建筑物、土地等不动产登记的效力最高,建设用地不动产登记:今日拆迁法律话题

2002年湖南省临湘市的乔先生以某工厂与信用社贷款纠纷为契机，通过代偿借款本金及利息，与信用社达成了协议取得某国道旁的车库一栋及其附近空土地共计3127平方米，而后乔先生又将大部分土地转让给他人。其中，乔先生将本案中争议地块车库位置土地与张先生的妻子签订了两份转让协议，但因张先生夫妻二人未付款，该协议并未实际履行。而张先生夫妻二人经乔先生许可后一直实际占有并使用车库。

2013年乔先生与临湘市自然资源局签订《国有建设土地使用权出让合同》，获得了争议地块359.8㎡国有建设用地使用权。在签订出让合同后乔先生多次要求临湘市自然资源局核发国有土地使用权证，但因该地块土地的权属与张先生存在争议，乔先生一直到2016年8月31日才最终取得该地块的国有土地使用证。

2015年争议车库地块将开展临湘国际汽贸城项目而需要征收拆迁，临湘市自然资源局作出《拟征地告知书》启动预征地程序，并由五里牌街道办负责具体征收补偿工作。2017年4月五里牌街道办以转让协议及询问张先生在此实际居住近20年的事实综合认定车库产权人为张先生，直接与张先生签订了《货币补偿协议》并支付补偿款。2017年8月乔先生在发现土地和车库被拆迁指挥部强拆侵占并且未获得补偿的情况，向法院提起诉讼要求确认违法并赔偿损失。

晏清律师说法:

《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”

本案中乔先生对争议地块土地已经在张先生签订补偿协议之前取得了国有土地使用证，临湘市自然资源局及五里牌街道办作为征收拆迁的实施主体，在对征地土地及车库进行收回、拆迁时未尽到全面的调查了解义务，但乔先生怠于管理使用、主张拆迁安置补偿权利也是五里牌街道办未能及时了解实际情况导致乔先生未能获得补偿的原因之一，因此五里牌街道办所作的认定是具有一定程度上的合理性。

现在乔先生提供了国有土地使用证以及出让合同等重要权属依据，张先生实际占有的事实以及转让协议并不足以对抗国有土地使用证登记的效力。因此应当认定乔先生为争议地块的产权人，有权利获得收回土地及拆除车库的补偿。

最高院判决：

撤销二审判决，维持一审判决，即由临湘市自然资源局履行法定职责，在判决生效后三个月内对乔先生被收回的359.8平方米国有土地及该土地上68.88平方米车库依法进行补偿。

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来源：临律-建筑物、土地等不动产登记的效力最高，

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