宅基地买卖拆迁上海高院,宅基地买卖后拆迁补偿案例:在线拆迁法律咨询

宅基地买卖拆迁上海高院,宅基地买卖后拆迁补偿案例

农村宅基地房屋在买卖之后被动迁，动迁利益如何分割？获得的安置房屋是否有权获得？

一、律师观点

在宅基地房屋的买卖中，对于发生在同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，只要符合法律、法规规定的农村宅基地的用地条件或者经过有关组织或部门批准的，一般应当认定房屋转让行为是合法有效的，双方当事人应依约履行。假如查明无欺诈、显失公平等情形存在，应当认定房屋买卖合同有效，拆迁补偿归转让后的房屋所有权人所有。

按照《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖合同纠纷案件的原则意见》第四条规定“对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已经实际履行完毕，且购房人员已经实际居住使用该房屋的，对合同效力不表态，实际处理中 应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋权利。…….如果系争房屋已经拆迁或者已经纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人和出卖人按照比例取得补偿款……。”翻译成大白话就是，法院对于农村宅基地房屋买卖合同效力不做认定，但是假如该宅基地房屋动迁后，购买人可以获得适当的动迁利益，动迁钱款的多少应根据实际情况来合理酌情认定。

宅基地和地上房屋的权利因动迁转化为货币安置补偿和安置房购买指标，对于农村宅基地房屋拆迁时获得的钱款分为地下的宅基地使用权的补偿和地上的建造房屋补偿两部分。购买宅基地房屋的人，遇到征收时可以获得购买房屋所享受的动迁钱款，但因为其本人不是农村集体经济组织人员，也不是宅基地的申请人和使用人员，因此对于宅基地使用权的补偿钱款不能获得。但是对于安置房的购买指标，该购房人员是否可以获得呢？在司法实践中，法院通常以拆迁协议认定的安置人员为安置房购买人员，由于购买人不是安置人员因此不享有安置房屋的购买权利，因此也不能按照安置房屋的市场价值进行折价补偿，只能获得购买房屋所对应的部分动迁款。

例如在本案中，朱某1与兄弟朱某2签订了房屋买卖合同，朱某1将宅基地的一间屋子出售给朱某2。由于朱某2是城市户口，其无法成为涉案宅基地的合法使用人，因此本案争议的焦点在于沈庄街房屋征收的安置补偿利益如何处理？法院认为，沈庄街房屋为农村宅基地房屋，宅基地和地上物的权利因征收转化为货币补偿和安置房购买指标。依据诚实信用、维护交易安全的原则，朱某2对其购买、建造的房屋享有宅基地地上房屋的所有权，遇征收时享有地上物的动迁利益，但因其并非涉案宅基地的合法使用人，遇房屋征收时不能完全享有宅基地的使用权补偿，因此朱某2只能获得房屋对应的征收钱款。朱某2对房屋不享有宅基地使用权，亦非被安置人员，故不享有安置房屋的购买权。但是由于朱某2出资装修房屋，可获得相应装修补偿款以及设备迁移费。因此，对于购房人员，可以获得房屋对应的征收钱款以及对房屋装修的补偿和设备迁移费。

二、案情简介

朱某2与朱某1系兄弟。朱某1与沈某某系夫妻，两人生育一女即朱某3。朱某3与郝某某系夫妻，两人生育一子即小郝。

1987 年12 月，朱某2与朱某1签订房屋买卖合同，约定由朱某1将1986 年新建的坐落在沈庄村的3 间底层房屋中最东一间出售给朱某2，房价为3,000 元，分3 年付清。嗣后，朱某1夫妇在2 间底层房屋上建造2 间房屋成为2 幢楼房。原告于1991 年在购得的房屋上建造1 间房屋成为1 幢楼房，后原告将该房屋出租直至房屋被征收。

1991 年，沈庄街房屋农村宅基地使用权审核确定家庭人口朱某1、沈某某、朱某3，平房1 间占地面积24 平方米、楼房3 幢占地面积110 平方米、付舍1 间占地面积2.5 平方米。2020 年，沈庄街房屋遇征收，有关部门认定该户安置人员5+1，即朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝，其中小郝为居民，按4 位农民、1+1 位居民认定；认定房屋面积246.50 平方米。

2020 年6 月20 日，朱某1作为乙方签订上海市征收集体土地居住房屋补偿安置协议（适用房屋货币补偿或产权房屋调换）。协议载明被安置人员为朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝。协议约定：甲方安置乙方房屋坐落在：鹤韵路A 室、鹤韵路B室、鹤韵路C 室。安置房总价合计954,662 元；安置房屋与货币补偿款的差价为265,740 元；甲方支付乙方搬家补助费4,930 元、设备迁移费3,080 元；甲方应支付乙方签约奖励费20,000 元、未见证建筑补偿5,928.27 元、搬迁奖励费49,300 元、装修过渡补助费8,874 元、临时安置补助费35,496 元；经结算以上各项费用，甲方应支付乙方30,815.27 元。

