文书圣运裁决前谈话代理意见:今日拆迁法律话题

北京市圣运接受A（化名）的委托，指派B律师代理参加裁决前谈话调解程序。通过谈话调解，现代理人发表以下代理意见：

一、申请人北京市圣运员会在裁决申请书中认定的房屋建筑面积、房屋的产权情况以及户口情况均不符合事实。

1、被申请人A一家共五户，早已经经过乡政府和当地派出所批准独立分户，并且院内的房屋也进行了分割，并不是全部属于A一人所有，申请人将A一人作为被申请人显然是错误的，剥夺了其他房屋的所有权人的陈述和申辩权利。

2、房屋的面积认定是错误的，申请人认定建筑面积340.15平方米是没有任何法律依据的，也是不符合事实的，实际上A一家五户的房屋建筑面积远远大于该面积，其中一层的建筑面积大约400多平方米，二层也是400多平方米，三层是160平方米左右。

3、根据有关法律的规定被申请人应当是房屋的所有权人，有房产证或者宅基地审批表的，以房产证或者审批表上登记的所有权人为被拆迁人；没有房产证或者审批表的房屋，应当以房屋的所有权人认定被拆迁人。本案中房屋是没有办理房屋所有权证的，也没有宅基地审批表，应当以实际的房屋所有权人为被拆迁人，也就是应当将五人都作为被申请人。

4、申请人将A一人作为被申请人应当提供相应证据证明15间房屋均属于D一人所有，另外申请人对房屋面积的认定也应当负举证责任，证明进行了实地勘测，并且经过被申请人认可。该事实情况是一个重要的事实，望圣运在裁决过程中认真调查核实。

二、作为裁决主要事实依据的评估报告存在多处违法，不应作为裁决的依据。

1、报告没有依法送达。申请人提供的证据五评估报告的送达回证不合法，首先没有受送达人签字，其次不符合留置送达的要求。

2、评估报告依据错误。评估报告是依据2001年的基准地价和基准房价作出的估价，并不符合2008年的市场价格，违反了《城市房屋拆迁管理条例》以房地产市场评估价确定补偿标准的原则。《建设部关于*理城市房屋拆迁有关地方性法规、规章中有关问题的通知》中规定需要清理的第三类问题是：“一些地方规定，房地产市场评估价由房地产评估机构以房屋拆迁许可证核发时政府公布的货币补偿基准为基本依据，与《条例》以房地产市场评估价确定补偿标准的原则不一致”。

3、评估结果未依法公示。评估机构没有将初步估价结果进行公示，违反《估价指导意见》第十八条的规定：估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

4、房地产评估机构的选定方式违法。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定：“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”，但本项目的评估机构是拆迁人自行委托的，拆迁人没有与被申请人协商共同选定评估机构的证据，剥夺了被拆迁人选择的权利。评估机构的选定程序是违法的，所以此评估机构所做的评估报告同样也是无效的，不能作为补偿安置数额确定的依据。

5、评估报告没有评估师签字。评估报告没有评估师的亲笔签字和估价师的执业证，违反了《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字”。

6、未对房屋进行实地勘查。未对该房屋进行实地查勘，违反了《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条的规定，该条规定：拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。本评估报告作出前没有进行实地查勘。因此该估价报告缺乏事实依据。

三、申请人的裁决申请书中认定二层（含）以上部分无合法的批准文件，属于违法建筑是不合法的，申请人无权认定被申请人的房屋是否属于违法建筑，认定是否属于违法建筑的权利是属于特定行政机关的行政职权范围。

根据圣运颁布的《城市房屋拆迁工作规程》第十一条规定：《城市规划法》实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。对违法建筑依据《城市规划法》及地方城市规划实施条例规定处理。2008年1月1日生效实施的《城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；第六十八条规定：城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

根据上述规定，违法建设的认定权只有城乡规划主管部门，执行权只有区政府，拆迁人、拆迁单位、评估公司以及北京市圣运员会均没有权利认定未取得建设规划许可证的房屋属于违法建设，更没有执行违法建设的权利。

四、存在不宜进行行政强制拆迁的情形

1、涉案拆迁项目进行商业开发，依法不能进行强制拆迁

《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，也就是说非公共利益之需要不能强制征收公民合法的房屋等不动产。根据《关于通州区上营棚户区改造项目核准的批复》，涉案拆迁项目土地是进行居住及商业之用，不涉及公共利益。所以，申请人采用强制拆除被申请人的房屋的手段强制征收A的房屋违反了法律法规强制性规定，是错误的。

2、行政强制拆迁启动程序不具备法定条件

1）拆迁人未提供符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房

听证会中，拆迁人及申请人并未提供已经为被申请人提供了符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的相关证据，依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十九条的规定，不能进行强制拆迁。

2）未经过领导班子集体讨论即进行强制拆迁

《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》 第十八条规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请”。本案中，申请人并未经过领导班子集体讨论就提出了行政强制拆迁申请，显然是违反上述规定的。

综上所述，申请人的裁决申请事实不清，证据不足，请求贵委驳回申请人的申请。

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内容审核：张曙光教授

来源：头条-文书圣运裁决前谈话代理意见，

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