拆迁诈骗案例中财务如何处理,拆迁款诈骗罪:在线拆迁法律咨询

拆迁诈骗案例中财务如何处理,拆迁款诈骗罪

房地产开发公司拆迁安置涉税思考

房地产开发公司关于拆迁安置账务处理你做对了吗？我们先通过一则案例进行说明。

三鼎房地产企业2018年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，该企业采取产权调换方式对被拆迁人房屋进行安置补偿。2020年2月就地安置拆迁户5000平方米，每平方米不含增值税市场售价8000元。整个开发项目土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售建筑面积8万平方米，其中包括用于拆迁安置的面积为5000平方米，在计算企业所得税时，该拆迁安置行为需要确认的所得为多少万元？企业该项目所得为多少？

分析：该业务虽然没有直接支付拆迁补偿费，用5000平方米的房屋进行安置补偿，所以用于补偿的支出为5000*0.8万=4000（万元），所以整个开发成本应为20000+8000+4000=32000（万元），开发项目单位成本=32000/80000=0.4（万元），其中用于拆迁安置部分的成本=5000*0.4=2000（万元）。拆迁安置视同销售收入=5000*0.8=4000（万元），所以该拆迁安置行为需要确认的所得为4000-2000=2000（万元）

正常销售部分：

应确认的收入为（80000－5000）*0.8=60000（万元）

成本（80000－5000）*0.4=30000（万元）

该项目整体收入： 60000+4000=64000（万元）

该项目整体成本： 30000+2000=32000（万元）

该项目整体所得：32000万元

从正常销售业务上看，正常销售收入为75000*0.8=60000（万元）；

没有考虑安置拆迁部分的正常成本=20000+8000=28000（万元）；

项目所得同样为60000－28000＝32000（万元）。

虽然项目所得是相等的，但第二种处理方式是错误的，忽略了视同销售收入，直接导致收入的减少，少缴了增值税。在适用一般计税方式下，企业少缴增值税4000*9%=360（万元）

土地增值税分析：

第一种情况：

项目销售收入：64000万元

可予扣除的成本费用：土地成本20000万元，开发成本为12000万元，成本合计32000元。开发成本中8000万元为正常开发成本，4000万元为拆迁补偿支出。可加计扣除的部分32000*（10%+20%）=9600万元

准予扣除的支出合计：32000+9600=41600（万元）

增值额=64000-41600=22400（万元）

增值率=22400/41600=53.85%，得出适用40%的税率。

应纳土地增值税=22400*40%-41600*5%=8960-2080=6880（万元）

第二种情况下：

项目销售收入：60000万元

正常销售成本：28000万元

加计扣除的部分：28000*（10%+20%）=8400（万元）

准予扣除的支出合计：28000+8400=36400（万元）

增值额=60000-36400=23600（万元）

增值率=23600/36400=64.84%，得出适用40%的税率

应纳土地增值税=23600*40%-36400*5%=9440-1820=7620（万元）

第二种错误的方法导致土地增值税多缴了7620-6880=740（万元），在不考虑附税的情况下，最终导致多缴税款740-360=380（万元）。

税务处理结果：如果被税务检查出没有视同销售先要补缴增值税360万元外，还面临着欠缴增值税被处以1倍以上的罚款，并且按照每日万分之五加收滞纳金，接下来再申请退还多缴的土地增值税。所以，最终导致的损失远不止380万元。

在进行上述处理时，难免有会计人员会问，拆迁补偿支出4000万元没有任何单据，也没有支付现金怎么入账啊？其实，我们只将《拆迁补偿产权调换协议》、拆迁花名册、户主的身份证复印件等资料作为原始凭证入账即可。对拆迁人员支付的拆迁补偿支出不仅包括支付的货币，也包括实务和其他经济利益，将来按每平米8000元给付的住宅就属于其他经济利益的流出，可作为计提的开发成本在税前扣除。

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投稿：萧乐洁

来源：头条-赵老师讲财税案例-房地产企业如何处理关于拆迁安置账务问题

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