城中村改造的步骤包括，城中村改造涉及哪些法律问题:今日城中村改造更新-北京圣运律师事务所

您的位置：圣运律师 > 城中村改造 > 城中村改造的步骤包括，城中村改造涉及哪些法律问题:今日城中村改造更新

城中村改造的步骤包括，城中村改造涉及哪些法律问题:今日城中村改造更新

发布时间：
2024-12-30 14:18:58
作者：
圣运律师
字体大小
[大中小]

城中村改造的步骤包括,城中村改造基本流程法律问题,法律分析:城中村改造基本流程是：1 规划，各区政府提出城中村改造项目申请。由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查规划；2 土地收储，城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储

城中村改造的步骤包括，城中村改造涉及哪些法律问题:今日城中村改造更新

一、城中村改造的步骤包括,城中村改造基本流程法律问题

法律分析:

城中村改造基本流程是：

1.规划，各区政府提出城中村改造项目申请。由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查规划；

2.土地收储，城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续；

3.拆迁，对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》第二百四十三条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

二、城中村改造涉及哪些法律问题

城中村改造所涉法律问题主要围绕政府、房地产开发商和村民三方主体展开。

村民的主要利益诉求是：原有的土地、住房能否得到合理补偿，失房失地后如何安排就业、养老等。

房地产开发商的主要利益诉求是：该类拆迁涉及利益复杂、变数多，过高的交易成本会使其在投资改造中的预期收益难以保障。

政府的主要利益诉求是：尽力避免财政压力，保证市场、社会稳定。

这三类相互冲突的利益诉求主要受下列制度化要素的影响：

1、土地资源的非商品性与非市场化征用。我国宪法第10条所规定的差别化土地所有权、土地产权的变更形式，导致了城市扩容土地所有权的非市场化征用，使得城中村失地农民的合理收益被限制乃至低价剥夺。

2、产权关系模煳的村集体经济。城郊农村社区集体经济的突出特征是产权关系不明晰，广大村民虽拥有所有权，但该收益的具体支配和使用则被垄断于少数村干部手中，导致所有权与使用权、知情权脱节。

3、封闭的村（居）建设与城乡分割的管理模式。城市社区由街道办事处管理，管理的一切费用由政府财政承担，前者具有统一规划、开放式流动格局，统一建设与管理；而村社区则由村民委员会管理，管理的一切费用由村集体承担，以村为单位，视人口、财力而采取不同程度的封闭建设，管理上往往各自为政。

一、2022最新城中村改造政策

推进城中村改造要实现建筑形态改造与社会形态改造的有机结合，以人为本，科学规划，可持续推进我国城中村改造。

1、打破行政区划藩篱，实现多种安置并行。按照政府主导、区域统筹原则，建议在今后城中村改造建设中，采取大分散、小集中的安置方式，依据改造村庄实际特点，因地制宜，将原址安置、异地安置、合并安置等方式相结合，必要时可打破行政区划限制，跨区域安置村民，确保村民利益的实现。

2、拓宽融资渠道，加大监管扶持力度。首先，逐步完善城改项目手续，对安置先行的城改项目进行联合预审。其次，对房企的资质和实力进行前期审查；对部分高息借贷的房企，要跟踪调查；对违法建设的房企，要加大处罚力度。再次，扩大区级政府融资平台，加大银企合作力度。最后，前置商业网点规划听证程序，积极扶持城改项目，吸引更多优质商家和社会资本。

3、村民有序参与建设，实现多方互惠共赢。有序引导村民参与城中村改造附属工程建设，变村民的被动拆迁为村民的主动建设，丰富村民参加城中村建设形式，让广大村民在主动建设中真正感受到城中村建设的意义；畅通村民诉求表达渠道，有疏有堵，正确对待村民的合理诉求，推动城改工作顺利进行，实现互惠共赢。

4、大力加强教育引导，确保真正融入城市。积极教育引导村民培育正确的财富观、就业观，大力支持村民自主创业和发展实体经济；给予村民职业培训、专业指导以及税费减免等优惠政策，积极帮助村民提高劳动技能；通过集中归并、资产量化、统一经营等形式，变村民为股民，实现集体资产产权变股权，让村民持久合理地分享到城镇化过程中土地增值的收益，真正融入城市。

三、城中村改造基本程序

法律分析：

城中村改造基本流程是：

1.规划，各区政府提出城中村改造项目申请。由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查规划；

2.土地收储，城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续；

3.拆迁，对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示。

法律依据：

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

四、城中村改造程序？

律师解答：

城中村改造基本流程是:1.规划，各区政府提出城中村改造项目申请。由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查规划;2.土地收储，城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续;3.拆迁，对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示。

【法律依据】：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

五、城中村改造法律程序如何进行

1、规划

各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请。由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。

2、土地收储

城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。

3、拆迁

对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示。

一、城中村拆迁存在的情况

第一种是原农村范围被划入城市规划范围内，集体土地已被征收归为国有，集体经济组织成员的户籍有农村户籍转换为城市户籍，但因资金或其他原因，被征收土地上原有的房屋未被拆迁，仅仅是土地属性因征收行为发生了变化，在这种情况下，后续的城中村拆迁改造属于国有土地上房屋征收拆迁，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及相关法律法规规定进行征收及补偿。

第二种是城中村周围的土地相继被征收，但保留下来的城中村范围仍未被征收，居民仍旧保留农村户籍，部分地区会逐步完成农村户籍转为城市户籍的工作，并将城中村范围划入城市规划范围内。此时的征收一般按照国有土地拆迁的程序进行。

第三种是仅仅是地理状态上的城中村，土地未经征收，仍属于集体土地性质，此时的城中村拆迁改造按照集体土地性质进行拆迁和补偿。

在司法实践过程中，城中村改造项目具体按照哪种程序开展拆迁工作并进行补偿，还需要具体考察土地性质。对土地性质进行判断时，首先要审查城市规划区域的范围，不在该规划范围内的土地，只有在法律明确规定属于国家土地或国家已通过合法征收程序归为国有的前提下认定为国有土地，其他情况应当认定为集体土地。其次，如果因城市新规划，需将城市规划范围拓展至集体土地的，要审查是否对集体土地进行了依法征收，并据此认定土地性质，因依法征收归为国有的，土地性质为国有，未经依法征收或征收未完成的，土地性质仍属于集体所有。