2021年“协议征收”将全面上位这3点被拆迁人须警惕！,协议拆迁的补偿标准:今日拆迁法律话题

【要点一：协议征收可能诱发基本事实不清】

在一个正式的征收项目中，被征地农民可通过申请政府信息公开等途径查阅项目的勘测定界图等审查报批材料，准确判定自己的房屋、土地是否在征收范围内。

同时，对涉案房屋、土地的现状调查也需要严格依法进行，房屋有证、无证面积的合法性也需要严格准确认定。这些基本事实都会直接影响到最终的补偿安置结果。

然而在开发商或者村委会负责主导的“协议征收”中，上述这些事儿能否落实或将存在疑问。仅凭一份补偿安置协议甚至是腾房协议是无法容纳这么多信息的，被拆迁人显然有必要通过其他途径了解更多信息。

例如对于被拆迁房屋是否属于违建，拆迁方可能不会急于出具责令限期拆除决定进行认定，而是依据方案直接为无证、未登记、超过控制标准的面积确定一个偏低的补偿标准，绕开违建认定、处置这一关键环节实现对无证建筑“区别补偿”的结果。

【要点二：协议征收可能导致逼签行为救济困难】

对逼签行为的救济属于老生常谈。具体到个案中，说“逼签猛于虎”是毫不夸张的。在政府主导的征收项目中，征收范围被早早划定，征收决定、批复更明确了地方政府对此项目“负总责”的事实。通常而言，这类主体很明确的项目中逼签行为将会有所收敛，不会太肆无忌惮。

但协议征收中各种逼签、骚扰往往更为严重，断水断电断气等行为往往被征收方解读为“相关企业的民事行为”，有的干脆就是“意外故障”。若这种“意外故障”持续起来没个完，对被拆迁人的居住生活影响就可想而知了。

更为值得警惕的是打砸破坏等直接侵害被拆迁人财产权利的行为。被拆迁人通常会选择报警，但警方是否及时出警、是否有效处警，是否及时立案调查，是否能有调查结果都由不得被拆迁人掌控，权利救济的效果往往难以令被拆迁人感到安稳、踏实。

被拆迁人需要明白的一点是，“协议征收”往往在期限上不受限制！尽管其最终会转化成征收决定、批复下的正式征收拆迁，但这种转化何时发生，主动权完全掌握在拆迁方手中。

故此，被拆迁人要做好面对困难的充分思想准备，各种逼签行为可能会持续上相当长的一段时间，足够的韧性和耐力对于实现补偿诉求而言确有必要。

【要点三：协议征收可能让被拆迁人救济无门】

提起行政诉讼实施权利救济的前提是要有地方政府作出的行政行为存在，譬如房屋征收决定、征收补偿决定、责令交出土地决定、责令限期拆除决定、解危排险决定等等，最不济也要有村委会作出的收回集体土地使用权的决定。

然而在一些协议征收模式中，除了公告、通知和方案外几乎没有任何像样的行政行为作出。对被拆迁人的实体性权利义务产生直接影响的往往只有那一份待签的补偿安置协议。让被拆迁人没的诉，只能持续处于拒绝签约所带来的焦虑不安之下，似乎成了一种“心理战”。

实践中，有的被拆迁人会在专业律师的指导下针对发改委对涉案项目的立项批复、方案的批准机关、公告通知的作出主体甚至是整个“征收行为”等提起诉讼，但这类诉讼多具有“投石问路”的性质，很容易被法院裁定驳回起诉。

到底该怎么提程序，如何捕捉拆迁方在协议征收过程中的违法点，至今仍是难题，只能靠专业律师在具体的个案中具体分析。

圣运律师最后要提示广大被拆迁人的是，从目前的趋势看，2021年将可能成为“协议征收”从幕后走向台前的关键年份，这种程序上的剧变将会给被拆迁人的权利救济带来重大的改变。被拆迁人要对这一变化保持足够重视，及时发现项目启动的各种征兆、苗头，不要过分依赖成文的公告、决定，尽早咨询专业律师，尽量确保房屋、土地的有证和合法性，确保在新的征收程序中自己的补偿利益不受影响。（王小明/文）

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内容审核：索建国律师

来源：头条-2021年“协议征收”将全面上位这3点被拆迁人须警惕！，

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