十问搞定评估报告，拯救你的低补偿！:今日拆迁法律话题
一问
能不能让评估人员入户，阻拦评估入户有什么后果吗?对于补偿有影响吗?
答：评估是国有土地上房屋征收的必经程序，集体土地上的房屋征收法律虽未明确规定必须评估，实践中入户测量涉及评估也应参照适用。
估价人员应当对被征收房屋进行实地勘查，进行独立、客观、公正地评估，任何单位和个人不得干预。入户评估不会带来什么隐患，但我们应当有戒备之心，测量登记中不明白或有异议的地方及时提，让签字的内容需要仔细地看，防止有遗漏、错误登记的情况。
二问
评估机构到底是如何选出来的?
答：征收单位应当给予被征收人一个合理的时间，由被征收人在规定时间内协商选定具有相应资质的房地产评估机构。
协商不成，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
三问
对被征收房屋的评估以什么时间点的价格为准?
答：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
四问
评估机构是用何种法定评估方法来认定房屋价值?
答：评估方法包括：1、被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估，如商品住宅；2、被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院；3、被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
五问
评估房屋价值应当考虑因素是哪些?
答：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。因此，被征收人可以根据同地段类似房地产的市场价来衡量一下自己的房屋价值。
六问
评估人员实地测量什么内容?
答：注册房地产估价师要对房屋进行实地查勘，大致包括以下内容：1.面积测量、示意图绘制；2.房地产权属证书、相关批件、法律文书等收集；3.房屋四至、临街状况、道路状况等调查记录；4.产权人姓名、常住人口、户口在册人数等记录；5.房屋结构、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途等情况记录；6.装修装饰、设备、附属物的情况记录等。
七问
评估结果是什么?看不懂怎么办?
答：房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
在公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。看不懂评估结果，可以要求专业人员予以解释，存在错误的，应当要求修正。
八问
分户初步评估结果公示期是多久?
答：对于什么时间公示、公示期限法律没有统一的规定。但在各地的实施办法中有规定，一般是房地产价格评估机构作出提交分户的初步评估结果后5个工作日内，公示期限不得少于15日。
九问
收到评估报告，看什么内容?评估报告有效期是多久?
答：看评估机构和评估人员的资质；看签字和公章，评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，公章和签字都必须有。看评估结果；看评估报告中有无注明评估报告的有效期，对此法律并无明确规定，有效期各地不一，但是评估报告中必须有该内容。
十问
对评估结果不满意怎么办?
答：对评估结果有异议可以申请复核、鉴定。
收到评估报告之日起10日，不是工作日；向评估报告上落款的评估机构申请，不要向征迁方申请；申请理由写清楚并附上照片或证件等相关依据，例如：缺少登记的内容、估价师根本没来现场、报告上没盖章等。
收到复核结果之日起10日内仍不满意还可以向评估专家委员会申请鉴定，可以向征收方来打听具体地址和需要提交的材料，其有告知的义务。
被征收人对此仍有异议的，不愿签订补偿协议，就应当及时请律师介入，因为接下来房屋征收部门会按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，那么征收即将进入强拆进程。
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内容审核：刘超律师
来源：头条-十问搞定评估报告，拯救你的低补偿！，
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