征地拆迁维权四阶段，你不看看吗,征地拆迁补偿纠纷:今日拆迁法律话题
征地拆迁维权四阶段，你不看看吗？
第一阶段——公告阶段
当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照以保全证据。拆迁公告是拆迁的法律依据,出了公告就表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证。拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,拆迁方必须去补办。
第二阶段 商谈、协议阶段
房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁，所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地，以划拨方式取得土地使用权的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地，将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令（2002年7月1日起施行）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,可以追究国土资源局领导责任。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位的资质情况，是否属于超资质拆迁，（如3级资质为3万平方米以下）是否持证上岗，拆迁资金是否到位。此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐，示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。也千万不能怕他们的恐吓，记住团结就是力量！有事情就私下集体讨论，单独去谈，谈完后再进行集体讨论，团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好，寄给拆迁办,建设局,对方当事人。信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策是大胆要价，满足就签。
第三阶段 听证调解、行政裁决阶段
（1）了解是否拆迁管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。这个是违规的！
（2）对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住！这是你的权利！拿不出就有问题，不能拆！五项文件为：（一）建设项目批准文件；一般由地方计划委员会批准立项。（二）建设用地规划许可证（附红线图）；一般由地方城市规划行政主管部门核发。（三）国有土地使用权批准文件；一般由地方土地行政主管部门颁发。（四）拆迁计划和拆迁方案；是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。
（3）把握“公开”“公平”“公正”原则。如果评估单位没有选择、评估结果没有公示、暗箱操作、给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用……等等，被拆迁户有权要求同等待遇。可以强烈要求上榜公布已经走人的被拆迁户补偿，按规定，这是必须的！现实中几乎每户被搬的人家都被要求保密补偿费（否则，奖金、补助没有……等等）。
第四阶段 拆迁方申请强拆阶段
对“钉子户”来说，这是最煎熬的阶段，也是最经得起考验的阶段。拆迁方对于那些穷尽一切手段仍拒绝搬走的被拆迁人，只能申请法院司法强拆。此时，被拆迁户未拆就已经先输一招。法院的裁定下来之后一般是无理由拒签，加上被拆迁人法律知识和专业能力欠缺往往最易丧失维权时机。求助专业律师，及时维权。在征迁开始时，如果拿到不合理的补偿协议，千万不要急着签字，及时向专业律师咨询。征地拆迁涉及的法律程序很复杂，当事人往往无从得知，律师凭借自己专业的知识、丰富的经验更能发现其中的违法之处，通过律师的谈判、诉讼技巧，能为大家争取最合理的补偿。
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内容审核：冯兴元教授
来源：临律-征地拆迁维权四阶段，你不看看吗，
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