专业估价师：这3件事没干，你还敢说自己拿到合法的评估报告了,估价师是什么专业:今日拆迁法律话题
日前，圣运律师邀请到一位资深房地产估价师，就土地、房屋征收拆迁中所涉及的评估问题全面、细致地进行了咨询和请教。其中，专业估价师所提及的3件事尤为重要，将会对被征收人最终到手的补偿数额产生直接、重大的影响。那么，这究竟是怎样的3件大事呢？这3件事没落实，你还敢说自己已经拿到一份合法的房地产评估报告了吗？本文，圣运律师为大家直截了当的予以释明……
要点一：拿到的评估报告只有几页纸甚至是一张单？那可能根本就不是评估报告
实践中，很多被征收人反映其所拿到手的房屋价格评估报告就是薄薄的几页纸，甚至只有一张名为“评估结果告知单”一类的单子。被征收人往往会纳闷儿，就这么几张纸难道就能成为一份合法的评估报告吗？难道我要仅凭着这几页纸中的只言片语去挖空心思找寻所谓的“违法点”吗？
专业估价师指出，这个问题实际上并不难理解。简单地讲，这种几页纸甚至一张单的评估报告根本就不是评估规范中所要求的“评估报告”，而最多只能算是一个评估结果的简单告知。如果被征收人仅凭着这么一张单子找违法点，很可能绞尽脑汁也找不出来，原因就在于那上面只有一个结果的数据和一些最基础、泛化的讯息，详细、深入的是一概没有。譬如有的评估单上列室内的灯具，连数量都没有，就一个补偿价格，你自然无从审查其到底符不符合事实。
《国有土地上房屋征收评估办法》第17条明确规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
据此，被征收人依法应当获取的绝对应是一份完整的分户评估报告，而决不能被肆意“简化”成一张仅显示结果，而对评估步骤、方法、参照依据等重要信息全都含糊掉的评估结果告知单。
至于一份合法的、完整的分户评估报告究竟该有些什么，被征收人可以自行查阅《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》的第7部分。简单地讲，里面得有“好些”详细、专业的内容，绝不是几张纸能涵盖得了的。专业估价师指出，完整的评估报告，页数得在几十页，像一本小书一样。
《评估办法》第18条规定，房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。故此，实践中一些案件即使委托时已经较评估时过去了较长时间，但评估报告仍应是能够被找到的，而决不应出现找不着报告，只有一张单子的不正常状态。
遇到此种情形时，被征收人应当及时咨询专业征收维权律师，通过申请政府信息公开、提起评估违法查处等可能的思路来获取那份应当保管在评估机构和房屋征收部门手中的完整的分户评估报告，以判断涉案评估行为究竟是否公平合法。
要点二：对评估结果不满，一定要坚决申请专家委员会鉴定
590号令明确规定申请评估机构复核和申请专家委员会鉴定是被征收人对评估结果进行救济的途径。然而实践中真正申请专家委员会鉴定的着实不多，关键就在于这涉及成本费用问题，被征收人往往舍不得花钱。万一花了钱，鉴定出来结果还是维持，那不等于一笔重金就打了水漂了吗？
对此，专业估价师认为，要想维权就不能怕花钱，尤其是在评估出来的数额畸低的情况下。一份评估报告究竟是否合法、科学，最浅显易懂的评判标准就是与周边类似房地产对比来做初步的判断。如果估出来的数就明显低，那么评估报告就很可能存在足以导致其被推翻的技术问题。此时评估专家的出场将发挥不可替代的作用。
《评估办法》第23条规定，各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。其应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。评估报告存在技术问题，重做；不存在技术问题，维持。
