决定出的补偿显著偏低这些补偿项目缺一个也不能签协议！,补偿太少:今日拆迁法律话题
【案情简介：补偿决定涉嫌漏项】
江西省的文女士拥有一处房屋，因道路延伸工程需要被征收。2017年3月涉案房屋的评估报告作出，但因认为补偿标准过低，双方一直未能达成征收补偿协议。
2018年3月，当地市政府作出《房屋征收补偿决定书》，并予以公告。但文女士发现，该份补偿决定中遗漏了对空地土地面积以及停产停业损失的补偿，补偿数额明显偏低。因此，向人民法院提起诉讼。最终，省高院经审理作出判决，撤销了市政府作出的涉案征收补偿决定。
【律师解析：补偿中必须被决定的那些“项”】
（一）院落、空地面积是否可以得到补偿
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第一款明确规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。同时《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》规定：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”根据以上条文规定可知，在房屋征收过程中，对于市、县级人民政府而言，需要组织有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，不得遗漏补偿面积和项目；对于被征收人而言，可以直接主张对院落、空地的补偿。
本案中，文女士持有的土地使用证载明的土地使用面积为600多平方米，但市政府认定的实际建筑占地面积却为不到200平方米。
显然，文女士还有未建设的空地未被计算在内。根据最高人民法院上述司法解释，市政府也应当对空地面积纳入评估范围，一并予以征收补偿，而本案被诉征收补偿决定中却遗漏了对空地面积的补偿，显然违法。
（二）停产停业与装饰装修损失的补偿不可遗漏
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。除此之外，第二十三条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”如江西省在征补办法中规定了关于被征收房屋的装饰装修及停产停业损失等补偿，先由当事人协商确定，协商不成的，可以委托有资质的评估机构评估确定。
本案中，文女士虽然收到了评估报告，但在该份《房地产估价报告》中注明：查勘当日，未进入估价对象内部进行查勘，仅对估价对象外观、区位进行调查，不考虑装修因素。
显然，评估公司在对涉案房屋进行评估时并未进入房屋内部查勘，更不可能包括装饰装修价值。相应的，在补偿决定总价中也未包括装饰装修的补偿，可见，被诉的补偿决定所依据的评估报告明显违法。
那么，在征收拆迁中被征收人依法究竟能够获取哪些种类的补偿呢？李顺华律师团队在此为大家做简明扼要的罗列如下：
城市房屋征收（如中心城区棚户区改造、旧城改造等项目）：
1. 被征收房屋价值的补偿（须经评估确定）；2. 搬迁和临时安置的补偿；3. 停产停业损失等专门给予经营性房屋的补偿和装饰装修的补偿（先协商，再考虑评估）；4. 符合条件的可获取补助和奖励。农村房屋拆迁（如农村集体土地征收中的棚户区改造项目）：
1. 宅基地的区位补偿价（地钱）；2. 房屋的重置成新价（房钱，须经评估确定）；3. 符合条件的可获取补助和奖励；4. 经认定确为合法经营用途的房屋可能获取停产停业损失的适当补偿。最后，圣运律师想要提醒广大被征收人，当收到征收补偿决定时大家可能会感到一头雾水，不明白为什么补偿总价和自己的预期相差竟如此之大。除了对房屋合法面积的认定、补偿标准过低等因素外，还需要格外注意征收方对应补偿项目是否有所遗漏。如发现问题要及时向征收方提出，作出补偿决定的要在法定期限内提起复议或者诉讼，对涉案补偿行为进行全面审查。（王如冉/文）
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内容审核：张小华律师
来源：中国法院网-决定出的补偿显著偏低这些补偿项目缺一个也不能签协议！，
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