北京市圣运律师事务所：产权置换拆一还一，公摊面积包含在里面:今日拆迁法律话题

时间:2026-02-26 15:05 | 编辑:圣运律师 | 浏览:150

摘要：北京市圣运律师事务所：产权置换拆一还一，公摊面积包含在里面，实践房屋拆迁过程中，征收方通常会提供两种补偿方式，一种是货币补偿，一种是产权置换。这两种方式被征收人可自由选择。但根据实际情况来看，被征收人往往都会选择他们认为升值空间大、较稳

　　实践房屋拆迁过程中，征收方通常会提供两种补偿方式，一种是货币补偿，一种是产权置换。这两种方式被征收人可自由选择。但根据实际情况来看，被征收人往往都会选择他们认为升值空间大、较稳定的安置房。

　　可选择安置房也有很大的风险。近日，有不少当事人咨询说，拿到手的安置房令人非常的失望，因为，拆迁协议上面写的房屋面积非常的大，有110平左右，但真正拿到一看，大概只有80平左右，远远小于原来的房子。

　　其实，之所以会出现这样的情况，大多数是被征收人未曾考虑过安置房有公摊面积的问题。被征收人应当要知道，拆迁协议上面的面积并不代表实际使用的面积就很大。

　　何谓公摊面积呢？

　　所谓的公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。那么，怎么才能知道安置房到底包不包含公摊呢？

　　针对这一点，圣运律师首先建议被征收人，在签订补偿协议之前，一定要将安置房是否包括公摊面积的情况明确到协议里面，避免出现上述问题中的情况。

　　法律层面的约定

　　我们都知道，在新《土地管理法》中和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中都有明确的规定，相关部门实施征收的，要保障被征收人原有的生活水平不降低。因此在法律层面上来看，被征收人选择产权置换的一般是按拆一还一的原则进行，即抛出公摊面积后的拆一还一。

　　如果被征收房屋面积没有公摊面积，而之后的安置房却有了，那么就是降低了原有的面积，这是不合理的。

　　看协议里面是否有约定公摊面积？

　　如果已经签订了拆迁协议，那么可以看看协议里面有没有具体的明确出是否包含公摊面积，如果有约定，那就按照协议里约定的来，如果没有约定，拆迁方一般就会给被征收人提供带有公摊面积的安置房。

　　因此，圣运律师再次提醒大家，在签订安置补偿协议时，一定要问是否有公共安置摊位，是怎么计算拆一还一的，公摊面积是不是计算在里面了，若不问清楚，吃亏的则是被征收人。

　　以下，我们就来看一下部分地区针对公摊面积是如何补偿的？

　　《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款第(四)项，补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。第二十三条征收住宅房屋实行货币补偿的，以本条例第二十一条规定计算的应补偿面积，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。其中，第二十一条第一款第四项的补偿房屋公摊面积，按照该款第一项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算。

　　前款规定的公摊面积比例，在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算;征收区域用于其他工程建设的，按照百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例，由当地人民政府根据本地实际确定，报市人民政府备案。

　　本条所称公摊面积比例，是指建筑物公用建筑面积占建筑物总建筑面积的比例。

　　《湖北省武汉市国有土地住房征收补偿办法》第四十一条的规定，被征收房屋建设用地的公共摊销系数低于产权置换房屋的公共摊销系数的，应当增加对建设用地的补贴。

　　《新疆维吾尔自治区实施的国有土地住房征收补偿条例》第二十条的规定，产权交换所摊销面积大于被征收房屋摊销面积的，房屋征收部门应当对因公用摊销面积增加而减少使用面积的被征收人给予补偿。

　　《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十一条规定，征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。住宅房屋被征收人在产权调换建筑面积基础上，每户可以增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价计算。根据前两款确定的建筑面积仍不足50平方米的，可以按照建筑安装成本价增补至50平方米。与产权调换房屋套型不符的，被征收人可以选择邻近的房屋套型，增加的建筑面积按照建筑安装成本价结算差价，减少的建筑面积按照市场评估价结算差价。

　　《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》第二十五条规定，被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。

　　最后，圣运律师要说的是，房屋拆迁关系着被征收人的切身利益，无论怎么样补偿，都不能低于被征收人原有的生活水平，这是基本原则，即拆一还一。如果低于这个标准，那么被征收人可及时地咨询专业拆迁律师。