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近日

北京市司法局发布

人民调解工作十大典型案例

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不断提升人民调解员队伍的

整体能力和调解水平

观澜君开设“十大调解案例”专栏

为您逐篇呈现！

今天来看第一则案例：

案 情 回 顾

上世纪90年代，北京市大兴区某镇某村村民王某经过合法审批，于某院内建造房屋，此后在该院落居住生活。2002年王某经人介绍，将房屋及整个院落卖给赵某，并签订协议书，赵某于2002年9月某日前一次性给付王某售房款80000元。2014年10月，王某将赵某起诉至法院，以赵某并非本村集体农民、不能购买集体土地上房屋为由，请求法院确认其与赵某签订的购房协议书无效。一审法院支持了王某的诉请，判决确认协议书无效。二审法院驳回赵某上诉，维持原判。

判决生效后，王某又提起新的诉讼，要求赵某返还原物。然而一审法院经审理认为，该房屋为赵某目前唯一住宅且无其他可居住地，故认为目前不具备返还条件。王某不服一审判决，提起上诉。就在此时，该村启动了拆迁腾退工作，王某与赵某诉争的房屋恰恰在拆迁的村域内，故双方来到该镇人民调解委员会申请调解。

多次诉讼积怨已深

着力寻找调解突破口

经调查，王某与赵某的纠纷先后经历多次诉讼，双方当事人积怨已深。尤其在2015年案件审理过程中，买方赵某因为身体原因已经去世，对此赵某的家属心怀悲愤。在这种情况下，如何寻找调解的突破口成了人民调解员一直在思考的问题。经过与镇领导、村干部多次会商，详细了解案件的原委后，北京市大兴区某镇调委会副主任张某某提出，从双方最为关心的拆迁利益出发，以此为突破点，争取在短时间内让双方当事人为了利益最大化而尽快达成调解协议。

根据明确的调解方针，调解员分成两组，分别找两方谈。卖方王某坚定的认为，法院已经做出了终审判决，认定购房协议书无效，且赵某并非本村农业户口不能享受拆迁利益，因此所有拆迁利益都应该由其一人享有。另一方面，买方赵某的家属则认为，第一，协议虽然无效，但是无效的原因是王某在缔约合同中存在过失；第二，目前该房屋是他们一家唯一的房子，在此前十几年的时间里赵某出资陆续加盖了房屋，并对原房屋进行了修缮；第三，房间内的装修和家具均为他们的私人财物，因此他们一家必须享有拆迁利益。

在全面了解双方的想法和意图后，调委会张主任召集调解员分析各方心理上薄弱的环节，准备以此为突破口各个击破。

审时度势吸取经验

实现双方利益最大化

调解员找到赵某的子女进行沟通。生效法律文书已经判决购房协议书无效，尽管房屋目前还未返还，但赵某一家不是该村的农业户口，对该房屋宅基地没有使用权，据此建议他们让渡出一部分拆迁利益。同时，赵某已在诉讼的过程中因病去世，继续打官司可能两败俱伤。对此，赵某的儿子赵某甲表示同意接受调解，拿出30%的拆迁利益给王某。

随后，张主任组织律师和村主任一起到王某家中与她进行沟通。王某态度坚决，不愿做出任何让步，甚至表示“即便不拆迁，也不让赵某一方得到任何好处”。调解员耐心对其进行劝说。作为购房协议反悔的一方，法院尽管确认协议无效，但当初赵某已经全额支付了购房款，现在即便要返还房屋，王某也要按照市场价补偿赵某一家的损失。何况一审法院已经判决目前不具备返还条件，二审很有可能维持原判。现在马上要到正式签订拆迁协议的关键日期，继续拖下去就拿不到全额奖励金，对谁都没有好处。

听了这些话，王某沉默了，但依然不肯松口。调解员见状，约王某过几天再谈。在此期间，调委会请法律顾问找到类似案情的法院判例。研究发现，尽管宅基地上房屋的买卖合同无效，但最后在返还房屋的过程中，卖方都根据市价评估给予买方经济补偿，金额远高于原买房的价款。同时，在判例中也是买方享有大部分拆迁利益。

几天后，王某主动找到调委会要求再次调解。于是张主任拿出早已准备好的案例一一讲解，并指出，赵某加盖厢房、修缮正房、装修等行为，都可能成为法院认定赵某一家享有大部分拆迁利益的依据，而且王某本人在该买卖合同缔结的过程中也存在过失。再次诉讼对双方都没有好处，不如通过人民调解的方式达成和解。

听了调解员这番话，王某思想逐渐松动。张主任又找到王某的儿女，由于他们都在本村居住，对拆迁政策十分了解，他们表示愿意配合调委会一起说服老人。最终，在家人和调解员的不懈努力下，王某终于松口同意拆迁利益三七分。当事人双方于签订人民调解协议书，在拆迁协议正式签约的当天，双方签订拆迁协议书，拿到全额的奖励金。

案 例 点 评

本案中，复杂的案情、多年的积怨、近在眼前的拆迁利益，一个个因素看似不可调和又相互制约。农村宅基地属于农村集体组织所有，而所谓单纯的房屋买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与其成员特定的身份关系相联系。而在本案中赵某不是该村集体经济组织成员，故无权享有该集体组织的宅基地使用权，所以双方之前签订的购房协议无效。但在现实的调解过程中，如果调解员一味地搬出法条来和双方当事人谈，那么调解绝无往前推进的可能。此时，凭着丰富的人生阅历和调解经验，在不违背法律法规的前提下，调解员强调诉讼结果的不确定性、高昂的诉讼成本、打官司伤感情更伤身体，并上升到诚实信用、公平正义，巧妙利用当前拆迁签约的特殊形势，让双方当事人心服口服，同意调解并最终确定一套切实可行的解决方案，真正做到了定分止争、案结事了。

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投稿：祁雨茹

来源：头条-卖房反悔多年积怨，拆迁利益成突破口 - 十大调解案例

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