购买拆迁房需要注意哪些事项,购买拆迁房需要注意哪些事项呢:在线拆迁法律咨询

购买拆迁房需要注意哪些事项,购买拆迁房需要注意哪些事项呢

能有一套自己的住房，不用四处搬家，可以用心装饰自己的房间，不用担心装修好后被房东退租，我想是很多人的心愿 。

但随着房价一路上涨，高额的首付，吓人的月供都让人无从下手。像我这种自力更生，还要养一家子的人更是没有六个钱包。

因此，大家转向一个相对价格低一点的老破小拆迁房，期待通过拆迁更新改造后回迁，拥有自己的新房子。像深圳很多15万元/平方米的区域，老破小的小区房价约10万元/平方米，坐标南山。很多8万元/平方米区域的，可能会拆迁的老破小房子价格在4-5万元/平方米。如果是小产权、原村民违建房价格差会更大。

那么，拆迁房能买吗？要注意哪些问题？下面我从开发商的角度为大家分析分析。

首先，拆迁房可以买，正规的待拆迁房买卖合法、合规。但是这里边有非常多的注意事项，值得在下手购买前学习，思考。

一、拆迁房分类

其实啊，拆迁房细分的话有很多种，分类方式也是五花八门。下面我例举几类主要的拆迁房帮大家分析下：

1、老破小红本拆迁房（风险低）

优势：这类是我建议大家着重考虑的，因为这类待拆迁房买卖完全属于正规的二手房交易，从买卖的角度来说的话不存在交易风险。

劣势：但旧小区的红本老破小被更新改造的机会是比较小的，一是很多地方政府不太支持对旧小区进行更新改造（深圳、珠海、东莞、惠州），如果真要改建，也是以棚改为主。棚改相对于开发商旧改，回迁比例低，红本房一般为套内1:1，其他一般为证书上面积1:1.18左右，而城市更新的话完全由业主和开发商协商，1:1.3、1:1.4都有可能，还可以补差购买部分面积，达到以小搏大的目的。

虽然2020年12月《深圳城市更新条例》出台后，又为旧小区走更新改造留出了一个口子，但具体的操作细则尚未出台。

2、城中村、原村集体、小产权等待拆迁房（风险高）

优势：如果我们选择现状密度小的（现状容积率2.5以下，2.5以上的基本不会拆除重建，一方面政府不允许大拆大建，另一方面是开发商的经济账算不过来）的城中村房屋、原村集体房、小产权房等待拆迁房，更新改造拆除重建的可能性还是很大的，有预期。

劣势：但此类房屋政策上是不允许买卖的，也就是买卖行为不合规。那么通过律师见证、村委村集体盖章后就可以了吗？不行的，律师见证完全没有法律效力，既多花了钱，又一点用都没有。村委村集体盖章还是有一定的用处，最少把房子买下来后，村方面不会来找麻烦了，小孩读书等其他方面要村委村集体盖个章，也比较好盖到。而且如真的没什么纠纷，也需要村里进行确权。

另一方面，开发商一般是按政策、法规进行拆赔回迁的，也就是说房产证上是谁的名字，回迁房就落在谁的名下。当然，如果房产证上业主和购房人之间不存在异议纠纷，村集体也配合办理相关手续和资料，那回迁房问题就没有问题了。

前段时间因为炒房客大炒小产权房，很多区都出文要求禁止销售小产权房。

3、军产房待拆迁房（风险高）

军产房的各项处理，以及产权归部队所有。未知风险太多，不只是一般购房者，连开发商也几乎不会参与。

4、原企业员工宿舍待拆迁房（风险高）

如果你不是原企业员工的话，建议不要去购买，因为该类房屋权属争议太多，如一宿舍多人拥有使用权，原企业破产注消、股份转卖等等问题。

而且员工宿舍所在的土地一般为工业用地或是产业用地，回迁房一般为宿舍或是办公。

当然也有成功的案例，我有一同事，他在蛇口东角头地铁站附近通过原企业宿舍回迁了6套回迁房，一下子财务自由了。。。。

二、拆迁房买入时机点选择

除了早早买入等个10来年也没关系的那种，一般情况下买拆迁房要选择一个合适的时机很关键。而要弄明白什么时候是买入待拆迁房的最好时间点，那就要清楚深圳市城市更新项目的报建流程（开发流程）。

一个城市更新拆除重建项目主要流程如下：

1、城市更新单元计划制定

2、城市更新单元规划编制

3、城市更新实施主体确认

4、原有建筑物拆除和不动产权属注销登记

5、国有建设用地使用权出让

6、开发建设

7、回迁安置

也就是说，只有这7项全部走完，回迁房才能到手，而这样一个流程走一来，短则3至5年，长则10年也有可能。

以前只要在实施主体确认前，并在向更新局进行拆迁补偿安置协议备案前，都是很好的入场时机。更早地在回迁安置确认书备案前买入都可以。

但是现在很多区在城市更新单元计划制定申报前，就需要进行集体资产备案，也就是说要是想入拆迁房的话要赶在项目单元计划以及集体资产备案前买入，在集体资产备案时争取由村集体对所购房屋进行认证，这样直至拆迁补偿安置协议签到自己名下，回迁的大房子就很难跑掉了。

好了，今天先说到这里。欢迎大家留言。

纯手打，不严谨处请多体谅。

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投稿：苗语盈

来源：头条-拆迁房能买吗？要注意哪些问题？从开发商的角度为大家分析

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