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二、动迁安置房（配套商品房）的出售规定

据现有政策，按照规定动迁安置房（配套商品房）本身在动迁分配或货币购房安置时不在限购范围之列，但是动迁房是计入家庭房屋套数的，名下已有2套以上动迁房是可以的，但是不能再购新房。要注意的是，动迁房是以网签为准的，已经网签即便是未办理过户，未拿到房产证也是被限购的。

另，动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限存在限制，具体如下：

1、被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证（小产证）发证日期起至房地产交易合同（包括买卖合同，租赁合同，下同）网上备案时间满3年的，房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。

2、未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置协议。

3、动迁安置房上述过户规定仅限于办理产权变更手续，有关动迁房屋买卖合同本身合法有效，若发生争议的可通过诉讼直接办理相关产权过户手续。

三、农村宅基地房屋转让的规定

①、农村宅基地房屋权属确定标准：

I、在确定宅基地房屋权属时，应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻新、改扩建等情况。

i、系争房屋经土改登记，未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的，以土改时登记的权利人为房屋的权利人。

ii、系争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。

iii、系争房屋虽经土改登记，但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的，以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。

iv、农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人。

②、农村宅基地房屋转让限制规定（除国家试点区域外，其余区域的农村宅基地房屋买卖合同为无效合同），具体分析如下：

I、对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

II、对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

III、对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

I V、对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦应区分不同情况：

第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

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投稿：章若佳

来源：头条-上海几种特殊房产交易的规定之二

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