云南酒店拆迁补偿案：商业价值是重要评判标准,云南筹备酒店:今日拆迁法律话题
云南大理洱海一直是很多追求贴近自然、回归山水生活之人的灵魂故乡，不少投资者选择在苍山边洱海畔经营客栈，通常也不仅是出于经济利益的追逐，更多也保有着一份对如在画中的慢生活的向往和热忱。
洱海边大批酒店被关停
但自2017年4月起，因云南省启动“洱海治污行动”，洱海边的大量餐饮店和酒店客栈因环保问题被关停，就连火极一时的杨丽萍艺术酒店也未能脱免。相关负责人表示，只有在经过相关职能部门审查，符合新的经营管理规范标准要求、办齐所有相关证照的酒店和餐饮企业才能恢复营业。
但听者易行者难，不少因难以复业又得不到相应损失补偿的经营者前来咨询委托时，都反映了按照相关政策要求办理一应证照、申请复业的难度远没有文字表述的那样条理清晰和简单。
如今大批洱海边民宿酒店和餐饮店的经营者还被困在与成功申请复业之间的那道看得见、穿不过的玻璃墙外，焦急寻求复业止损的解决途径。但酒店、商超等关停拆迁的相关权利争夺战又岂是有无一证一照这么简单。
案情介绍
今天我们就借北京吴少博律师事务所代理的云南某个人经营酒店遇关停拆迁的成功案例，来说说此类商铺性企业遭遇关停拆迁时的补偿问题。
该酒店自2007年起正式营业，取得了相关土地用益权，拥有相应的建设工程规划许可、依法办理营业执照并依法完成相关税务登记，至2014年被关停拆迁前一直足额纳税、合法经营。
2014年，因公共利益需要，当地政府对该酒店实施了关停征收，为响应政府的号召和政策要求，酒店经营者第一时间停止了酒店营业，也因此蒙受了相当高的损失。
原本是出于为公众利益考虑，积极配合政府关停征收工作，经营者才在补偿尘埃落定前就停止了营业。但酒店停止经营后，补偿争议就开始浮上了水面。地方政府以种种理由各方面压减给予该酒店的拆迁补偿，最终给出的补偿价格远远无法保证该酒店异地重置的需要，甚至弥补不了酒店因停业遭受的损失。
与地方政府久争不下，深觉自己势单力薄且缺乏相关法律知识和解决经验的被拆迁人来到北京吴少博律师事务所，向律师咨询了相关情况后，委托我所专业企业拆迁维权律师为其争取合理的拆迁补偿，以期酒店经此大难后能够早日起死回生，重续往日住客盈门的盛况。
办案经过
在接受该酒店经营者委托后，我所律师第一时间为该酒店进行了企业拆迁损失分析，根据酒店损失事实和相关法律规定和行业标准，分列条目计算出该酒店因拆迁承受的各方面损失和异地重建成本等补偿数额，并帮助该酒店制定了完整的可执行维权方案。
在与该酒店经营者讨论确定了维权目标后，我所律师向云南地方政府发出了律师函，在专业的基础上郑重并诚恳向对方阐明了该酒店的实际情况，指出了对方在评估程序方面存在的未尊重被拆迁人法赋的选择权利的违法问题，以及评估方法和评估结果中存在的错误，提出了依法对该酒店进行合理补偿的诉求。
初步协商未果，在我所律师的指导下，该酒店经营者针对评估结果和评估程序违法问题启动了相应的复核评估程序，并顺藤摸瓜地针对地方政府违法拆迁问题启动了复议程序。
多方施压的情况下，地方政府终于意识到应正视该酒店的合理补偿诉求，开始主动寻求与该酒店经营者进行谈判协商的机会。最终在我所律师的经营下，该酒店获得了足额的补偿，并取得了地方政府给予的异地重建的诸多优惠政策，最终达到的维权果效甚至超出了该被拆迁人一开始颇为消极的预期。
律师说法
事实上，很多类似酒店、超市的商铺性质企业在征地拆迁过程中都会遇到类似的困惑。众所周知的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定，征拆补偿主要由被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿三部分组成。
对于门面商铺性质的企业来说，如本文案例中的酒店，其因拆迁承受的损失，极大部分由实际经营（停产停业）损失和前期投入的装修装饰成本组成，不论被拆迁的门面面积是大是小，影响其因拆迁遭受的损失的，主要还是经营收益也就是我们所说的实际商业价值。
但在实际征收拆迁过程中，征收方往往会盯着建筑面积和房屋本身大小来确定房地产评估价值，忽略了其特别的商业价值属性，因而导致征收方给出的补偿价格远低于被拆迁人的实际损失。
我们建议酒店、商超等这类具有门面商铺属性的企业，在征收拆迁过程中重点确认拆迁补偿评估方法的选择和评估的具体类目，关注停产停业补偿和装修补偿这两部分，为关停拆迁后的异地选址重建打好基础。
另外，为了能够有足够证据证明酒店企业原产值收益和装修投入的价值，经营者和企业主也应当对相关的税务纳税凭证和财务审计报表进行妥善的整理和保存。
总之，不管是如云南洱海如今的环保关停，还是因其他公共利益需要被征收拆迁，经营者和企业主们在提出补偿诉求前，自己首先要明确要求补偿的依据是什么。
如果有经营者正面临此类拆而不补、征而少补的难题，可以通过向专业拆迁律师求助，制作出切合企业实际情况的维权计划书，在适时启动相应法律维权程序的同时，利用好谈判途径，争取足额补偿，为企业的长远发展争取更多保障。
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内容审核：王四新律师
来源：中国法院网-云南酒店拆迁补偿案：商业价值是重要评判标准，
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