北京市圣运：承租房屋?拆迁有没有补偿补偿怎么算,北京市承租房的政策:今日拆迁法律话题

北京拆迁律师有话说：大范围的拆迁影响着许多的人，而拆迁中所面临的问题也是甚多，其中承租房屋的过程中遇到拆迁，这种境况也是近几年来常见的。那么，这种情况应该得到补偿吗？该怎么处理？

一、拆迁已经开始，租赁合同到期，房东起诉我合同到期，要求按照合同腾空房屋和土地，拆除自建房屋，怎么办?

　　租赁合同约定的租赁期限已过，承租人仍实际使用房屋的，按不定期租赁关系处理，也就是出租人通知的可以解除合同要求腾房。虽然租赁合同已到期，承租人有腾空租屋的义务，但是因承租人也是拆迁当事人，理应获得相应的拆迁补偿。如果出租人起诉要求承租人腾房，承租人应该通过诉讼的方式主张应得的拆迁补偿，也可以要求分割拆迁补偿款。

　　承租人在租赁土地上自建房的，自建房的拆迁补偿款归承租人。

二、法律规定承租人有哪些补偿项目，怎么计算?

　　承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：

　　1、停产停业损失的补偿;

　　2、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);

　　3、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);

　　4、解聘员工的安置补偿费;

　　5、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);

　　6、奖励和补助;

　　7、自建房的重置成新补偿;

　　8、剩余租赁年限的租金差价的补偿;

　　9、其他。

　　关于补偿的计算需要结合拆迁项目的拆迁安置补偿政策，通常情况下，计算方式如下：

　　(一)、承租房屋企业，补偿金额计算公式为：

　　补偿金额=租金差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;

　　(A、承租土地上自建房屋企业，补偿金额计算公式为：

　　补偿金额=租赁土地差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失。

三、承租人在承租的土地上有自建房，但却不给拆迁补偿，可不可以争取?

　　关于企业承租土地自建房的情况分为两类：第一类是取得合法规划、建设审批手续的自建房;第二类是未取得规划、建设审批手续的自建房。

　　第一类自建房实质上是合法建设的房屋，承租企业对该房屋有所有权，但是对于该房屋坐落的土地却是基于承租取得的土地使用权，虽然突破"房地一体"原则，但并不影响承租人取得拆迁补偿的权利。

　　第二类自建房需要结合建房年限、历史原因、当时的政策综合确定是否被认定违法建筑。该自建房被认定为违法建筑的情况下，依据《土地管理法》、《城乡规划法》、《行政强制法》等法律规定可能被强制拆除。尽管国有土地上的房屋征收或集体土地上的征地拆迁，都规定对违法建筑不予认定，但是对违法建筑的认定与处理要按法定程序处理，这时候要在专业人士帮助或指导下争取合理的补偿。

四、实际承租人没有和产权人(房东、村委会、经济合作社等)签订租赁合同，但是一直缴纳租金，会影响拆迁补偿的取得吗?

　　关于租赁关系的确定，是通过租赁合同确定的。若是没有形式上的租赁合同，但是承租人一直在履行交纳房租的义务，并实际使用房屋，事实上形成了不定期租赁关系。

　　对于不定期租赁合同的解除，法律规定是出租人解除需要提前一定的合理期间书面告知，一般是一个月。承租人随时可以提出，满足解除的条件之后，租赁合同即解除。

　　解除的后果就是租赁合同不存在了，承租方需要腾房搬迁。结合拆迁的情况，在拆迁中，出租人(房屋的所有权人)作为被拆迁人，容易和拆迁人签订拆迁补偿协议。该协议签订即生效，双方应当履行，履行的结果就是出租人领取补偿款并将该房屋(承租人的经营场所)交予拆迁人拆除。因此，没有租赁合同的状态使承租人主张损失补偿存在很大的风险。如果你是没有签定租赁合同的承租人，应当得知拆迁时就咨询专业律师，请专业律师帮助争取应得的拆迁补偿。

五、合同正常履行，还有剩余租赁年限，遇到拆迁时可以获得哪些补偿?

