以案说法：房屋租赁合同无效必然导致补偿协议无效吗,房屋租赁无效合同纠纷的赔偿案例:今日拆迁法律话题
这起案件有两点具有警示性：其一，租房经营需谨慎，不可租赁违建；其二，租赁合同与补偿协议直接不是主从合同关系，前者无效并不必然导致后者也无效……
基本案情：层层转租下的千万补偿
太平镇幸福村的青年才俊王大财从小精明，脑壳子好使，独立经营一家家居饰品店，生意红红火火。为了扩展市场，王大财于2006年看上当地最大的一家商场，意欲签订租赁合同，租下整整一层的房屋以作商用。王大财到底是个生意人，洞察力机警敏锐，在签订房屋租赁合同时，除了正常的租金约定之外，他还特意与出租人约定：“租赁期间，如遇政府拆迁或征用未到期的租赁房屋的，经甲乙双方协商一致（甲方为商场，乙方为王大财），本合同可提前解除。补偿金或赔偿安置费中，建筑物部分归甲方，装修和经营方面政府所给予的赔偿乙方得三分之一。”合同签订后，王大财对租赁房屋进行了装修并入驻经营。
就这么“岁月静好”的经营了5年，直到2011年，王大财租赁房屋所在区域因拆迁改造项目需要被征收，王大财作为房屋承租人（使用人）与住建局签订了《城市房屋征收补偿安置协议》。根据协议约定，住建局应向王大财支付补偿款合计人民币近千万元（其中包括被征收房屋的附属物、搬迁补助费、6个月的经营性店面停业停产补助费）。协议签订后，王大财将租赁房屋腾空交付给住建局，住建局也如约将补偿款悉数奉上。
事情并没有到此结束，商场看到王大财收获颇丰，分外眼馋，也想分一杯羹。商场认为王大财从住建局处多领取了征收补偿款，这近千万中有一部分是商场应得的，于是将王大才和住建局告上法庭。商场的目的很简单，希望法院按照房屋租赁合同的约定，将一部分补偿款判给商场。可谁知，事情的发展开始逐渐失控，已不是商场所能左右的了。
法院在审理案件时发现，本案诉争租赁房屋建设于上世纪90年代初，原由某经济发展中心租赁给某公司，后由某公司转租给商场，商场进行改建后又转租给王大财，这么细数下来原来是三手租赁。且该租赁房屋至今没有办理建设工程规划许可证及房屋所有权证，说到底，本案诉争租赁房屋原来是个无证房屋！
如此一来，疑点重重，《房屋租赁合同》是否有效？《城市房屋征收补偿安置协议》效力又如何？万一《房屋租赁合同》无效，那么是不是会必然导致《城市房屋征收补偿安置协议》也无效？王大财整日寝食难安，但在专业征收维权律师的帮助下，他最终还是保住了钱袋子。
律师说法：租赁合同与补偿协议是何关系？
北京圣运律师事务所的聂荣律师提醒广大被征收人，在与商家签订租赁合同时一定要提高警惕，调查该房屋是否证件齐全，即是否具备建设工程规划许可证及房屋所有权证，否则可能导致租赁合同无效！《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案诉争租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，商场将该房屋转租给王大财，双方为此而签订的房屋租赁合同依法应当认定为无效。
但若发现租赁合同无效后，也不用担心出现多米诺骨牌效应，《房屋租赁合同》和《征收补偿协议》属于两个不同的民事法律行为，不是主从合同关系，《房屋租赁合同》无效并不必然导致《征收补偿协议》无效。
就本案而言，虽房屋租赁合同无效，但王大财在签订房屋租赁合同后已实际进行装修并用于经营，现该租赁房屋因所在区域拆迁改造项目需被征收，王大财作为房屋承租人有权获得相应的补偿，其与住建局签订的《征收补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定合法有效。《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予补偿，但并未规定房屋征收部门不能直接对被征收房屋的承租人进行补偿。
在司法实践中，很多当事人会认为房屋租赁合同与征收补偿协议是主从合同关系，如果诉争房屋租赁合同无效，但却认定以该合同为依据而签订的征收补偿协议有效，难免自相矛盾。实际上，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未禁止承租人与房屋征收部门签订征收补偿协议。无论房屋租赁合同是否有效，都不改变王大财实际占有使用诉争房屋的事实。从补偿项目来看，征收补偿协议签订的目的显然是为补偿实际使用人的室内装修价值、机器设备搬迁、停产停业等损失，与补偿决定之间具有利害关系，故其补偿的对象应是王大财，王大财得到这近千万元的补偿款也是“当之无愧”！
作者丨圣运律师
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内容审核：李娜娜律师
来源：临律-以案说法：房屋租赁合同无效必然导致补偿协议无效吗，
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