征收拆迁中最常遇到的5种土地违法，识别清楚不上当！,征地拆迁涉及法律:今日拆迁法律话题
土地违法行为与征地拆迁维权的关系，越来越多的被征地农民已经搞清楚了：大量存在的土地违法行为会或直接或间接地影响到老百姓的征地补偿权益，而老百姓又可以依法利用这些土地违法行为，提起相应程序来制衡试图违法用地的建设项目，从而实现争取公平、合理征收补偿的维权目的。那么，实践中究竟都有哪些土地违法行为最为普遍呢？它们的长期存在又将给你的征地补偿带来怎样的影响呢？老百姓又该如何应对呢？
违法行为一：未批先占，无征地批文
与征收土地密切相关的批准文件有两类：农用地转用审批和土地征收审批。《土地管理法》第44条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
《土地管理法》第45条规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（三）其他土地超过70公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
实践中，为了各项建设工程及时启动，应当尽量遵循对农用地转用的批准和对征地的批准在同一政府一次办理的原则。在审批权限不同的情形下，则采取“就高不就低”的准则，将征地审批交由国务院办理。也就是说，这两种审批通常是一次办理完成的，但必须都得有。
老百姓所说的“未批先占（建）”，就是指没有前述两项必备的征地批准文件而实施征地的行为。对此，广大被征地农民有权拒绝办理征地补偿安置手续，并向当地自然资源部门申请土地违法查处，坚决维护农村集体经济组织和农户的土地权益。
违法行为二：拆分审批，规避法定审批权限
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第（二）项规定，农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。所谓“拆分审批”，即将一个征地面积超过规定标准的项目用地分多批次报批，从而减小每次报批的征地面积，规避更高层级的土地征收审批。这也是被明令禁止的，一经发生同样是地方自然资源部门乃至地方人民政府依法查处的职责范围。
违法行为三：少批多占，关键看勘测定界图
实践中，一些被征地农民在申请政府信息公开后，地方政府及其自然资源部门会提供涉案项目的征地批文等征地批准手续。但问题在于，其所提供的未必就是你所正在经历的项目的报批材料，有时甚至完全是“冒名顶替”的。也有时涉案地块可能仅仅报批了很小一块征地面积，但在实施时却将范围随意扩大，形成通常所谓的“少批多占”情形。
此时，被征地农民关键是要弄清一个问题：自己的房屋、土地究竟在不在涉案项目的合法征收范围之内。如果根本就不在其中，那么就等于上门协商补偿安置事宜的人员是在“忽悠”自己，涉案项目的建设事实上与自己是无关的。被征收人可依据《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》来申请公开涉案项目的勘测定界图。
根据《建设用地审查报批管理办法》之规定，勘测定界图是“一书四方案”中的建设项目用地呈报说明书的应附具材料。需要注意的是，“一书四方案”依《通知》规定是由政府部门依职权主动公开的，而勘测定界图及其技术报告书等附具材料则是需要被征地农民自行申请才会公开的。一旦经查阅相关图纸，发现自己的房屋、土地并不在涉案征地报批范围内，而项目却如火如荼地在自家房前屋后开展，那么即可怀疑涉案项目存在“少批多占”土地违法的情形了。
违法行为四：随意“先行用地”，以先行用地批文代替征地批文
根据2012年《国土资源部关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知》之规定，为切实提高用地审批效率，支持重点建设项目，对一些符合条件的项目可由部进行“先行用地审批”，进而在未办理正式的征地批文前率先动工建设。《通知》中规定，对于已通过部用地预审、项目批准立项并完成初步设计的国家重点建设项目，属于控制工期的单体工程，以及因工期紧或受季节影响确需动工建设的其他工程，可向部申请办理先行用地。可见，“先行用地”的辐射范围是很大的，故在实践中有被滥用的倾向，进而导致《土地管理法》及其相关部门规章的规定被这样一纸《通知》架空。
但需要指出的是，绝不是所有建设项目都能适用“先行用地”这一政策，更不是说“先行用地”就可以不顾被征地农民的补偿权益而只管所谓的重点项目建设。《通知》中规定，申请用地时，必须说明拟用地符合预审要求和土地使用标准，权属清楚，地类、面积准确；涉及征收农村集体土地的，征地补偿安置应征得农民同意并确保补偿及时足额支付到位，地方政府应确保不因先行用地发生信访问题和突发事件。同时，严格限制动工建设范围，不得超出先行用地批准范围动工建设，超出的按违法用地严肃查处。
值得一提的是，前述《通知》现已失效，根据2016年最新修改的《建设用地审查报批管理办法》第6条之规定，国家重点建设项目中的控制工期的单体工程和因工期紧或者受季节影响急需动工建设的其他工程，可以由省、自治区、直辖市国土资源主管部门向国土资源部申请先行用地。
申请先行用地，应当提交下列材料：
（一）省、自治区、直辖市国土资源主管部门先行用地申请；
（二）建设项目用地预审意见；
（三）建设项目批准、核准或者备案文件；
（四）建设项目初步设计批准文件、审核文件或者有关部门确认工程建设的文件；
（五）国土资源部规定的其他材料。
经批准先行用地的，应当在规定期限内完成用地报批手续。
我们在此罗列《通知》的规定，供大家更好的理解“先行用地”这一特殊程序的来源和意义。对于2017年以后的项目，被征收人可按照《办法》的新规定来进行法律审查。
违法行为五：土地长期闲置，非“净地”出让
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第（十九）项规定，严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。
《闲置土地处置办法》第21条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。此即所谓“净地出让”的法律依据。补偿安置到位方能动工建设，未责令交出土地，提供“三通一平”的土地就强行进场施工，这既是违法施工行为，也是一种变相的土地违法行为。
圣运律师最后想提示大家的是，土地违法行为在我国是长期、大量存在的，其对被征地农民补偿权益的影响是巨大的。而尽早委托专业征收维权律师介入，通过全面的信息公开、村务公开申请及查阅政府相关网站已公开的信息掌握第一手资料，是对某一具体征地项目进行法律审查的必由之路。某种意义上说，补偿安置纠纷的维权，也就是从这里开始的。
作者丨圣运律师
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内容审核：张曙光教授
来源：临律-征收拆迁中最常遇到的5种土地违法，识别清楚不上当！，
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