城中村改造 环保拆迁 集体土地 企业 国有土地 强拆维权 工程占地 农田征收
免费电话: 400-1598098 咨询热线: 13811117637

王有银律师解读:集体土地入市除了农民受益,还有哪些影响?

  • 发布时间:

    2019-01-21 14:01:36
  • 作者:

  • 字体大小

    []

12月23日,《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的

      12月23日,《土地管理法修正案(草案)》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并且依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

      如果该草案获得通过,集体土地入市交易的时代就将正式开启,将会给公民生活带来怎样的影响?法制晚报就此采访了国内知名行政法、土地法律师、北京圣运律师事务所主任王有银。
一、农民获得直接收益,生活质量将大幅提高
      王有银律师认为,我国宪法规定了土地所有权有国家所有和集体所有两种形式,国有土地一般指城市土地,而农村土地大多是集体所有。在过往的土地政策中,国有土地可以直接由政府卖给开发商,但是集体土地则必须经过征收之后才能入市交易。
 
      在实践中,大部分集体土地以较低的补偿价格被征收之后,政府再以较高的价格卖给开发商,往往存在“赚差价”的情形,这也是“土地财政”的由来。
 
      在集体土地入市改革之后,出让土地的收益将有望由村集体支配,村民也能从中获得直接利益。另外,商业和工业的入驻将会给当地带来新的增长元素,带动地方发展,农民的生活水平也会大幅提高。
 
二、小产权房不会因此而“转正”  
       对于大家比较关心的小产权房问题,王有银律师认为,之所以无法给小产权房办理产权证明,是因为该类房屋之下的土地没有缴纳出让金,土地利用手续不全。没有缴纳土地出让金则意味着建设成本较低,因此小产权房的价格较低。
       实践中,小产权房不一定是指住宅,因此有人说小产权房不会转正的原因是本次修法不涉及住宅用地,是不准确的。根本原因是,即便小产权房之下的集体土地可以入市,其是否就具备了合法性也是不明确的,即便要“转正”,开发商也要通过法定程序向集体缴纳土地出让金,获得小产权房之下土地的合法使用权,但在本次修法中并没有涉及这一方面。
 
      毫无疑问,小产权房在特定历史条件下发挥了它应有的作用,但是完全解决小产权房问题也面临很多阻碍。首先是小产权房已经形成规模,如果采用强拆的方式解决,可能会造成社会的不稳定;其次,如果通过转正的方式解决,对于购买完整产权住房的消费者来说也极不公平;再次,小产权房的本质是违章建筑,违章建筑的种类繁多,不一定是住宅,如何治理违章建筑是一个系统工程,小产权房问题的解决也要在大的背景下去看待;最后,国家在小产权房的建设中没有任何收益,收益都被开发商获得,为了维护社会的公平,国家也不会轻易将其转正。
 
三、服务型政府加快建设,营商环境将继续优化

      土地出让收入是政府财政收入的重要部分,有些地方甚至占到政府财政收入的20%左右。 

      王有银律师认为,本次修法可能会让政府在这一方面的收入减少,会促使政府积极做出变化,做好“开源”工作。“开源”最有效的措施就是增加税收,税收的增加取决本地区企业经济发展状况,特别是民营企业的活跃度。
       因此,政府将会转变依赖土地财政的思想,依法行政,保护企业家利益,吸引投资,发展本地区民营经济。对于投资者来讲,这是一大利好消息。 
      当然,本次修法仍然是原则性的,集体土地入市的具体方式仍有待后续的立法予以明确。我们需要关注的是,集体土地入市要符合国家利用土地的总体规划,也就是说土地利用指标仍然掌握在政府手中,集体土地的交易市场即使建立起来也不会有完全的自由。不过国家改革已经迈出了可喜的一步,未来会怎样,我们拭目以待!
 

重要提示:
      随着集体土地入市,村集体与农民之间的收益分配矛盾可能会突出。在实践中,村集体土地转让的大权在不少情况下掌握在村干部手中。农民也要增强法律意识,保护好土地财产,防止出现个别村干部私自低价转让集体土地的行为发生。
 

电话:400-1598098  传真:010-61908288  邮箱:syls@bjsheng.cn  地址:北京市东城区广渠门内大街41号雍贵中心B座9层

拆迁律师  征地律师  征地拆迁补偿  版权所有 ©2011 北京圣运律师事务所 备案号:京ICP备11044403号