北京市圣运律师事务所：申请土地征收的条件是什么在这期间需要注意哪些:今日拆迁法律话题
征收集体土地，必须要向有关部门申请，在获得批准征收土地的文件后，拟申请征收土地的征收方才可以展开具体的征收工作。但是，申请征收土地也是有条件的，只有在满足了必要条件之后，那么才可以获得有关部门批复的土地征收文件，即征地批复。那么申请征收土地的必要条件是什么呢？
《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中对此做出了详细的规定。拟申请征收土地的，首先需在拟征收范围内发布土地征收预公告，告知大家征收范围、征收目的、补偿标准，补偿方式、社会保障等事项，开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，征求老百姓的意见。
其次，依据社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查情况，制定征地补偿安置方案。
如果多数被征收人对补偿安置方案不满意，还需要举行听证会，并根据听证会的情况修改补偿安置方案并公告。征地补偿安置公告应当同时载明办理补偿登记的方式和期限，以及反馈渠道等内容。
通过听证会等情况确定征地补偿安置方案后，需要尽快与土地所有权人、使用权人、房屋所有权人签订补偿协议。
在完成上述前期征收工作后，相关部门方可提出征收土地申请。
比如根据《浙江省土地管理条例》第四十五条规定及《江苏省土地管理条例》第三十九条规定，征收土地预公告、土地现状调查和社会稳定风险评估、征地补偿安置公告、征地补偿登记和征地补偿安置协议签订等前期工作完成后，设区的市、县（市、区）人民政府方可提出土地征收申请，报有批准权的人民政府批准。
不过，在申请征收土地期间，往往会发生很多的问题，比如被征收人对补偿标准不满意，只有个别被征收人未签订补偿协议等，那么遇到这些问题应当怎么解决呢？
其实，实践中，被征收人对补偿不满意是常有的事，但是有个别征收方在与被征收人未签订补偿协议的情况下，为了推进征收工作，往往会采取各种逼迁手段，强迫被征收人搬迁，比如对被征收房屋实施断水、断电，将被征收房屋认定为违法建筑强拆等。
但是上述这几种行为几乎都是不合法的。那么征收人应当如何做才合法呢？《浙江省土地管理条例》第43条第3款规定从操作层面解决了这个问题。根据《浙江省土地管理条例》中的规定，拟被征收土地的所有权人、使用权人在规定期限内未办理补偿登记的，相关信息按照土地现状调查公示结果确定。办理补偿登记的机构可以委托公证机构对登记情况进行现场公证。
根据《江西省征收土地管理办法》第二十条规定，对个别未达成征地补偿安置协议的，设区的市、县（市、区）人民政府应当在征收土地公告发布之日起四十五日内，依据土地现状调查公示结果、征地补偿安置方案、补偿登记结果等，作出征收土地补偿安置决定并送达征收土地所有权人、使用权人，依法组织实施。
看了上述的法律规定，相信大家都明白了，未签订补偿协议的情况下，征收方需要依据土地现状调查结果等确定，或是对被征收人作出征地补偿安置决定。不过，圣运律师这里需要提醒大家，不管如何，如果对补偿满意，作为被征收人千万不能坐以待毙，需要及时地咨询专业律师，然后在专业律师的帮助下找到征收方的违法点，从而维护自己的合法权益。
另外就是，申请征收土地需要先与被征收人签订补偿协议，这点大家都知道，但是只有绝大多数被征收人签订了补偿协议，也就是说只有达到了地方规定的签约比例，那么才可以申请征收土地，如果绝大多数被征收人未签订补偿协议，那么则很难获得批准，所签订的补偿协议自然也就无效。
根据《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》中的规定，被征地的所有权人、使用权人等相关权利人应按征地补偿安置方案公告规定的时间和地点，持不动产权属证明等材料办理补偿登记并签订征地补偿安置协议。签订协议的比例一般应不低于使用权人总数的95%。
从立法背景资料判断，新《土地管理法》立法本意是设置较高的签约比例。一些省市对国有土地上房屋征收补偿签约比例有明确规定，如上海市规定在旧城区改建上确定的签约比例不得低于80%。
总之，圣运律师想要告诉大家的是，土地征收事关被征收人的切身利益，无论是何种形式的征收，只要补偿标准不合理，那么建议大家最好是别在预签订补偿协议上签字，否则一旦达到签约比例，那么这份协议立即会产生法律效力，所以大家一定要格外地注意，避免造成重大损失。
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来源：头条-北京市圣运律师事务所：申请土地征收的条件是什么在这期间需要注意哪些，
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