深圳棚户区改造最新政策，为加强我市棚户区改造工作,深圳市住房和建设局组织起草了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》(以下简称《实施意见》),现就有关政策解读如下: 一、棚户区改造与城市更新政策有什么区别? 棚户区改造和城
为加强我市棚户区改造工作,深圳市住房和建设局组织起草了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》(以下简称《实施意见》),现就有关政策解读如下:
一、棚户区改造与城市更新政策有什么区别?
棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。
(一)政策适用范围不同。棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区;而城市更新政策改造的范围更广,包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。
(二)补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿标准应当不低于被搬迁住房类似房地产的市场价格,产权调换按照套内建面1:1或建面不超过1:1.2的比例执行,允许不超过10m2的增购;而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商,并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。
(三)项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的,采取政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与的模式,改造方式以拆旧建新为主,搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房;而城市更新采取政府引导、市场运作的模式,改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建,所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性质住房。
二、哪些情况适用于棚户区改造政策?
棚户区改造对象以老旧住宅区为主,其中:
(一)使用年限在20年以上的,且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。
1、“住房质量安全隐患”是指房屋所处场地、环境存在安全风险,或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形,如房屋倾斜,地基不牢,使用海砂,墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂,钢筋大面积外露锈蚀等情况;
“消防安全隐患”是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准,可能导致火灾发生或火灾危害增大,并由此可能造成重大、特别重大火灾事故或严重社会影响的各类不安全因素,如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况;
2、“使用功能不齐全”是指房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求(如无集中供水、无分户厨卫等);
3、“配套设施不完善”是指周边教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施配套不齐全或年久失修。
(二)使用年限不足20年且按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区,经区政府(含新区管理机构,下同)批准后可以适用棚户区改造政策。
根据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)规定,房屋危险程度可分为A、B、C、D级,其中D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求,房屋整体处于危险状态,构成整幢危房。
三、棚户区改造项目补偿奖励标准如何确定?
棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式,由权利主体自愿选择。
(一)货币补偿标准。棚户区改造项目的货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令292号)的规定确定。
(二)产权调换标准。棚户区改造项目中的产权调换按照套内建筑面积1:1的比例进行;鉴于老旧住宅区的产权证书普遍只记载建筑面积,没有记载套内建筑面积,为了避免产生纠纷、方便操作,《实施意见》明确棚户区改造项目中的产权调换可以按照不超过建筑面积1:1.2的比例进行。
(三)增购奖励标准。考虑到老旧住宅区业主改善居住条件的需要,《实施意见》明确各区政府可以根据项目实际情况,允许权利主体每套住房增购不超过10m2的建筑面积作为奖励,增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收,最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
四、权利主体是指哪些群体?
《实施意见》所称的权利主体,是指可以通过不动产权利证书(含房地产证)、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。
五、哪些企业可以作为棚户区改造项目的实施主体?
棚户区改造项目以人才住房专营机构为主,其他企业也可以发挥各自在房地产开发、工程建设等方面的优势,积极参与棚户区改造项目的实施。
六、棚户区改造项目的实施主体将如何产生?
棚户区改造项目实施主体由区住房建设部门(以下简称区主管部门)确认,确认方式有两种:
1、直接确认人才住房专营机构作为棚户区改造项目的实施主体;
2、通过招标等方式确认棚户区改造项目实施主体。
七、棚户区改造项目实施主体的工作有哪些?
棚户区改造项目实施主体负责以下工作:
(一)棚户区改造项目实施主体应当协助街道办事处,制定项目的搬迁安置补偿方案;
(二)棚户区改造项目实施主体参与签订搬迁安置补偿协议;
(三)棚户区改造项目实施主体应当按项目监管协议、补偿协议约定,支付安置补偿等相关费用,协助权利主体办理房屋抵押相关事宜;
(四)补偿协议签订完成后,棚户区改造项目实施主体应当按规定向区主管部门申请房屋拆除工程备案,并在区主管部门的监督下完成建筑物拆除;
(五)建筑物完成拆除后,棚户区改造项目实施主体向不动产登记机构申请办理与补偿协议相对应的产权证书注销登记;
(六)建筑物拆除和不动产权利证书注销后,棚户区改造项目实施主体向区城市更新主管部门申请办理建设用地审批手续;
(七)待安置补偿面积明确后,棚户区改造项目实施主体应当与区城市更新主管部门签订土地使用权出让合同。
八、棚户区改造项目中新建的住房有哪些用途?
棚户区改造项目需要满足基础设施及公共服务配套设施的要求,并且项目住宅部分除搬迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房,其中人才住房由人才住房专营机构持有或回购,保障性住房由区政府回购。
九、棚户区改造项目专项规划将如何编制?
(一)棚户区改造项目的专项规划由项目所在区主管部门负责组织编制,区主管部门也可以根据需要委托专业机构协助开展规划编制工作。
(二)棚户区改造项目专项规划的编制应当根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求,并充分考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房和保障性住房建设等因素。
十、棚户区改造项目专项规划将如何报审?
