北京市石景山区北辛安棚户区征收补偿方案，随着社会的飞速发展，棚户区改造也如火如荼的进行着，为改善居民居住条件和环境，保障北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目(以下简称“本项目”)的顺利实施，规范房屋征收与补偿工作，维护被征收人合法权益，依据
随着社会的飞速发展，棚户区改造也如火如荼的进行着，为改善居民居住条件和环境，保障北辛安棚户区改造A、B区房屋征收项目(以下简称“本项目”)的顺利实施，规范房屋征收与补偿工作，维护被征收人合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)等相关规定，本着公平、公正的原则，结合本项目公房实际情况，制定本方案。
一、征收主体
北京市石景山区人民政府负责本项目公房征收与补偿工作，北京市石景山区人民政府房屋征收办公室组织实施本项目公房征收与补偿工作，北京市石景山区房屋征收事务中心受北京市石景山区人民政府房屋征收办公室委托，承担本项目公房征收与补偿的具体工作。
二、征收范围
A区：北起阜石路、南至石景山园南区南二街、西至北辛安路、东至北辛安东路、国地与集地交界线(不包含集地);
B区：北起阜石路、南至石景山路、西起北辛安路、东至特钢厂区。
具体以本项目规划批准文件为准。
三、被征收人
被征收人是指按照房改政策购房后的公房承租人，所有权人不明确的按相关证明文件确定。
四、被征收房屋建筑面积
被征收房屋建筑面积以房改售房合同或产权单位出具的证明为准，无上述证明文件的以入户调查实际测量的建筑面积确定。
私自建设的房屋不予补偿。北京市石景山区人民政府房屋征收办公室张贴《房屋征收暂停办理事项公告》以后，违反规定实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的部分，不予补偿。
五、征收补偿方式及标准
本项目采用货币补偿、房屋产权调换两种补偿方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
(一)货币补偿
补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+外迁补助费+其他补助费
(二)房屋产权调换
1、产权调换房屋
本项目产权调换房屋位于北辛安安置房小区。产权调换房屋为期房，临时安置期限为36个月。安置房A区房屋为普通商品房，安置房B区房屋为“按经济适用住房管理”的商品房。
2、补偿补助总款
补偿补助总款=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+其他补助费
3、产权调换房屋面积
被征收人可选购的产权调换房屋面积为被征收房屋建筑面积+被征收房屋建筑面积的0.2倍+政策性补助面积45建筑平方米，超出部分不得大于本项目产权调换房屋最小户型面积。
4、产权调换房屋购买价格
(1)被征收房屋建筑面积的0.2倍部分，在签约期限内按照优惠价格4500元/建筑平方米购买，在签约期限届满后，按照7000元/建筑平方米购买;
(2)被征收房屋建筑面积部分按本项目基准价格购买;
(3)超出被征收房屋建筑面积+被征收房屋建筑面积的0.2倍+政策性补助面积的部分，按照本项目标准房地产价格购买。
5、选房顺序
本着“先签约先选房”的原则，被征收人可自愿选择安置房A区、B区产权调换房屋。
(三)被征收房屋价值、标准房地产价格、基准价格
1、被征收房屋价值
被征收房屋价值=[(基准价格×K+被征收房屋重置成新价)×因素修正系数]×被征收房屋建筑面积+被征收房屋设备、装修及附属物价格
K为容积率修正系数。
被征收房屋价值补偿以本项目公开选定的评估机构评估确定。
2、标准房地产价格、基准价格
本项目标准房地产价格、基准价格由评估机构以房屋征收决定公告之日为时点评估确定。
本项目预评估标准房地产价格为44208元/平方米，基准价格为41877元/平方米。
(四)搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费
1、搬迁费
搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，选择货币补偿的，标准为40元/平方米;选择房屋产权调换的，标准为80元/平方米。
2、临时安置费
选择货币补偿的，以被征收房屋建筑面积为基数，一次性发放4个月的临时安置费，标准为90元/月/平方米。
选择房屋产权调换的被征收人自行周转。签约期限内签约并按协议约定时间搬迁交房的，以被征收人选择产权调换房屋的居室套型为基数，一次性发放40个月的临时安置费;签约期限后签约并搬迁交房的，临时安置费逐月核减。标准为：
一居室套型3560元/月
二居室套型4730元/月
三居室套型5520元/月
如临时安置期限届满，产权调换房屋不能交付的，按届时的房屋租赁市场价格重新核定临时安置费补偿标准，继续发放临时安置费，直至产权调换房屋交付之日。
3、停产停业损失补偿费
被征收房屋符合下列条件的，给予被征收人停产停业损失补偿：
(1)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑;
(2)有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋;
(3)已办理税务登记并具有纳税凭证。
本项目停产停业损失补偿标准为1800元/平方米。
4、外迁补助费
对于选择“货币补偿”方式的被征收人，给予外迁补助费50万元。
(五)其他补助费
1、低保、残疾补助费：补助标准为20000元/证。
2、电话移机费：补助标准为235元/部。
3、空调移机费：补助标准为400元/台。
4、有线电视移机费：补助标准为300元/终端。
5、热水器移机费：补助标准为300元/台。
6、对选择安置房B区产权调换房屋的，以所选安置房B区产权调换房屋建筑面积为基数给予补助费，标准为1500元/建筑平方米。
7、私自建设的房屋，不予补偿，按照本项目评估机构评估确定的重置成新价给予补助费。
六、签约期限及奖励
本项目签约期限共40天。
1、提前搬迁奖励费
对在签约期限内签约并按协议约定时间搬迁交房的被征收人，给予提前搬迁奖励费10万元。
签约期限届满后不给予提前搬迁奖励费。
2、整体搬迁奖励费
签约期限届满时，当所属居委会辖区范围内搬迁率达到90%(含)以上，给予辖区范围内已搬迁的被征收人整体搬迁奖励费。标准如下：
奖励费标准以搬迁率达到90%奖励10万元为基数，搬迁率90%至95%之间，每提高一个百分点奖励费增加1万元，即达到95%时奖励15万元;搬迁率超过95%后，每提高一个百分点奖励费增加2万元，即达到100%时奖励25万元。
