商住用地拆迁补偿费是不是高点,商住拆迁赔偿:在线拆迁法律咨询
商住用地拆迁补偿费是不是高点,商住拆迁赔偿
内容摘要：昆山市最新土地补偿标准出炉，附与青浦区土地补偿标准与住宅地块出让金比较。
近日，昆山市发布《关于重新公布昆山市征地区片综合地价标准的通知》（下文简称《通知》）。
一、《通知》详情
该《通知》指出，征收农民集体所有农用地的区片综合地价由土地补偿费和安置补助费组成，不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用、地上附着物和青苗等的补偿费用，昆山市划定两个区片，征地区片范围以昆山市征地区片综合地价图为准。
征收农民集体所有农用地区片综合地价标准，区片Ⅰ为每亩65000元，区片Ⅱ为每亩64000元，具体如下：
征收农民集体所有农用地的土地补偿费，区片Ⅰ和区片Ⅱ分别为每亩33000元、32000元；征收农民集体所有农用地的安置补助费，区片Ⅰ和区片Ⅱ均为每人32000元。自2023年1月1日起征收农民集体所有农用地区片综合地价，按照上述标准执行。
征收集体建设用地参照所在区片征收集体农用地区片综合地价标准执行。征收集体未利用地参照所在区片征收集体农用地区片综合地价标准的0.7倍执行。征收依法取得的集体经营性建设用地，应当按照同地同权的要求，采用宗地地价评估的方式确定补偿标准。
大中型水利、水电工程建设的征地补偿，原则上按照我省规定的征地补偿标准执行，如国务院规定的标准高于我省，执行国务院规定的标准。
各相关单位要高度重视，加强组织领导，统筹协调，严格执行新修正的《中华人民共和国土地管理法》规定的征地范围、征地程序、征地补偿标准，依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，切实做好征地补偿安置工作。
本通知自公布之日起施行，有效期至2025年12月31日，《市政府关于公布昆山市征地区片综合地价标准的通知》（昆政发〔2020〕56号）同时废止。
二、《通知》解读
该《通知》显示，片区综合地价标准为，农民集体所有农用地的土地补偿费+征收农民集体所有农用地的安置补助费的总和。所以，所谓的片区综合地价标准实质是征地土地补偿费标准。
昆山区整体被划分为了三个片区两个等级的综合地价标准（官方从地价标准视角表述为2个片区，我们从实际划分片区数量，为三个片区），中部区域，即开发区、高新区和花桥镇为65000元/亩。
其余，南北两个片区均为64000元/亩，包括与青浦接壤的四个镇，即千灯、淀山湖、锦溪、周庄。
三、青浦与昆山在征地土地补偿费标准与住宅地块出让金比较
那么，青浦与昆山在征地土地补偿费标准和住宅地块出让金方面有些什么差异呢？
2023 年 12 月，上海印发了《上海市征收集体土地补偿标准(2024)》的通知，该通知显示，上海市土地补偿费标准被划分为了13个等级，最高（第一）等级为13.23万元/亩，最低（第十三）等级为8.17万元/亩。
青浦区基本以街镇为单位被划分为了11个片区4个等级标准。具体如下：
1、最高为三级，12.34万元/亩：徐泾、夏阳、盈浦。
我们看到，占新城中央商务区“半壁江山”，同样为街道“序列”的香花桥没有被划入该等级。
2、11.25万元/亩（六级）：华新、赵巷、重固、白鹤。
这里从一级开发“收益率”来看，这4个镇中，赵巷镇无疑是官方收储回报率最高的街镇，同样的土地补偿标准，土地市场却“遥遥领先”领先。
相反，这里回报率最低的就是白鹤镇了，同样的土地补偿标准，土地市场却是4个镇中垫底。
3、10.10万元/亩（九级）：香花桥、朱家角。
香花桥居然仅被列在第三梯队（九级），有点意外。
4、8.41万元/亩（十二级）：金泽、练塘。