(一)区主管部门负责组织编制棚户区改造项目专项规划,报区城市更新主管部门审查。区城市更新主管部门将项目专项规划在我市主要媒体、官方网站、项目现场公示不少于30个自然日。公示期满,区城市更新主管部门将公示期间收集的意见及其处理情况连同专项规划一并报区政府审议,审议通过的报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。
(二)审批通过的项目专项规划由区主管部门在项目现场进行公示,或以其他方式通知权利主体。
(三)项目专项规划需将法定图则规划的工业仓储及商业等用地主导功能调整为保障性住房的,需要先按照简化程序办理法定图则调整。
十一、棚户区改造项目专项规划的效力层级如何?
审批通过的专项规划作为棚户区改造项目相关行政许可的依据,同时依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。
十二、棚户区改造项目搬迁安置补偿协议将如何签订?
由区政府确定的部门、项目实施主体与权利主体三方签订搬迁安置补偿协议,协议中将明确搬迁安置补偿标准、搬迁安置住房面积、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等内容。
棚户区改造项目搬迁安置补偿协议中涉及的安置补偿等相关费用由项目实施主体向权利主体支付。
十三、棚户区改造项目能否实施房屋征收?
棚户区改造是以公共利益为目的的,符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)以及《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第292号)关于房屋征收的适用情形。
为了避免出现因个别业主提出不合理要求而达不成补偿协议,或者部分住房产权人不明确,导致项目难以顺利改造,进而损害大多数业主合法权益受损的情况发生,《实施意见》明确在此情形下,区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。区政府可以根据实际需要指定具体部门负责组织实施征收工作。
十四、棚户区改造项目土地使用权如何出让?
棚户区改造项目的用地审批由各区政府负责,并通过协议方式出让土地使用权。
(一)出让对象。棚户区改造项目的土地使用权出让对象是项目实施主体,由项目实施主体向区城市更新主管部门申请办理建设用地审批。
(二)出让方式。棚户区改造项目的土地使用权的出让方式是协议出让,经区政府审批通过的,由区城市更新主管部门核发建设用地方案图和建设用地规划许可证,并与项目实施主体按规定签订土地使用权出让合同。
十五、棚户区改造项目的地价如何计收?
棚户区改造项目的土地使用权出让费的计收标准根据建成后的房屋用途分别确定:
(一)搬迁安置住房
棚户区改造项目中的搬迁安置住房与被搬迁住房产权性质相同。
1、棚户区改造项目的搬迁安置住房中,用于安置补偿权利主体已取得房地产证(不区分商品房性质及非商品房性质)的,按照现行基准地价标准计收;
2、棚户区改造项目的搬迁安置住房中,用于安置补偿权利主体未取得房地产证的,按照现行基准地价标准的1.1倍计收。
(二)人才住房和保障性住房
1、棚户区改造项目中用于出租的人才住房和保障性住房,产权归政府的免收地价;
2、棚户区改造项目中用于出租的人才住房和保障性住房,产权不归政府的,按现行基准地价50%的标准计收;
3、棚户区改造项目中用于出售的人才住房和保障性住房,地价按照我市宗地地价测算规则规定的标准计收。
(三)其他配套设施
1、棚户区改造项目中的公共服务配套设施产权归政府的免收地价;
2、棚户区改造项目中的其他用途部分,按照基准地价标准计收的仅限整体转让;按市场评估地价标准计收的可分割销售。配套商业产权归政府的免收地价,但不得进入市场。
深圳市旧改赔偿标准一般为选择产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。对于已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。
一、深圳市旧改赔偿标准一般为：
1、选择产权置换
2、货币补偿
3、两者相结合
二、深圳旧改拆迁流程：
1、确定拆迁范围；
2、现场设立拆迁办公室；
3、登记房屋信息；
4、拆迁赔偿细节及赔付标准协商。
拆迁一般有两种赔偿方案：一种是赔钱，一种是赔房。至于赔偿标准，每个旧改项目都不一样，一般开发商会先根据所在片区的商品房现价拟定一个基准赔付标准，再具体到不同情况的房子，赔偿标准会略有差别。对于房屋所有者（本村村民）而言，当然希望赔偿款赔付给自己，但是对于购买了小产权房的小业主而言，也希望能得到相应的补偿。
法律依据：
《深圳经济特区城市更新条例》
第三十四条
城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。前款规定以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。
法律分析：深圳经济特区城市更新活动适用本条例。
本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动
法律依据：《深圳经济特区城市更新条例》第二条规定：深圳经济特区城市更新活动适用本条例。
本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：
（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；
（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。
根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。具体办法由市人民政府另行制定。
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内容审核：罗思章律师
来源：头条-深圳棚户区改造最新政策，
