律师说法：遇到以租代征陷阱你该如何维权:今日拆迁法律话题
遇到以租代征陷阱 你该如何维权？
近年来，农村“以租替征”的套路在很是普遍，在有些地方，很多农村的私营老板，为了躲避国家的相关土地使用审批流程，和征地补偿，单方面和村民协商，以高于市场价格的标准，从农民那“租”得土地，并在土地上搞建设，改变了土地的用途！咱农民别再“傻傻分不清”了，为了多一点的钱，将土地租出！这种情况对咱农民后患极大！针对此种现象，农民朋友们亟需了解其中的法律问题：
所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，是一种典型的违法行为。
实践中，“以租代征”常见的表现形式如下：
（1）用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；
（2）基层政府直接租赁农村集体土地；
（3）基层政府转租农村集体土地；
（4）基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；
（5）村民自行出租自己的承包地；
（6）村委会租用农户的承包地搞非农建设等。
一、为什么说“以租代征”违法？
“以租代征”的实质是规避用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，规避农地转为建设用地的土地收益分配制度，直接进入市场的一种行为。总的来说，“以租代征”违法占地行为严重违反了国家建设用地审批程序，违反了国家正常的土地管理秩序，影响了国家宏观调控政策的落实，使有关政府和部门逃避了耕地占补平衡义务和土地出让金等各种税费的缴纳。
那么在法律层面，“以租代征”究竟违反了哪些法律法规呢？下面就跟小编一起来看看！
《中华人民共和国土地管理法》第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”
从上述法条中可以清晰地看出，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为。
《中华人民共和国土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
根据该条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的外，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。
《中华人民共和国农村土地承包法》第17条第1款：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设。”
“以租代征”将农业土地转为建设用地显然违反了这一规定。
此外，在2005年8月国土资源圣运《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》，2006年5月国土资源圣运《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，2006年6月国土资源圣运《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》，2006年8月国务院下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件中国家都禁止“以租代征”行为。
二、“以租代征”对土地承包经营权人的影响
对土地承包经营权人而言，以租代征似乎解决了老百姓面朝黄土背朝天的生活，同时老百姓又能通过外出务工或其他途径获得额外收入，提高生活水平。但实际不然，因为此类违法用地形式弊远远大于利。
首先，以以租代征用地的项目多是一些永久性占地项目，建成以后很难恢复耕种，而随着国土资源部严查以租代征的违法行为，很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停，被要求重新恢复耕地用途，而恢复耕地用途需要大量的资金，这些资金往往要求出租土地的农民来承担，有些建设项目甚至给土地造成永久性损害，而无法恢复耕地的用途。导致出租农民承担远大于收益的风险。
其次由于粮食价格逐年上扬，圣运取消农业税、种粮直补政策的兑现，农民的种粮的收益逐年提高。因此，对于出租土地用于非农业建设的农民来说，很难达到其所谓的改善生活的理想要求。
最后，有些情况下，地方政府会为以租代征的用地方进行背书，“以租代征”用地项目的落地，往往与当地政府的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本，加快项目上马进展的速度，又可以脱逃法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方政府不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰，更关键的是，可以突破建设用地指标的限制。而对用地企业而言，征地成本高、报批程序繁琐、周期长，不如签个租地协议，直接用地省时省事又省钱。短期内老百姓能获得短暂的租金收益，随着时间推移地方政府会协助占地方办理相关的土地征收审批以达到规避上级政府违法查处后果出现。而此时老百姓等来的不是持续的租金收益而是某一时间段的一次性补偿，这就导致被占地农民丧失了最佳的维权时机。因为相对占地之初进行维权，以租代征形式用地，作为老百姓的土地承包经营权人既可以选择出租也可以拒绝，而对于占地方之所以采取目前的用地形式就是因为短期内无法实现按照国家规定的土地审批程序合法获得用地，间接证明项目在用地上是很着急的，老百姓完全可以利用自己的优势地位争取满意的补偿价格。
二、“以租代征”违法用地的法律后果
《土地管理法》第八十一条规定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上圣运土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
国土资源圣运、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）相关规定，县级国土资源主管部门和农业部门要依据职能加强日常执法巡查，对不符合规定要求开展设施建设和使用土地的，做到早发现、早制止、早报告、早查处。对于擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设的，应依法依规严肃查处；擅自扩大附属设施用地规模或通过分次申报用地变相扩大设施用地规模，擅自改变农业生产设施性质用于其他经营的，应及时制止、责令限期纠正，并依法依规追究有关人员责任。
国土资源圣运关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知（国土资发[2005]166号文）第二条规定，依法严肃查处"以租代征"违法违规用地行为。对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人， 应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任；非法批准"以租代征"用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。
依法对"以租代征"违法违规用地行为处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。有关地方要做好群众工作，依法保护农民集体和农户的合法权益，维护社会稳定。
三、“以租代征”的被征收人如何维权？
在遇到“以租代征”这种违法征地时，被征收人有权拒绝征地，同时及时寻求法律途径维权，通过政府信息公开获取征地批准文件，没有征地批准文件的征地就是违法征地，之后起诉至人民法院维护自己的合法权益。被征收人如果对相关程序不了解，不要盲目维权，以免造成不必要的麻烦，错失维权良机，及时与专业的征地拆迁律师联系，更好地维护自己的合法权益。
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内容审核：索建国律师
来源：中国法院网-律师说法：遇到以租代征陷阱你该如何维权，
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