搬迁率=居委会辖区内已搬迁公房户数÷居委会辖区内公房总户数
本项目涉及铁新、大街、南北岔三个居委会，各居委会辖区范围内公房户数按照北京市石景山区人民政府房屋征收办公室现场公布的整体搬迁示意图为准。
3、赠送两年物业服务费奖励
对选择房屋产权调换，并在签约期限内签约，且按协议约定时间搬迁交房的被征收人，给予免收自产权调换房屋交房之日起为期两年物业服务费的奖励。
4、支持环保周转奖励费
对在本项目征收决定发布前签订并履行《支持环保奖励协议》的被征收人，以被征收房屋建筑面积和提前周转天数为基数，参照货币补偿方式临时安置费标准(3元/天/平方米)的两倍给予支持环保周转奖励费。
七、住房困难和住房保障
本项目设回迁公租房，具体申请、审核标准及配租、监督管理办法按北京市石景山区人民政府相关规定执行。
对于特殊情况，由北京市石景山区人民政府相关部门研究决定。
八、款项支付及搬迁期限
北京市石景山区房屋征收事务中心应按征收补偿协议的约定向被征收人支付相应款项，被征收人则应按征收补偿协议的约定腾空房屋、结清水电费用，并将房屋交付北京市石景山区房屋征收事务中心，同时将房屋权属文件一并移交。
九、签约期限内达不成征收补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的处理方式
在北京市石景山区人民政府公告的签约期限内达不成征收补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由北京市石景山区人民政府按照本方案依法作出补偿决定。对不履行补偿决定的，由北京市石景山区人民政府申请人民法院强制执行。
十、本方案未尽事宜，按照相关法律法规及有关规定执行。
十一、本方案由北京市石景山区人民政府房屋征收办公室负责解释。
法律分析：1、征收耕地补偿标准:旱田平均每亩补偿 1.3万元。水田平均每亩补偿2万元。菜田平均每亩补偿3万元。2、征收基本农田补偿标准:旱田平均每亩补偿 1.76万元。水田平均每亩补偿 2.64万元。菜田平均每亩补偿 4.4万元。3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿0.64万元。4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿0.72万元。5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿0.16万元。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
一、北京石景山区征地拆迁流程是什么,拆迁补偿标准明细
一般而言，工作步骤如下：
(一)拆迁人申领房屋拆迁许可证。
(二)房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告。
(三)房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。
(四)确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言，对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差，被拆迁人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被拆迁人不能选择，或只作货币补，或只作房屋产权调换、结算价差。
(五)拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议(协议拆迁)。
(六)裁决拆迁。
(七)强制拆迁。强制拆迁前拆迁人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。
二、拆迁补偿标准如何计算
(一)国有土地房屋赔偿方式
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
1、首先是房屋价值补偿
标准是按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。
2、其次是搬迁费和临时安置费用
具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准。还有房屋装修补偿费用，这也是先由当事人协商，协商不成由评估机构评估确定。
3、房屋拆迁安置费
计算标准一般是：(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。
(二)集体土地房屋赔偿方式
农村村民住宅可依据《土地管理法》第四十八条规定：
1、应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则。
2、尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。
3、并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
注：拆迁补偿没有统一的标准。总的补偿原则是不降低原来的生活居住水平和条件，应当有适当地改善和提高。具体的方案和标准要结合当地的政策或项目的方案来决定。
三、对旧城区改建征收房屋有何特殊规定?
《国有土地上房屋征收与补偿条例》对旧城区改建征收房屋的特殊规定，除征收房屋的其他规定外，还规定：
（1）保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
（2）实行旧城区改建，应当尊重房屋所有权人的意愿。启动房屋征收程序前，房屋征收部门应当组织征求房屋所有权人的意见，进行先行协商。房屋所有权总面积过三分之二且总户数过三分之二的房屋所有权人明确同意改建的，方可纳入旧城区改建范围，并按规定启动房屋征收程序。
（3）实施旧城区改建的，房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案，签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，由市、县级人民政府作出征收决定；未达到规定比例的，终止征收程序。签订附生效条件的补偿协议的户数比例由市、县级人民政府确定，但不得低于百分之九十。
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内容审核：冯立影律师
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