圣运拆迁律师：核心地带房屋变成违建真是这样吗:今日拆迁法律话题

一、案件背景

本案发生在合肥宿州市的某个城区，该城区属于宿州市老城区之一，处于核心地带。随着我国特色的老城改造，并不老旧的当事人房屋被规划在了征收范围之内。

李先生夫妻便是这对当事人，夫妻俩一直通过在浙江沿海地带打工这样的方式赚钱贴补家用，赚来的钱后来绝大部分都被投入本案中要被拆除的那套房产中，如今征收决定一出，原本舒适居住的房屋很快变成违建，并且很快断水断电，又很快的得到征收方的最终态度：只能补偿极低的价格。这样的情况，李先生是如何也不能接受的，经咨询律师并现场走访房屋结果情况后，李先生委托德凯律师要求维权。

（相似案例：近日，山东省枣庄市薛城区薛庄社区棚户区改造项目目前正在开展，针对拆迁问题，有村民反应存在一些疑惑。村民表示，目前没有收到盖有政府公章的相关文件，另外对于二楼360元/㎡的补偿价格也不认可。）

二、案件焦点

1、征收决定的含义

2、征收决定的作出要求及本案中被告方（某区政府）的做法

三、法理分析

1、根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收决定是政府根据公共利益的需要，对公益项目需要使用的土地范围内的房屋予以征收，土地使用权同时收回的行政决定，房屋征收决定作出时应当附有房屋征收补偿安置方案，并告知被征收人申请行政复议和提出行政诉讼的权利。征收决定的重要作用就在于告示所有被征收人，本地需要进行征收，房屋要进行拆除，可以领取补偿了。这对被征收人而言是最终结果的呈现，但该决定的作出需要经过严密的前置程序，征补条例的立法精神在于对征收这样直接影响广大被征收人的合法利益行为进行约束，但现实往往并不那么美好。

2、本案被告未提供征收房屋进行建设的前置性合规证据，涉案房屋征收行为不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定的“确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划”的强制性要求。被告作出的房屋征收决定程序严重违法，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的程序要求，直接剥夺了原告享有的民主决策权、知情权等权利。

（1）依据《征补条例》第三条之规定，房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。本案中被告在征收前及征收过程中，程序缺失，提供材料大部分系事后伪造，直接剥夺了原告参与程序的法定权利。

（2）《征补条例》第五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。被告提供的市指挥部征收通知及征收红线图，和摸底调查情况统计表及公示照片，上述两份证据不具有合法性，证据制作主体不清，证据来源不明，现场图片内容不清。不符合证据的形式要件。而摸底调查表照片说明真实性存疑，原告房屋摸底调查表日期为8月1日，照片说明上调查表公示张贴时间是6月30日，明显日期存在逻辑错误。根据被告的答辩，其经过多次调查摸底，公布的结果只是其中一次，这种做法也不符合法定精神。根据《征补条例》的要求，被告所应公布的结果应该是终局的，经过修正的，这才得以受到监督和公开透明。

（3）根据《征补条例》第十、十一条之规定，征收补偿方案应当依法公布征求意见，并将征求意见情况及根据公众意见修改的情况再次公布；本案中被告提供的证据，很难显示出其张贴补偿方案的情况如何，是否在原告等被征收人可以看到的视线范围内，直接剥夺了原告对方案的知情权及修改意见的参与权。同时根据被告提供的证据关于《房屋征收项目补偿安置方案》征求意见情况公告中，描述收到一份共计5户的书面意见，对于该5户的异议具体情况并没有公示，同时5户的异议也未被纳入修改情况之中，《征补条例》并没有规定达到一定比例才需要修改补偿方案，而被告却以地方法规单方省略修改补偿方案并再次公布的程序。被告由该份证据得出多数被征收户同意该补偿安置方案，与事实不符，原告及多数被征收人都反对被告作出的征收补偿方案，被告应当依法组织听证程序。被告没有组织听证，听取被征收人意见的行为，属程序违法。

（4）依《征补条例》第十五条及《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定，房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。在本案中，被告所提供的评估类证据中并未包含调查结果的交接，同时评估机构的选定和操作，在本次开庭之前，原告对此并不知情，被告并未向其证据提供的那样进行公示，原告对评估机构如何确定不得而知。被告所提供的房屋价值评估单，内容模糊不清，难以做出判断，不能据此判定被告已经履行了相应的程序。

（5）依据《征补条例》第十二条之规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。本案征收范围之广，涉及利益之大，风险评估报告已经需要经常务会议讨论决定。被告所提供的区政府常务会议纪要所讨论的内容是征收决定，风险评估报告并没有经过常务会议的讨论决定，社会稳定风险评估是征收决定作出的必要程序。同时被告提供的资金专款专用证明也存在指向不明的现象，足额到户报告做出于9月1日，其说明的资金数额与之后的两份银行凭证均不一致，且建设银行的回单操作时间是9月10日，在征收决定作出之后。征收款存储于两家银行，前后操作时间间隔一月之久，均违反法律规定。

很明显，被告作出征收决定认定事实不清、适用法律错误、程序违法。征收决定通常只有薄薄一页规定而已，但做出这页决定需要被告提供高达上百页的证据，这对当事人而言是最好的证据规定和搜集的机会，所以征收决定不可小觑，但其专业性的操作建议还是委托专业人士，毕竟也有当事人私下操作但耽误了自己的案例在先。

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内容审核：罗思章律师

来源：临律-圣运拆迁律师：核心地带房屋变成违建真是这样吗，

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