金泽土地也是“高溢价”，十二级的土地补偿标准，房地联动价却高于了六级土地补偿标准的“重固”。
去年10月，西岑社区06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地块及18-05、19-05公共绿地、泽立路、兰科路、泽厚路、云腾路、聚云路地下空间，以底价约合29.64亿元成交，竞得人为长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司。房地联动价高达38000元/平方米，高于重固镇板块最高房地联动价37000元/平方米。
这意味着，青浦区的最低等级（十二级土地补偿标准）8.41万元/亩，也要高于昆山6.4万元/亩（6.5万元/亩）。
我们再来看看两地住宅地块出让金情况。
去年11月，昆山市成交了4幅住宅地块(包括商住)。
其中，昆地网[2023]挂字26号地块位于开发区金沙江路东侧、娄东路南侧，成交楼面价16000元/平方米，该地块容积率1.1-1.2。该地块位于昆山市土地补偿标准65000元/亩片区。
其余成交的三幅地块均位于土地补偿标准64000元/亩片区，三幅地块分别位于南部的周庄镇、锦溪镇及北部的周市镇。成交楼面价在5500元/平方米-7500元/平方米区间。
以“亩”为单位，上述4幅住宅地块官方的出让成交价在366.85万元/亩-1067.2万元/亩。
而反观我们青浦区，以去年成交的9幅住宅地块为例。
金泽西岑社区06-01等地块的成交楼面价为6966元/平方米，该打包地块地下空间也占了出让面积很大比例，故我们认为该成交楼面价没有客观反映实际情况。该地块位于青浦区最低等级（十二级土地补偿标准）8.41万元/亩片区。
其余8幅地块中，最低成交楼面价为重固镇毛家角路南侧37-01地块，成交楼面价为17000元/平方米，该地块位于该镇北青公路以南单元（虹桥无界百创城板块）。该地块土地补偿标准为11.25万元/亩（六级）。
成交楼面价最高为徐泾镇小涞港西侧52-20地块，其成交39769元/平方米。该地块板块上隶属于虹桥主城区。为青浦土地补偿标准最高片区之一，即三级（12.34万元/亩）。
同样以“亩”为单位，青浦区官方住宅土地出让成交价在1133.90万元/亩-2652.59万元/亩（这里最低的金泽西岑地块没有列入）。那么，每亩10万左右的补偿费就不是什么事了。
所以，如果单单从土地补偿标准及住宅地块出让金两项数据作比较。那么，青浦官方的土地一级开发土地收储收益要高很多。
这自然得益于“上海”的这张“金字”招牌！
当然，官方还需要青苗补偿，地上物补偿，七通一平，拆迁工程、土壤检测等投入。实际收益自然没这么多。
延伸阅读：
2023年青浦住宅用地集中供地共成交9幅地块，收金约228亿元
青浦划为4个等级，全市征收土地补偿费标准被划分为十三个等级（文章为《上海市征收集体土地补偿标准(2023)(征求意见稿)》，与2023年12月发布的《2024年正式版》内容一致）。
（以上内容解读仅供参考，一切请以官方公示为准。）
更多资讯，请关注大青浦房谈！
资料：昆山市政府网、上海市政府网
编辑：大青浦房谈
往期精选：
- 【百联青浦购物中心】转营公告通知
- 好棒！苏淀沪城际最新消息
- 有25号线最新报道
- 重磅，“大虹桥”规划将落地？
北京圣运律师为您整理关于本文的法律热搜话题
●商住用地拆迁补偿费是不是高点了
●商住用地拆迁怎样赔偿
●商住拆迁赔偿
●商用住房拆迁赔偿
●商住楼的拆迁补偿
●商住房拆迁补偿是三倍吗
●商住房拆迁赔偿标准
●商住用地拆迁补偿费是不是高点还是低点
投稿：时佳
来源：头条-青浦、昆山土地补偿标准与住宅地块出让金PK，青浦乐开花
猜你喜欢