2021 年10 月，朱某2起诉到法院要求确认朱某1所签订的房屋补偿安置协议无效，法院驳回朱某2的诉讼请求。

上述事实，由原、被告及第三人的陈述、房屋买卖合同、朱某2添建二层楼房合同、房屋租赁人员登记簿、上海市征收集体土地房屋补偿评估分户报告、上海市征收集体土地居住房屋补偿安置协议、航头镇沈庄老街基地结算单、户籍摘抄、上海市农村宅基地使用证、农民宅基地使用权审查表、计算建房认数（姓名）表、上海市不动产登记簿等证据予以证实。

原告朱某2向本院提出诉讼请求：依法分割沈庄街房屋的征收补偿利益（暂估人民币7,160,519.91 元）。

被告朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝辩称，1987 年，鉴于兄弟情深，经父母出面，朱某1与原告签订房屋买卖合同，以3,000 元价格向原告转让房屋1 间。原告系城镇户口，向朱某1购买农村宅基地房屋，所签订的房屋买卖合同无效。1991 年，沈庄街房屋（含原告受让获得的1 间房屋）宅基地使用权审核确定为朱某1、沈某某、朱某3。沈庄街房屋被征收时核定的被安置人员为五被告。对于原告购买、建造房屋的征收补偿利益，不同意按被告获得的安置房屋的市场价值分割；为妥善处理本案，同意向原告支付房屋货币补偿款、装修补偿款、设备迁移费以及合理的奖励补贴费。

法院判决涉案3 套安置房屋及朱某1领取的补偿款30,815.27 元归朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝所有，由朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝向原告朱某2支付补偿款290,415.52 元。

三、法律分析

本案中，1987 年朱某2与朱某1签订房屋买卖合同，约定朱某2以3,000 元价格向朱某1购买1 间房屋。嗣后，朱某2在购得的房屋上建造1 间房屋成为1 幢楼房，后朱某2将该房屋出租直至房屋被征收。1991 年，沈庄街房屋农村宅基地使用权审核确定家庭人口为朱某1、沈某某、朱某3，核定房屋为平房1 间、楼房3 幢、付舍1 间共计246.50 平方米，显见朱某2购买及建造的1 幢楼房包含在内。现被告辩称核定的246.50 平方米的房屋中包含朱某2的房屋仅为底层1 间，与事实不符，不予采纳。

本案争议的焦点在于沈庄街房屋征收的安置补偿利益如何处理。沈庄街房屋为农村宅基地房屋，宅基地和地上物的权利因征收转化为货币补偿和安置房购买指标。依据诚实信用、维护交易安全的原则，朱某2对其购买、建造的房屋享有宅基地上房屋地上物的所有权，遇征收时享有地上物的动迁利益，但因其并非涉案宅基地的合法使用人，遇房屋征收时不能完全享有宅基地的使用权补偿。沈庄街房屋征收的各项补偿款共计985,477.27 元，即房屋货币补偿款688,922 元、附属、装修、财物补偿168,947 元、奖励补贴127,608.27 元。对于朱某2应享有的货币补偿款，本院评析如下：

1.房屋货币补偿款688,922 元。该补偿款为地上物房屋建安重置单价及土地使用权基价和价格补贴的补偿，补偿面积共计246.50 平方米（包含朱某2的房屋），其中朱某2房屋的补偿款227,981.52 元。朱某2房屋的宅基地使用权登记在朱某1、沈某某、朱某3名下，朱某2未成为房屋宅基地的合法使用权人，其不能完全取得该征收利益。现被告方同意朱某2享有房屋货币补偿款227,981.52 元，并无不当，予以采纳。

2.附属、装修、财物补偿168,947 元。此项补偿包含附属设施57,481 元，装修补偿111,466 元。根据房屋补偿评估分户报告，附属设施属于朱某1户，装修补偿朱某1户89,832 元、朱某2户21,634元。朱某2出资装修房屋，装修补偿款21,634 元归朱某2享有。

3.奖励补贴127,608.27 元。此项补偿包含签约奖励20,000元、未见证建筑补偿5,928.27 元、搬迁奖励费49,300 元、搬家补助费4,930 元、临时安置补助费35,496 元、装修过渡补助费8,874 元、设备迁移费3,080 元。根据房屋补偿评估分户报告，朱某1户设备迁移费2,280 元，朱某2户设备迁移费800 元，故设备迁移费3,080 元中的800元由朱某2享有。未见证建筑补偿5,928.27元归朱某1户所有。其余奖励补贴共计118,600 元，鉴于该奖励补贴大多按房屋面积确定，故依朱某2房屋面积，酌情确定朱某2享有40,000 元。

沈庄街房屋被征收，核定被安置人员为朱某1、沈某某、朱某3、郝某某、小郝，获得3 套安置房屋的购房指标。安置房屋的购买权是宅基地使用权的派生权利。朱某2对房屋不享有宅基地使用权，亦非被安置人员，故不享有安置房屋的购买权。朱某2主张按安置房屋的市场价值进行折价补偿，缺乏法律依据，本院不予采纳。

案例来源：（2023）沪0115 民初53680 号

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投稿：曹诗

来源：头条-上海法院拆迁案例：宅基地买卖，买方对动迁得的安置房屋有权分吗

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