城市更新会牵涉的这3件事，不做好应对准备可要吃大亏！,城市更新有前途吗:今日拆迁法律话题

“城市更新”尽管是个较新的名词，但其内涵其实并不新，绝大多数事情都是老百姓在过去十数年间见识过的。从这个意义上讲，城市更新颇有些新瓶装旧酒的味道，可视作城镇棚户区改造的延伸。圣运律师觉得，将城市更新与征收拆迁、腾退搬迁等拿出来对比事实上是存在逻辑谬误的，因为稍加浏览各地的城市更新法规政策即可发现，它与以往这些项目是包含关系，而非并列关系。本文，圣运律师就为大家进一步解析城市更新究竟会干些什么，以及咱老百姓的应对之道。

【事件一：拆除历史违建】

拆违建，是各地城市更新项目的题中应有之义。且无论是拆除重建类更新，还是仅仅做综合整治，都不妨碍拆除违法建设在其中的充分开展。

鉴于城市更新活动主要发生于城市建成区范围内，故相关拆除违建行为主要依据《城乡规划法》推动，针对的是未依法办理建设工程规划许可证的违法情形。

伴随城市更新而来的违建清理整治主要由街道办事处组织实施，区县自然资源和规划主管部门协助进行调查取证，并提供航拍图、国土空间规划图纸等证据。

查处、拆除的程序正是十分经典的“前处罚，后强制”，通过责令限期拆除决定的执行来实现对违建的拆除。

圣运律师要提示各位的是，虽然城市更新的相关规范中一般不会明确提及拆除违建的内容，但“拆违建”仍会因城市更新项目的推动而在一定程度上得到加速。

要更新，就得先拆违建，不然怎么更新呢？这种逻辑已为一些地方政府所认可。违建当事人将会面临来自申请城市更新居民和行政机关的双重压力。

故此，大家一定要及时咨询专业律师，严抓拆违程序中的违法点，及时救济责令限期拆除决定。只要扛过了拆违方的“三板斧”，随着城市更新项目的深入，与市场主体协商，甚至获取征收补偿的可能性都是客观存在的。

毕竟，城市更新所要面临的是处置所谓的“历史违建”“存量无证房屋”，政策也支持这类房屋通过征收拆除并取得适当的补偿。完全零补偿的拆违，显然是当事人所不能接受的。

【事件二：一定规模的协议搬迁或者改造】

城市更新的主要活动内容事实上就是协议搬迁或者改造。无论拆的还是不拆的，能干什么，都要靠业主们达成协议。达不成协议，七嘴八舌，那就什么都干不了。

而这个“谈”的对象，圣运律师此前已经分析过了，可不是征收办或者街道办，而是房地产开发企业。

这就要求咱老百姓具备相当的协商谈判功力，在对补偿条件心存不满时不要轻易妥协去签订搬迁补偿协议。

在协议搬迁过程中，签约即意味着我们对自己房屋的处分，签完了就要按约定交房搬离，到那时再想反悔就是我们违背诚实信用原则了。

更何况，一旦签约比例达到了95%这样的“政策门槛”，项目性质就可能会发生根本转变。地方政府针对剩余户启动征收，此时留给被征收人的回旋余地就会十分有限了。

协商这一环节上，待更新房屋的市场价值显然是重要议题。老百姓要是对这一略显专业的问题拿不准，一定要及时咨询专业律师，为自己的谈判增添专业保障和筹码。

【事件三：征收及其他“行政决定”】

尽管棚户区改造的高峰早已过去，但房屋征收却从来不曾淡出城市的视野。

据此可知，城市更新不全是腾退搬迁的天下，确有需要时政府征收仍能大显身手。

除征收以外，上海市在《条例》中还规定了对公有旧住房的拆除重建改造，并明确当签约比例达到95%以上时，区政府有权组织公有房屋承租人与公房产权单位调解，直至通过行政决定实施“强制”腾退。

当事情真的发展到这一步时，被征收人切勿有任何犹豫，在法定期限内及时行使诉权是最重要的。分户作出的征收决定要诉（包括复议），征收补偿决定同样要诉。

甚至包括前面提及的“强制腾退公房决定”，也要想尽办法加以救济，而不能坐等其生效后法院来人上门强拆。

圣运律师最后要提示大家的是，城市更新就是一个多种法律性质活动叠加的混合体，其较单纯的拆违、棚户区改造、城中村改造而言更为复杂，对当事人维护自身合法权益也提出了更高的要求。当事人一定要尽早学习掌握房屋所在地的相关政策法规，尽早咨询专业律师，有准备地应对上述3类事件。（王小明/文）

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内容审核：郭建炜律师

来源：中国法院网-城市更新会牵涉的这3件事，不做好应对准备可要吃大亏！，

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