实践中，老百姓容易对评估环节产生先入为主的认知，认为评估机构都是由地方政府的房屋征收部门委托的，其所出具的东西自然要“向”着委托方，参与鉴定的专家也可能如此，那么申请专家鉴定以求推翻评估报告无异于与虎谋皮。圣运律师想提示大家的是，这一领域毕竟属于专业性程度极强的领域，且有明确的法规、规章和技术规范作为依据，其整体环境并没有大家所想的那般糟糕。该申请专家委员会鉴定的，还是要坚决申请。
需要强调的是，实践中许多判例都指出，若被征收人放弃在申请复核评估后继续申请专家委员会鉴定，则可能被法院视为对复核结果的认可，法院一般不会在诉征收补偿决定的庭审中对评估报告的专业技术层面再做任何审查。因此，权利一旦放弃，后果也只能由被征收人自行承担。面对明显偏低、不合理的评估价格，被征收人选择鉴定虽存在一定成本风险，但仍是利大于弊、值得尝试的。
要点三：对于违法强拆风险较大的情形，尽量自行委托评估以防不测
实践中，最令老百姓头疼的情形莫过于自己的房屋在未经任何法定程序的情况下就被不明身份社会人员强拆、偷拆，用于经营生产的机械设备或其他贵重物品全都埋压在废墟中甚至直接灭失。此种情况下，依法起诉征收方强拆行为违法没问题，但后续的行政赔偿则就有了大麻烦。很多情况下，老百姓和政府两方都无法举证证明实际的财产损失，最后只能按照《行政诉讼法解释》的规定由法官去依据生活经验和常识并结合零碎的证据进行判定。而如此判定下来的结果势必趋向于保守，最终赔偿数额很可能仅是被征收人所主张的五分之一甚至更少。
诚如被征收人所担忧的，要求处于弱势地位的老百姓面对强拆的人马不慌不忙地收集固定证据实在是有些强人所难。而即使被征收人在强拆发生前就对涉案房屋及其内的财产进行录像取证，也还是无法实现完全意义上的证明目的。
对于这一取证、维权难题，专业估价师指出，已遭强拆后的砖头废墟是没法评估的，绝大多数评估机构都不会接受当事人的这类委托。故被征收人若要完全规避掉房屋遭违法强拆所导致的赔偿损失风险，就一定要在房屋尚完好存在的情况下自行委托评估机构进行证据保全性质的评估。一旦房屋遭违法强拆后灭失，被征收人在提起行政赔偿诉讼时就可以将先前保留下来的评估报告作为重要证据提交法院，以证明其因强拆行为所遭受的财产损失。如此强有力的证据显然是任何拍照、录像所无法相提并论的。
专业估价师特别强调的是，委托有资质的评估机构对自己的不动产实施评估是每一个公民都享有的权利，这里面不存在所谓未经征收方同意、认可而“私自委托”的问题。被征收人单方委托评估机构所做出的评估报告与房屋征收部门按照《评估办法》规定从名录中依法确定的评估机构所做的评估报告均应是专业且符合规范的评估报告，完全可以作为证据来使用并发挥一定程度的证明力。在实际案例中已经有当事人尝到了这么做的甜头，其所委托的评估机构所做出的评估结果在法庭上得到了采信，其主张的行政赔偿也因此得到了支持。
圣运律师最后想提示广大被征收人的是，征收领域的评估环节具有极强的专业性和不可替代性，很多问题绝非律师或当事人所能自行审查的，有的甚至连法官也审查不了。故若要确保自己的补偿权益不打折扣，被征收人就一定要在权衡得失之后付出必要的维权成本，在对评估结果不满意的情况下坚决申请专家委员会鉴定，在强拆到来之前房屋尚完好之时坚决自行委托评估机构进行评估。而申请专家委员会鉴定的重要前提之一就是要确保自己确实拿到了完整的分户评估报告，而不是仅凭一张估价单去做无依据的判断。做到了这3件事，我们的依法维权就能在目前的基础上向前提升一大块，获取公平、合理征收补偿的主动权也就牢牢地掌握在了我们自己手中。
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内容审核：李帅律师
来源：中国法院网-专业估价师：这3件事没干，你还敢说自己拿到合法的评估报告了，
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