　　关于承租土地自建房屋经营和承租房屋经营(没有自建房)两种情况，拆迁补偿中可以取得的补偿项目略有差异。

　　承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：

　　1、剩余租赁年限的租金差价的补偿;

　　2、停产停业损失的补偿;

　　3、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);

　　4、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);

　　5、解聘员工的安置补偿费;

　　6、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);

　　7、奖励和补助;

　　8、自建房的重置成新补偿;

　　9、其他

　　涉及到承租土地自建房屋的，较上述而言，多了关于房屋的补偿部分。该房屋补偿的计算，需要分情况讨论，以国有土地上自建为例：一是取得合法审批手续建设的;二是没有取得建设工程规划许可证建设的房屋(可能被认定为违法建筑)。实践中，关于该房屋的补偿主要是房屋的重置成新价。

六、合同未到期，现在房东不收租金了，还要交纳租金吗?不交有什么风险?房东不收了怎么办?

　　房屋租赁合同还未到期，需要核实该租赁合同在事实上还能否履行。在租赁合同没有解除的情况下，承租人的义务是按照合同约定交纳租金，若因出租人原因拒收租金，仍不能免除承租人交纳租金的义务。也就是说，承租人在使用租赁房屋进行经营的同时必须按照合同约定交纳租金，出租人拒收不是不交租金的抗辩事由，在上述情况下，承租人仍应当交纳租金。

　　若承租人不交纳租金，出租人可能会按照租赁合同的约定要求承租人承担违约责任，甚至趁机解除合同。

　　在出租人拒收的情况下，承租人可以发函说明积极履行合同义务的事实，也可以采取公证、提存的方式交纳租金。

　　拆迁过程中，以上方式都需要注意留存证据，以便在主张损失时有证据支撑。

七、租赁合同未到期，因为拆迁了房东起诉我合同解除，法院能支持吗?

　　关于合同的解除分为法定解除和约定解除。

　　合同法第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(A在履行期限届满之前，当事人一方*确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

圣运当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　圣运当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

圣运五)法律规定的其他情形。

　　如果合同中约定了遇到拆迁就解除合同，则法院依据租赁合同的约定条款判决，如果没有约定则法院不能依据合同判决解除。判决解除合同的，承租人应当及时主张拆迁补偿。

八、如何让拆迁办认可主体资格?拆迁办不和我谈，说我没有资格，怎么办?

　　我们国家的拆迁，具体可以细分为以下几类拆迁项目：国有土地上的房屋征收、集体土地上的房屋拆迁、集体土地上的征地拆迁、腾退项目等;上述拆迁项目的拆迁依据和拆迁流程不同。

　　国有土地上的房屋征收项目依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规，集体土地上的征地拆迁项目依据的是《土地管理法》等法律，集体土地上的房屋拆迁项目依据的是各省市的相关规定。腾退项目依据的是该项目的腾退政策。

　　根据不同的法律法规的依据实施的拆迁项目，关于被拆迁人的资格认定是不同的。因此，是否可以作为被拆迁人，需要结合拆迁项目的依据和政策规定。

　　在拆迁办无视承租人获得补偿的权利的情况下，需要承租人保留在被拆迁房屋正常经营的相关证据，如录像、照片;向相关责任单位主动发函说明现状;对因拆迁遭受的损失进行预算，并通过诉讼等方式主张拆迁补偿利益。

九、拆迁过程中房东说没有我的补偿，通知我限期搬离怎么办?

