土地出让和划拨有什么区别，一、土地出让和划拨有什么区别1 性质差异显著（1）土地划拨性质：即指在交纳补偿金、安置费等相关费用之后，土地所有者无需支付对价而获取土地使用权，通常情况下并不设定土地使用权的期限。由于土地划拨也存在一些限制条件，例
1.性质差异显著
（1）土地划拨性质：即指在交纳补偿金、安置费等相关费用之后，土地所有者无需支付对价而获取土地使用权，通常情况下并不设定土地使用权的期限。
由于土地划拨也存在一些限制条件，例如不可转让、出租或抵押等。
（2）土地出让性质：这是指国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定的期限内向土地使用者出让，同时要求土地使用者按照特定的标准向国家支付土地使用权出让金。
2.获取途径各异
（1）土地划拨获取方式：需得到县级以上人民政府的批准，在向土地使用者支付补偿金、安置费等相关费用后，将该幅土地交付其使用；或者直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。
（2）土地出让获取方式：对于商品房建设用地而言，原则上应通过招标、拍卖、挂牌等有偿方式进行获取，并且严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
若以划拨方式取得的建设用地使用权在房地产转让过程中，必须经过国土资源管理部门的审批，办理土地使用权出让手续，并依照国家相关规定缴纳土地使用权出让金。
3.使用期限迥然
（1）土地划拨使用期限：根据国家法律的规定，以划拨方式取得土地使用权的，除非法律、法规另有明确规定，否则并无使用期限的限制。
（2）出让土地使用期限：一般分为40年、50年以及70年三种类型。
《土地管理法》第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。
针对有实际成交金额且该成交额不低于其所在级别的基准地价平均水平的情况，我们按照该成交价不低于百分之四十的标准来计算土地出让金。
若该成交价低于基准地价平均标准的话，则需依照全部地价的百分之四十作为计算基础。
至于已经发生转让的划拨土地使用权，当我们在办理出让手续时，应依据基准地价的平均标准的百分之四十来计算土地出让金。
对于通过以上方法计算得出的土地出让金数额，如有任何异议，受让方有权委托具有相关资质的土地估价机构进行评估，并根据评估价的百分之四十来计算土地出让金。
此外，划拨土地使用权的成本价格在土地总价格中所占的最高比例不应超过百分之六十。
因此，在以划拨土地使用权价格为基础计算出让金时，必须先将成本价格转换为市场土地价格，然后再按照不低于百分之四十的标准来计算土地出让金。
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内容审核：郭建炜律师
来源：临律-土地出让和划拨有什么区别，
