问题呢？超过两年的问题，法律上其实没有说超过两年不能执行的问题，但是我发现现在司法实践当中就有一个问题了，因为他保持了一种稳定性的问题，如果两年之内你没有申请法院或者自行进行拆除，或者申请法院进行非诉强制执行，那么原则上其实可能你这个行政处罚就要失效所以说是这么个概念。这种概念。

第四，从建筑本身所存在的一些客观原因，以及建筑本身存在的对规划，对整个的社会安全是否产生影响来进行分析。比如讲我是建在了荒地上原则上也可以不予拆除，对不对？是个荒地，因为这是可能在法律方面开小差的地方，你可以利用起来对不对？建在一些特殊的地域，我的整个建造不存在安全风险，而且要从可行性上分析。那么完全从法律的维权要点来讲的话，从复议跟诉讼的选择上来讲可以先复议后诉讼，先复议因为他有一个合理跟合法性共同审查的问题，诉讼可能只审查一个合法性的问题，这也是你自由选择的问题。如果说到最后你认为胜诉的可能性大，那么直接选择诉讼就不需要再选择复议，直接以司法裁判的方式以获取一个合法的权利。

好，今天主要是抛砖引玉，结合深圳豪华别墅来谈一下我对违建的一些看法。