　　通知承租人限期搬离的前提是租赁合同解除，在租赁合同没有解除的情况下，承租人可以拒绝搬迁。

　　在拆迁中承租人是实际经营人，具有取得补偿的资格。出租人说没有承租人的补偿，目的是独自获得拆迁补偿款。因此承租人应实实关注出租人是否已经签订了拆迁补偿协议。如果还没有签定协议，承租人不能停止向拆迁人主张拆迁补偿款。若出租人已签订了协议，就应及时起诉分割拆迁补偿款。

　　在拆迁过程中，承租人应及时与拆迁办反映该问题和拆迁导致企业经营性损失的事实，具体事项的处理建议咨询北京专业拆迁律师，根据具体情况出具法律意见。

十、拆迁后，拆迁办让我找房东要拆迁补偿，房东说没有我的补偿，要补偿得找拆迁办，该找谁要补偿?

　　此种情况属于拆迁办和出租人相互推卸责任。应当先确定是否有针对企业的拆迁补偿、补偿数额以及该补偿是否已经被出租人领取了。

　　出租人领取的情况下，意味着补偿安置协议已经签订，并且该协议正在履行，接下来出租人会将房屋(企业营业场所)交予拆迁人拆除，此时房屋存在被强制拆除的风险，那么承租人应当立即直接向出租人主张分害该补偿款。若对该补偿不足以弥补企业的损失。

十一、租赁合同有"遇到拆迁，补偿与承租人无关"等类似约定，是不是就没有拆迁补偿了?

　　租赁合同中关于"遇到拆迁，补偿与承租人无关"的约定本意并非是与承租人彻底没有关系，在实践中，拆迁补偿中的补偿项目比较多，具体如下：

　　1、土地区位补偿;

　　2、房屋重置成新补偿(承租企业有自建房也享有);

　　3、剩余租赁年限的租金差价的补偿;

　　4、停产停业损失的补偿;

　　5、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);

　　6、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);

　　7、解聘员工的安置补偿费;

　　8、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);

　　9、奖励和补助;

圣运、其他

　　根据以上补偿项目，可知其中的部分补偿是应当给与承租经营企业的，因此，根据实际情况是有权主张补偿的，承租人如果以该约定为由不给承租人补偿，承租人应当通过诉讼向出租人主张分割拆迁补偿款。

十二、房东签完拆迁补偿协议，拿了补偿款，承租人怎么办?

　　如果出租人已签了拆迁补偿协议领取拆迁补偿款，出租人会将房屋(企业营业场所)交予拆迁人拆除，房屋存在被强制拆除的风险，承租人应立即起诉承租人，要求自己做为实际经营人应获得的那部分补偿。

十三、(被拆迁人)承租人在拆迁过程中如何维权?

　　地位不平等，信息不对称，承租人在拆迁中要争取合理补偿，必须解决这两大问题。

　　1、通过法律途径顺利的切入和拆迁办谈补偿，就属于承租人的补偿项目自己谈，自己签署协议，自己领取补偿款。

　　2、了解拆迁项目的政策，熟悉拆迁流程和相关法律规定，懂得如何和拆迁办周旋，提高谈判地位，获取谈判筹码，必要时提起行政诉讼搭建谈判平台。

十四、(被拆迁人)承租人如何和拆迁办谈判?

　　在拆迁中，承租人不是被认可的谈判对象，承租人应先解决谈判地位问题。取得地位之后，和拆迁办谈判前，做到知己知彼。以行政调查为基础，行政诉讼搭建谈判平台为手段，掌握有效的谈判技巧才能立于不败之地。

十五、(被拆迁人)承租人如何和房东谈判?

　　承租人和房东是拆迁中被补偿的对象，但是承租人在拆迁中的地位不被拆迁办认可。很多企业拆迁客户，都是房东签完协议之后，承租人另行起诉找房东索要补偿。在和房东谈判时，先要熟悉项目的补偿政策，了解哪些补偿是和承租人有关，补偿是多少;其次，依照租赁合同，是否对拆迁补偿款有约定。

圣运圣运专业拆迁律师在此提醒：当对征地拆迁补偿不满意时，不能聚众闹事，应该理性地与政府协商，或者寻求专业律师的帮助。

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内容审核：吴海丽律师

来源：临律-北京市圣运：承租房屋?拆迁有没有补偿补偿怎么算，

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