买来的房屋要被法院强制执行能否这么干关键在这里！,房子被法院强制执行:今日拆迁法律话题

【基本案情：买来的洗车大棚转眼要被拆除】

委托人贾某系山东省淄博市人。贾某在2016年和本村村民徐某签订了买卖协议书，协议约定徐某将本村村西的洗车大棚全部卖给贾某，在该协议签订日期前洗车大棚的其他任何债务包括土地租费全部归徐某负责。

协议签订当天贾某支付20万元，后来徐某将洗车大棚交给贾某后，贾某支付了剩余的6万元。但是后来当地村委起诉了徐某，要求徐某交回此土地，因为徐某已经将地上的洗车大棚卖给贾某，开庭时根本没去，法院直接判决支持了村委的要求，后来村委又申请法院强制执行。

法院于2019年7月下达了通知单，贾某这才知道自己的洗车大棚要被司法强拆了。但是自己买下洗车大棚才3年，这么快就被拆除，损失实在太大。万般无奈之下，他找到北京圣运律师事务所的刘勇进律师团队寻求帮助。

【法律分析：能否强制执行关键看有无合法占有状态】

一、关于贾某对案涉房屋是否享有所有权的问题

贾某主张其系从徐某处因买卖而受让物权。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的途径之一。

对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。

也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。

依据前述法律规定可知，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得不动产物权。

从本案看，该房屋是徐某租赁村委土地后建设的，根据《土地管理法》的有关规定，该洗车大棚无法办理相关产权证书。贾某从徐某处购买时当然无法办理有关产权登记，故贾某对该房屋并不享有所有权。

二、从占有的角度看，贾某对该房屋是有权占有，按占有保护理论，可以对抗第三人，法院不得强制执行。

“占有”虽然不是一种物权，但是“占有”状态在《物权法》上独立成章，属于《物权法》规定的一种财产利益。

本案中，房屋买卖合同有效且价款已全部支付，买受人也已经实际占有该房屋，这种事实支配状态系有权占有，依法应受法律保护，有权排除第三人对其合法占有之妨害。

三、从强制执行角度看，能否执行被执行人已交付第三人占有的财产，必须看被执行人对该项财产是否享有返还请求权。如果不享有返还请求权，法院就不得执行。

法院强制执行，所执行的是生效判决所确认的债权人对被执行人的债权，执行的对象是被执行人自己的财产，即被执行人享有所有权的财产。

如果某项财产（动产、不动产）不在被执行人自己的占有之下，而在案外人的占有之下，则法院强制执行的是被执行人对于该案外人占有之下财产的返还请求权。

如果被执行人对于该项财产享有返还请求权，该项财产（即使处于案外人占有之下）仍属于法院强制执行的对象，则占有该项财产的案外人不能对抗法院的强制执行。

反之，如果被执行人对于该项财产不享有返还请求权，则该项处于案外人占有之下的财产不属于法院强制执行的对象，案外人可以对抗法院的强制执行。

直言之，对于某项处于案外人占有之下的财产，判断法院可否强制执行的标准是被执行人是否享有返还财产请求权。

本案中，贾某的占有属于合法有权占有，这种情形，虽然其对房屋没有所有权，但是贾某依照买卖合同支付对价，属于合法取得该房屋，可以用第三人名义提出执行异议，法院应予以审查。（刘番/文）

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内容审核：刘佳律师

来源：头条-买来的房屋要被法院强制执行能否这么干关键在这里！，

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