关于被征收房屋的价值评估，6大建议助您评出好价格！,被征收房屋评估价依据:今日拆迁法律话题
被征收房屋的价值评估是直接影响补偿金额的一环，也是房屋征收部门与被征收人之间的矛盾开始滋长的一环。被征收房屋的价值评估工作是由征收部门委托具有专业资质的第三方评估机构来进行的，意在尽力保证评估的客观、公正、中立，以减轻因利益纠葛产生的矛盾。那么，关于被征收房屋的价值评估，被征收人应当注意些什么？今天，圣运律师就依据《国有土地上房屋征收评估办法》为您提供6个方面的建议，希望您的房屋能评出一个满意的价格。
【建议一：积极参与评估机构的协商选定】
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
实践中，未经被征收人协商选定的评估机构比比皆是。有的评估机构名义上是经被征收人协商选定的，甚至还是经公证处公证的结果，然而协商选定评估机构的被征收人不足全部被征收人的1/10，显然这是不合法的。如此，未经被征收人协商选定的评估机构作出的评估报告在根源上就是不合法的。
显然，对于被征收人而言，积极行使权利和消极对待，结果一定会不一样。
【建议二：评估项目要全面明确，别丢项】
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”
圣运律师特别提示您，被征收房屋价值评估中关于建筑面积的部分，应当是被评估房屋的实际建筑面积。实践中，有的评估机构在作业时认为房屋的无证面积部分属于违法建筑而不予评估。事实上，无论被评估房屋是有证还是无证、合法还是违法，其调查、认定、处理都是有关行政机关的职责范围。评估机构作为客观、中立的第三方评测机构，只需就委托事项作出评估行为即可。评估机构就无证面积部分不予评估，是在代替行政机关作出合法性判断，也是在缩减委托评估范围，无论从行政法的角度还是合同法的角度，均属不当。
同时，被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等方面通常是被忽略的部分。在大多数情况下，被征收人收到的评估报告中都是不包含这些事项的。由于被征收人法律意识淡薄、对征收方十分信任，在评估前后都忽略了除房屋本身价值之外的装修装饰价值、停产停业损失等部分，殊不知这些部分都是可以通过协商或者评估确定的。
尤其是在协商不下来的情况下，评估就显得尤为重要了。
【建议三：仔细审查评估机构选用的评估方法】
《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”
同时，《房地产估价规范GB/T 50291-2015》第4.1.3规定，“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。”
圣运律师代理的案件中，有的评估报告只适用收益法，有的只适用成本法，且无取舍说明。可想而知，适用这些评估方法得出的评估结果几乎都是低于适用市场法的评估结果的。市场法是最重要最基础的评估方法，应当在评估过程中首要采用。然而在许多的评估报告中却未见市场法踪迹。那么市场法究竟是什么样的？又为什么应当采用市场法呢？
市场法又称市场比较法，顾名思义即对比类似房地产的市场价格。被征收人眼中的市场法有两种，一是对比同片区、同类型、同面积的被征收邻居的补偿价格；二是对比同片区、同类型、同面积的市场房价。而在评估过程中的市场法一般是指后者，即与被征收房屋处在同一供求范围内，并在房屋用途、权利性质、新旧程度、建设规模、建筑结构等方面相同或相似的房地产，在征收评估时点的房地产市场价格。其中，征收评估时点通常为房屋征收决定公告之日。因此，市场法可谓是最客观最公平的评估方法，在评估中采用市场法就能够在很大程度上减少征收方与被征收方的矛盾，推进征收进程的顺利开展。
【建议四：评估房屋要实地查勘】
《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。”
依据十二条的三款规定，圣运律师帮您总结三点注意事项：
1.必须实地查勘，没人来不行
首先，实地查勘是评估的必要步骤，未经实地查勘就作出的评估报告缺少事实依据，是明显不合法的；其次，走过场式的实地查勘、未做实地查勘记录、未留存被评估房屋的影像资料等都是不合格的实地查勘，就此作出的评估报告也必然是存在瑕疵的评估报告，其瑕疵是否构成重大影响则要具体情况具体分析了；最后，结合第三款规定，实地查勘记录应当由房屋征收部门、评估师、被征收人或见证人三方共同签字确认，仅有评估师签字的实地查勘记录也是不合法的。
2.协助评估
有许多被征收人会陷入一个误区，即“阻碍评估就能阻碍征收”，因此经常有被征收人拒绝或阻碍评估师入户查勘的情况，这样的行为圣运律师是不建议的。圣运律师可以肯定地告诉您，阻碍评估并不能阻碍征收，同时，阻碍评估反而有可能会减损您的合法权益。评估报告是记录被征收房屋的现实状况及评估价格的重要凭证，也有可能成为被征收人维权的主要依据，因此，被征收人应当积极配合评估师实地查勘、主动提供相关资料、协助评估全面顺利进行。尤其是那些在房产证或不动产权证的证载面积之外新增房屋面积的被征收人，更应该积极配合评估师如实记录房屋状况，为房屋的客观情况留存证据。
3.拒绝无益
第三款规定了在被征收人拒绝签字的情况下，评估师应当如何处理。可见，即使被征收人拒绝签字，也不能阻止评估顺利进行。并且，如果被征收人拒绝签字或者拒绝允许评估人员入户，反而会有碍房屋情况的如实记录，最终影响被征收房屋的评估价格。如此看来，拒绝无益且有害。
【建议五：评估报告依法送达需审查】
《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。”
《国有土地上房屋征收评估办法》 第十七条第一款规定，“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”
实践中，分户初步评估结果的公示阶段几乎省略，分户报告的送达也存在诸多违法之处，例如只有几页纸、贴门上就算送达等都是不合法的。没有送达到位与没有作出评估报告，在被征收人这里是同等意义，可见依法有效送达的重要性。
需要指出的是，如果被征收人收到的评估报告只是一份“评估结果告知单”，篇幅仅有寥寥数页，那么几乎可以肯定这并非完整的房地产价格评估报告。此时，被征收人需要向房屋征收部门及评估机构索取完整的带市场比较实例信息的评估报告，一般篇幅需在几十页以上。
【建议六：及时表达评估异议】
《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
同时，该法第二十二条还规定了被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
圣运律师提示您，申请复核与申请专家委员会鉴定是法定的救济途径。被征收人如果对评估结果有异议的，一定要在法定期限内通过这两种方式寻求救济。许多被征收人虽然对评估结果有异议，但是没有及时提出，直至根据评估结果作出的补偿决定出台时才对评估结果提出异议。
届时，被征收人不仅会因为期限已过丧失两条救济途径，还通常会因为当时没有提出异议、在诉讼中才提出，被法官认定是“未申请复核未申请专家委员会鉴定，即为无异议”。如果没有专业律师的代理和证据材料的佐证，一般很难推翻评估报告。总而言之，评估报告是补偿金额的重要依据，如果被征收人对评估结果不满意，应当及时提出异议、及时救济、及时纠正。
综上所述，圣运律师为您提出了六大建议。然而，实践中，被征收房屋的价值评估还存在诸多不合法之处，圣运律师提出的六点尚不足以囊括。除了本文主要提及的《国有土地上房屋征收评估办法》之外，广大被征收群众还可以通过学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》《房地产估价规范》等法律法规，或者咨询专业征地拆迁律师，来审查被征收房屋价值评估报告。总而言之，评估报告在征收与补偿过程中至关重要，被征收人一定要加以重视、仔细研读、及时救济。（何焱/文）
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内容审核：冯兴元教授
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