菜西片区申请式退租正式启动，主动申请腾退直管公房究竟值不值:今日拆迁法律话题

【新规出台：申请式退租成热词】

2019年1月15日，市住建委与东城区、西城区政府一起发布了《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》，“申请式退租”这一概念登上舞台，在未来趋势上，将逐渐取代传统的腾退项目甚至是棚户区改造项目。

划重点：申请式退租与腾退、棚改有何区别？

传统的重点文保区公房腾退项目，实际走的是拆迁的路子，执行的是私房拆迁补偿文件，安置房则采取二级经济适用房的标准，而流程方面，通常是先把公房变成私房，再进行腾退补偿。申请式退租将执行全新的公房搬迁补偿模式，不再执行先把公房变成私房的流程，而是按共有产权住房管理或者作为公租房使用，旧有模式和文件均不再适用，因此依照以往拆迁文件得出的补偿标准亦不再适用。

而棚户区改造项目则是国有土地上房屋征收的一类，其补偿安置需严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定执行。棚改项目资金投入巨大，补偿安置成本较高，且被征收人有权选择就近地段、改建地段的回迁安置。

简言之，在此前的棚户区改造、文保腾退项目中，房屋的所有权人或者公房承租人均可分得完全产权的安置房，或选择领取货币补偿走人。而在本轮“申请式退租”中，公房承租人仅可获得货币补偿，只有符合条件的居民才可以申请购买或承租位于丰台区、房山区、通州区等地的共有产权住房或者公共租赁住房，没有回迁的选项。

对此，北京圣运律师事务所的杨念平律师表示，从目前公布的文件中看，公房承租人所能获得的补偿安置利益较以往的确是降低了，从这个意义上说，类似的政策调整也会导致一批人命运的改变。

【三步读懂申请式退租】

其一，申请式退租的程序

申请式退租按以下六个步骤实施：

①区政府（主管部门）确定公房搬迁区域；

②区域内直管公房承租人自愿提出退租申请；

③实施主体受理申请，计算货币补偿，与直管公房承租人签订退租协议。其中，货币补偿的确定，原则上按照退租房屋市场价值总额扣除房屋重置成新价款计算。此外，对自愿将户口迁出中心城区的，将给予适当奖励；

④直管公房产权单位与直管公房承租人解除租赁合同，收回直管公房使用权；

⑤实施主体给付承租人货币补偿款；

⑥承租人交回使用权后，区政府可提供定向安置房供有需求的家庭购买或承租，其中购买类房屋一般按共有产权住房管理。

由此可见，申请式退租强调直管公房承租人的自愿性，整个程序的重点是一退一租（或购），自愿退出现有公房的直管公房承租人领取货币补偿后，可申请区政府提供的共有产权房源和公租房房源。

其二，定向安置房源管理要求

申请式退租项目中，由区主管部门负责统筹调配定向安置房源，安置房通常按照共有产权住房管理，也可作为公租房使用。原则上，一个承租户只能购买一套共有产权住房，或承租一套公租房。而针对部分有老城院情结的居民，鼓励平移置换的方式，即由实施主体统筹安排平移置换到其他院落直管公房居住。

其三，承租人的资格问题

首先，承租人选择本片区对接共有产权住房或公租房的，要求承租人及配偶和未成年子女应在本市无其他住房；其次，承租人愿意选择本市其他公开配售配租的共有产权住房或公租房的，应按本市共有产权住房或公租房的申请条件进行审核，符合条件的，给予优先配售配租。

根据正在开展的政策宣讲内容，圣运律师认为以下3点细节也值得大家予以重视：

其一，自建房住户自愿拆除自建房并将户口迁出中心城区，方可配租公租房

所谓自建房事实上就是胡同里的无证房，与“直管公房”性质不同。相关政策明确了自建房住户的去向问题，即：

对于长期居住在自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房的，可在街道办事处住房保障窗口申请公租房资格备案。→

取得公租房备案资格后，自愿拆除自建房并将户口迁出中心城区（可理解为“城六区”）→

可直接配租公租房

也就是说，自建房住户是无法获得共有产权房安置的，而只能选择公租房。这也可以理解为自建房因无证、无审批手续而致使其“产权”不被认可，是通过政策鼓励处置违建的一种做法。

其二，私房平房和单位自管公房平房均可申请参加本次腾退，参照直管公房申请式退租政策执行

根据前述《通知》的规定，核心区历史文化街区范围内的私房居民申请改善住房条件的，可选择货币补偿后，按市场评估价格购买定向安置房源并享有完全产权。核心区历史文化街区以外的直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理工作，可参照本通知执行。

而根据市政府办公厅《关于加强直管公房管理的意见》京政办发〔2018〕20号的规定，历史文化街区的自管公房单位与相关区政府协商移交自管公房产权并转化为直管公房后，其承租人自愿腾退或平移置换的，可按照上述政策（即申请式退租）办理。

据此可知，核心区历史文化街区范围内的平房私房、自管公房同样被纳入了本轮申请式退租之中，其区别在于私房对应的是完全产权的安置房，而自管公房则只能参照直管公房的政策获得共有产权住房或者公租房的安置。

其三，申请式退租未参与，你还可以申请式改善

对于未参加本次申请式退租的相应区域平房居民，还可在申请式退租结束后，参加实施主体组织的申请式改善。

申请式改善是居民的自愿、自主、自费行为，由居民自愿向实施主体进行申请，并根据实施主体提供的改善菜单进行自主选择，以自费的方式完成房屋改善，最终提高居民自身的居住品质。

至于平移置换工作则需要依靠前期腾退工作所腾出的空间来开展，故其落地还需要一定的时间。

圣运律师最后想提示大家的是，此次申请式退租的一大原则就是“适度改善”，其所给予公房承租人的补偿安置不可与此前的棚户区改造、文保腾退项目相提并论。无疑，这一新模式的试点将令城市更新放弃此前一味“拆房”的拆迁模式，转而尝试采取这一“腾笼换鸟”的保护性修缮举措，最大限度保留历史文化街区的本来面目。而其究竟能否进一步推开，试点的效果将是重要的检验。

需要指出的是，所涉片区的情况各有不同，也可能会放到具体退租项目中以一项目一方案的形式推进。对于广大公房承租人而言，尤其是一些承租手续不完善、或是承租过程中发生了要素变更的承租人，应当未雨绸缪，及时确认自己的公房承租合同所载明的承租人，确保自己的承租人资格不存在争议或问题。尤其是一些曾重签过新合同的承租人更要仔细核对手中的合同文本，发现疑问时要及时与产权单位了解情况，必要时咨询专业律师的意见，以确保自己能够在试点中实现起码的住房需求。

至于申请与否，自愿原则是基础，政策鼓励是事实，余下的就由大家根据自家的情况好好掂量了。（黄艳、国艺凡/文）

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内容审核：冯立影律师

来源：头条-菜西片区申请式退租正式启动，主动申请腾退直管公房究竟值不值，

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